Pewny wybór 37. Rynek nieruchomości 2024. Prognozy

Rozmawiamy o tym z Michałem Grzeląską, dyrektorem oddziału Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa.
Z tej rozmowy dowiesz się m.in.:

• Jakie trendy obecnie kształtują rynek?
• Czy rok 2023 był dobrym rokiem; dla pośredników, dla klientów?
• Jak może wyglądać rynek nieruchomości w 2024? Które obszary szczególnie się rozwiną?
• Co będzie wpływało na ten obraz?

Posłuchaj!

Poprzedni odcinek: Sposoby na tani remont

Dla tych, którzy wolą czytać, poniżej przygotowaliśmy transkrypcję odcinka.

To, co odpalamy tę magiczną szklaną kulę i zaczynamy w niej szukać odpowiedzi na nasze pytania. A pierwsze pytanie brzmi, jakie trendy obecnie kształtują rynek?

W całym 2023 roku, i tak samo w 2024 r., wejdziemy z kontynuacją zainteresowania rozwiązaniami energooszczędnymi. Tak naprawdę i ekologicznymi, bo jest to coraz modniejsze, a oprócz tego coraz bardziej się od nas tego wymaga. Wymaga się tego od deweloperów: że będą już w najbliższych latach kolejne zmiany, budynki zeroemisyjne, o których już kiedyś wspominałem. To przekłada się po prostu na to, że to, czym się będziemy interesować, to nie ma już znaczenia. My musimy się po prostu tym interesować, dlatego, że nie wybudujemy już bez jakiegoś rozwiązania nieekologicznego. Nie wybudujemy budynku, nie dostaniemy pozwolenia na budowę.

Jeszcze co do tego roku 2023. To był taki rok, kiedy trochę się pozmieniało: kredyty 2% powchodziło i trochę rzeczy się w prawie też pozmieniało. Gdybyś miał tak podsumować, to czy ten miniony rok był dobrym rokiem dla pośredników i dla klientów?

Zależy na jakim obszarze. Jeżeli chodzi o rynek wynajmu, to niestety był wiele, wiele słabszy, tak bardzo dużo osób zainwestowało w nieruchomości. Coraz więcej tych inwestycji zostało oddanych. Wiele nieruchomości jeszcze stoi pustych, takich, które były przygotowane pod wynajem typowo. Jeszcze w grudniu możemy skorzystać z wynajmu mieszkań, które były szykowane na sezon, czyli na wrzesień, tak naprawdę tak właśnie na ten główny sezon z ofert, które śledziłem spadki cen sięgnęły nawet 20% na wynajmie. No to jest bardzo dużo. Musimy też brać pod uwagę oczywiście, że te ceny były mocno wywindowane i no były takie przypadki, że w stosunku do zeszłego roku one jeszcze poszły w górę. Jednak widać, że osiągnęliśmy te szczyty i już ciężko będzie dalej podnosić te ceny.

To mówimy o wynajmie, a jeżeli chodzi o kupno i sprzedaż nieruchomości, to jak to tutaj wygląda? Bo tam przecież niektóre nieruchomości osiągały naprawdę niebotyczne kwoty w porównaniu na przykład z tym, co się działo na rynku nieruchomości sprzed 5 lat.

2023 rok był wyzwaniem zarówno dla pośredników, jak i klientów. Głównie ze względu na to, że początek to ceny. Tak naprawdę ceny transakcyjne utrzymywały się na poziomie końcu słupki 2021 roku, a na koniec roku dopiero te ceny zaczęły wyraźnie osiągać szczyty. Czym to było podyktowane? No przede wszystkim cała zasługa jest w tak zwanym kredycie 2%. Pierwsze kredyty były wypłacane z tego co pamiętam gdzieś w połowie września, więc wtedy tak naprawdę było dopiero można było odczuć, co się faktycznie dzieje na rynku. Październik to jest szczyt tego, ile kredytów było udzielone.

Czyli właśnie wtedy były podpisywane te umowy, więc ten październik tak naprawdę do ruszył mocno rynkiem, tak jak na rynku łódzkim. Przede wszystkim małe mieszkania poszły w górę ze względu na to, że to jest dużo klientów, też gotówkowych i zarówno osoby, które korzystały z kredytu zwykłego, jak i osoby gotówkowe, jak i właśnie ten preferencyjny kredyt 2% byli zainteresowani podobnymi mieszkaniami. Tak i tutaj to wszystko się tak naprawdę napędza. Jeszcze bierzmy pod uwagę to, że nie każdy, kto bierze kredyt 2% czy wziął już ten kredyt 2% potrzebował już teraz mieszkania. To swoją decyzję podjął dlatego, że ten kredyt był dostępny i po prostu wykorzystał możliwość. W tym momencie tak wiele osób planowało zakup tej nieruchomości. Może dopiero w przyszłym roku, a może nawet dalej, ale decyzja jednak zapadła, że biorąc pod uwagę tak korzystną ofertę, no to żal nie jest skorzystać. Tak więc wchodzimy na rynek, więc dużo tych nieruchomości po prostu zostało sprzedanych właśnie ze względu na dostępność taniego pieniądza.

Jak twoim zdaniem ten rynek nieruchomości będzie wyglądał w 2024?Czy właśnie na fali tego niskiego kredytu nieruchomości nadal będą wywindowały ceny i te mieszkania będą zbywane? Czy jednak to się w końcu będzie musiało zatrzymać?

Tak naprawdę tak zobaczymy jaka będzie inflacja, czy ona będzie się utrzymywać na tym samym poziomie. To jest jeden z czynników. Drugi – kwestia właśnie ile tych pieniędzy z kredytu 2% tak naprawdę zostanie, bo jeżeli zostaną, no to ten początek roku może być jeszcze dobrym takim wskaźnikiem i może te nieruchomości troszeczkę ruszać. Kolejnym czynnikiem jest to, co ustali nowy rząd w postaci ustaw i no co faktycznie zobaczymy. Po prostu czy będą jakieś w ogóle możliwości. Było obiecane 0% (kredyt), więc może jeszcze skorzystamy jeszcze lepiej.

Oprócz tego bierzmy pod uwagę jeszcze sytuację globalną. Tak no bo troszeczkę niepokojów się dzieje. Różne informacje dobiegają z różnych krajów. Sam nie wiem, powiem szczerze, co się będzie działo. Ogólnie rynek polski jest rynkiem niedocenianym, tak tylko no niestety rynkiem rządzi podaż i popyt. To że rynek jest niedoceniony nie wystarczy, żeby ceny szły w górę, możemy spodziewać się, że prawdopodobnie pójdą w górę, ale biorąc pod uwagę to, jak dużo nieruchomości było sprzedanych w tym roku właśnie na koniec roku, właśnie dzięki temu kredytowi 2% to myślę, że ten początek roku może troszeczkę hamować.

Czy są jakieś takie głosy o tym, żeby w regulacjach prawnych coś się miało zmienić odnośnie nieruchomości? Na przykład jakiś czas temu też zmieniło się to, że już teraz nie potrzebujemy pozwolenia na dom powyżej też 70 m². Czy jeszcze jakieś takie rzeczy są zapowiadane?

Znaczy przede wszystkim to musimy brać pod uwagę, że w tym roku była zmieniona ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. I tutaj myślę, że ta ustawa bardzo dużo pozmienia już w przyszłości. Bierzmy pod uwagę to, że w tym momencie w wielu gminach nie mamy planów miejscowych. Mamy tak zwane studia, na tej podstawie jest określony kierunek i możemy występować o warunki zabudowy, ale w 2026 roku, jeżeli nie będą uchwalone plany ogólne przez gminę, a może się niestety tak zdarzyć, że tych planów nie zdążą uchwalić, bo właśnie ustawa weszła w tym roku, nie uzyskamy takich warunków, gdyż studia przestaną obowiązywać. I tutaj taki kierunek, w którym możemy iść samo to, że będziemy mieli warunki zabudowy.

Nie wiem, czy nam coś da, no nie wiadomo, jak tam dalej będą uchwały, jaka będzie ważność tych warunków zabudowy i czy one będą dalej obowiązywały na tych samych zasadach, ale jeżeli uzyskamy pozwolenie na budowę na działce, którą już mamy, na której planujemy się budować, no to naprawdę uzyskamy te to pozwolenie tak, żeby faktycznie móc się tam pobudować. Nie wiadomo, co będzie tak naprawdę tak być może, że będziemy mogli później kierować się do urzędu gminy czy do do sądu po odszkodowanie? No, ale to będzie wiele lat.

Tak nie wiadomo, czy już się tam wybudujemy na tych działkach. Zmiany są naprawdę bardzo istotne i myślę, że tutaj dużo może się pozmieniać, jeżeli chodzi o nieruchomości właśnie głównie pod budownictwo jednorodzinne. Myślę, że ze względu na to, że tam, gdzie gminom nie będzie się opłacało pociągnąć infrastruktury, tam gminy po prostu nie będą brały pod uwagę, że w planach ogólnych zabudowy mieszkaniowej troszeczkę troszeczkę się pozmienia. Zobaczymy, jakie jeszcze zmiany wprowadził ustawodawca. No to tego to niestety nie wiemy. Jeszcze 2 lata tak, ale naprawdę to bardzo szybko mija.

Tak sobie jeszcze pomyślałam o tym, jak jak tak wspomniałeś właśnie o tych budowach domów jednorodzinnych. Jak się zaczęła pandemia, to właśnie był taki trend, że bardzo dużo osób, które mieszkały w blokach, inwestowały pieniądze w takie małe te ogródki działkowe, żeby gdzieś tam właśnie chociaż kawałek tego podwórka mieć, żeby móc wyjść z domu. No właśnie, jak tak sobie obserwujecie trend?

Z moich obserwacji moda na ogródek przeminęła, tak jak cała pandemia, tak był mocny bum na to, a niestety po pandemii już ten kurz opadł. Jeżeli chodzi o mieszkalnictwo, ogólnie odsuwa się trochę jednak od centrum, ale to ze względu na to, że dużo osób pracuje zdalnie.

Można pracować zdalnie, niestety wiele firm porezygnowało nawet z biur. W innych miastach zostawili sobie biura tylko w centralach, gdzie raz w miesiącu przyjeżdżają pracownicy i to faktycznie funkcjonuje. Tak nikt nie brał tego pod uwagę, że coś takiego może się wydarzyć, więc teraz wielu osobom nie zależy na tym, żeby mieszkać blisko tego biurowca, czyli w centrum.

Mogą sobie tak naprawdę wybrać miejsce i bez względu na to, z którego miejsca mieliby dojechać ten raz nawet w miesiącu czy nawet raz w tygodniu. No to już nie ma to takiego znaczenia. Dlatego jest jednak kierunek taki, że ludzie od tego centrum, jeżeli chodzi o samo mieszkalnictwo, takie z rodziną uciekają.

Na ile obecne prognozy cenowe, patrząc tak na wszelkie dostępne dane i czynniki, mogą się sprawdzić, a na ile jest to wróżenie z fusów?

To zawsze obarczone jest pewnym stopniem niepewności. Chociaż analizy rynkowe i dane historyczne mogą dostarczać cennych wskazówek, wiele zależy od zmiennych globalnych i lokalnych, które są trudne do przewidzenia. Nie jesteśmy naprawdę w stanie powiedzieć nic konkretnego: historycznie nieruchomości rosły tak w zasadzie zgodnie z inflacją i tak naprawdę długoterminowo tego możemy się trzymać.

Na co powinniśmy zwracać uwagę? Gdzie szukać tych informacji, jeśli chcemy być z prognozami rynku nie tylko tymi cenowymi na bieżąco? Czy są jakieś takie nieoczywiste źródła albo czynniki do analiz, które mogą właśnie nam wskazać jako klientom, że teraz jest dobry czas na zakup lub na wstrzymanie się z decyzją?

Kwestia tego, do czego ta nieruchomość przede wszystkim nam jest potrzebna. Tak, bo inaczej patrzymy pod względem inwestycyjnym, a inaczej patrzymy pod względem zamieszkania w tej nieruchomości. Jeżeli mamy mieszkać i rozwiąże nam to jakieś problemy mieszkaniowe, to czym szybciej kupimy, tym kupimy teoretycznie taniej, tak czy taniej ciężko powiedzieć, czy tanie po prostu za morze mniejszą ilość złotówek.

W ten sposób, bym powiedział tak, a żeby być na bieżąco z prognozami, warto śledzić raporty branżowe, analizy ekspertów rynku nieruchomości. Można też udać się do dobrego biura nieruchomości, żeby dowiedzieć się, jaka jest w danym momencie sytuacja. Wszystko to jest naprawdę bardzo indywidualna sprawa. Wbrew pozorom, bo często trafiają do nas klienci, którzy sprzedają jedno mieszkanie, kupują drugie i to dla nich w momencie, kiedy tę transakcję w jednakowych warunkach rynkowych robią, to ma małe znaczenie, czy sprzedają na dołku i kupują na dołku, czy sprzedają na górce, kupują na górce. Większy problem jest dla osób, które sprzedają z jakiegoś powodu, ale niestety nie mają co z tymi pieniędzmi zrobić i leżą one na koncie. Tak i tutaj nie wiadomo. No bo jeżeli inflacja jest wysoka, to wiadomo, że za te same pieniądze za rok już nie kupimy tyle samo marchewki.

I o tym wszystkim rozmawialiśmy sobie dzisiaj z Michałem Grzeląską, dyrektorem oddziału Freedom Łódź Wierzbowa. Dziękuję.

Michał Grzeląska
Dyrektor Oddziału Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa. Od kilku lat związany branżą nieruchomości, początkowo jako jej obserwator, potem inwestor, a dziś w końcu na właściwym miejscu – dyrektor własnego biura.

Gdzie słuchać podcastów Freedom?

Freedom Podcast – Pewny wybór to audycja, która pomaga odnaleźć się na rynku nieruchomości. Wyjaśniamy trudne zagadnienia, odpowiadamy na ważne pytania, komentujemy bieżące zmiany. Ten podcast, tak jak nasi agenci – będzie dla Ciebie źródłem wiedzy o tym jak dokonywać pewnych wyborów na rynku nieruchomości.

Znajdziesz nas w aplikacji Spotify, oraz w serwisie YouTube.

Żeby nie przegapić nowych odcinków dodaj nas do ulubionych podcastów (subskrybuj).

Wcześniejszych odcinków możesz też posłuchać tutaj.

Posłuchaj także odcinków naszego poprzedniego podcastu: Freedom Podcast – Rób Swoje!