Pewny wybór 40. Wypowiedzenie umowy najmu

Najważniejsze kwestie dotyczące wypowiedzenia umowy najmu

Jakie są typowe sytuacje, które wymagają wypowiedzenia umowy najmu? Jak unikać pułapek prawnych i finansowych związanych z tym procesem?

Rozmawiamy o tym z Patrycją Rozpondek z biura nieruchomości Freedom Częstochowa Centrum.
Z tej rozmowy dowiesz się m.in.:

• Jakie są główne kwestie, które zarówno najemca, jak i wynajmujący powinni wziąć pod uwagę podczas wypowiadania umowy najmu?
• Jakie są prawne aspekty wypowiedzenia umowy najmu?
• Czy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu w przypadku, gdy najemca narusza warunki umowy?
• Czy istnieją przypadki, w których wypowiedzenie umowy najmu może być kontrowersyjne lub trudne do przeprowadzenia?

Odcinek jest dostępny na YouTube: Wypowiedzenie umowy najmu

Patrycja Rozpondek – choć studiowała Chemię na Wydziale Matematyczno-Przyrodniczym Akademii im. Jana Długosza w Częstochowie, to jej pasją stała się branża nieruchomości. Jest osobą otwartą na drugiego człowieka, zawsze uśmiechniętą, z pozytywnym nastawieniem do zdobywania kolejnych umiejętności oraz podejmowania nowych wyzwań. Stawia na rozwój osobisty, samorealizację. Zawsze mówi, że nie ma dla niej rzeczy niemożliwych. Uwielbia być pomocna. Z nieruchomościami związana jest od przeszło dwóch lat. Lubi to, że każda sprzedaż wymaga indywidualnego podejścia.

Poprzedni odcinek: Dom bez pozwolenia na budowę

Dla tych, którzy wolą czytać, poniżej przygotowaliśmy transkrypcję odcinka. Dowiedz się wszystkiego o wypowiedzeniu umowy najmu!

W naszym dzisiejszym odcinku odpowiedzi będzie nam udzielała Patrycja Rozpondek z biura nieruchomości Freedom Częstochowa. Witam cię serdecznie.

Cześć, witam.

Patrycja, zaczniemy może od takich chyba najpraktyczniejsze rzeczy, czyli jaka jest różnica między wynajmującym a najemcą?

Musimy sobie tutaj zwrócić uwagę na fakt, że wynajmujący to właściciel lub zarządca mieszkania, osoba, która ma prawo do wynajmowania lokalu, z którego wynajmu czerpie regularne przychody. Po drugiej stronie tego procesu mamy najemcę, który wprowadza się do mieszkania i za jego używanie płaci regularnie czynsz określony w umowie. Generalnie i taką główną zasadą jest to, że obie strony, jak zarówno wynajmujący, jak i najemca, muszą zwrócić uwagę, na jakich zasadach oraz warunkach dana umowa najmu została sporządzona. Czy tę umowę mamy zawartą na czas określony czy nieokreślony?

Na co powinniśmy zwrócić uwagę właśnie podczas podpisywania takiej umowy, żebyśmy nie dali się zapędzić w kozi róg, będąc po obu stronach?

Na początku powiemy sobie, że w prawie polskim zasady najmu lokali mieszkaniowych reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym, zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku. Wszystkie zapisy w umowie najmu muszą być zgodne z tą ustawą.

Musimy sobie zwrócić uwagę na to, jaką my tą umowę podpisujemy tak naprawdę z wynajmującym. Czy to jest taka umowa cywilnoprawna, czy jest takie najem bez najmu okazjonalnego? No drugi temat, o którym tutaj chciałabym wspomnieć, to jest właśnie ta umowa najmu okazjonalnego, również mamy najem instytucjonalny i najem instytucjonalny (…). Musimy zwrócić sobie uwagę na fakt, na jaki czas dana umowa jest podpisana, czy na czas określony, czy na czas nieokreślony.

To tak jak wymieniłaś nam teraz te różne typy umów też w kontekście nieruchomości… Możemy tak pokrótce powiedzieć, czym one się różnią taka umowa na wynajem? Mieszkania domu a lokalu na przykład?

Użytkowo umowa na mieszkanie bądź na dom, a ona tak naprawdę różnić się nie nie będzie, no jedynie lokalem tak jaki jaki tak oczywiście. Natomiast no, jeśli mamy mówić o wynajmie lokalu użytkowego, no to tutaj wprowadza nam się bądź użytkuje to firma tak, no to już jest w ogóle na zupełnie innych zasadach.

Jakie są prawne aspekty wypowiedzenia takiego umowy najmu? Jakie są prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego w kontekście formalnego zakończenia umowy?

Musimy zwrócić sobie uwagę na fakt, że tutaj każda ze stron może wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca. I tu wypowiedzenie, w zasadzie każde wypowiedzenie umowy najmu, musi być złożone w formie pisemnej. Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

A jakie są najczęstsze powody takiego wypowiedzenia umowy ze strony właściciela?

Ze strony właściciela, właścicieli jak najbardziej może wypowiedzieć najemcy w stosunek najmu wyłącznie z przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym, zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę tego wypowiedzenia, no bo my nie możemy bez przyczyny i tak od tak wypowiedzieć umowę naszemu najemcy tak, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym. Tu są ważne, ważne rzeczy, które należy w ogóle opowiedzieć, jeśli najemca użytkuje lokal w sposób sprzeczny z umową lub z jego przeznaczeniem i pomimo upomnień tego naszego, wynajmującego, nie zawsze staje takich takich działań zalega z zapłatą za czynsz jest to najczęściej spotykane.

Spotykane, tak jeśli chodzi o wynajmowanie mieszkań czy domów i najemca musi o tym pamiętać, że nie może podnajmować bez zgody właściciela danej nieruchomości, którą wynajmuje. A jeszcze co ważne, jeśli niszczy przedmioty bądź zakłóca mir domowy, to również to są te aspekty, które wynajmujący może wobec najemcy zastosować, czyli wypowiedzieć mu umowę.

Czy istnieją różnice w procedurze wypowiedzenia umowy najmu dla mieszkań, domów i lokali użytkowych?

W mojej ocenie różnicy nie ma, raczej trzeba będzie się stosować do tego, co mamy wpisane w umowie. No chyba że strony umówią się na zupełnie inne kwestie.

W zgodzie z umową czy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu w przypadku, gdy najemca narusza warunki umowy? Na to już odpowiedziałaś, ale jakie są prawa wynajmującego w przypadku nieprzestrzegania regulaminu wynajmu?

Przez najemcę czy właśnie jak najemca zaczyna niszczyć na przykład lokal albo coś takiego, to wtedy wynajmujący ma prawo wypowiedzieć mu z dnia na dzień, bo to wcale nie są takie łatwe rzeczy.

W przypadku, gdy mamy najemcę, który niszczy mieszkanie, który nie płaci i nie uiszcza regularnie czynszu, tak naprawdę samemu wyrzucić go z lokalu nie możemy. Najpierw zgodnie z prawem musimy wypowiedzieć mu umowę. Następnie wnosimy sprawę do sądu o eksmisję i musimy zwrócić tutaj uwagę na fakt, że nie ma czegoś takiego jak eksmisja na bruk. Ponadto sąd może przyznać eksmitowanym prawo do lokalu socjalnego i komornik dokona tej eksmisji, dopiero gdy gmina zapewni temu wynajmującemu lokale.

Musimy zwrócić tutaj uwagę na fakt, że decydując się na wynajęcie jakiegokolwiek lokalu, że obowiązujące przepisy chronią lokatorów nierzadko kosztem właścicieli. Znajomość przepisów pozwoli uniknąć problemów.

Natomiast powiem tak, że nie ma takich magicznych zapisów, które zapewnią wynajmującemu spokój. Wszystkie zapisy sobie muszą być zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, a w innym przypadku mogą po prostu być nieważne.

Czyli najemca jest bardziej chroniony niż wynajmujący.

Najemca jest bardziej chroniony niż osoby wynajmujące i uważam, że to powinno być mocno zmienione. Natomiast no mamy również umowę najmu okazjonalnego. Ona mówi o tym, że jeśli ten nasz najemca faktycznie robi złe rzeczy na mieszkaniu bądź podnajmuje nie płaci czynszu, no to my możemy zapukać i wyprosić tego najemcę z mieszkania, ale najczęściej to tak łatwo nie jest.

Ta umowa na wynajem okazjonalny. Ona jest na jakiś krótszy czas niż taka normalna. Czy jest czym ona się charakteryzuje?

Umowa najmu okazjonalnego tutaj powiedzmy sobie tak ustawodawca zdawał sobie sprawę, że zbyt daleko posunięta ochrona lokatorów godzi w prawo własności, a poza tym jest nieefektywna dlatego, że właściciele mieszkań boją się wynajmować i to jest to jest fakt, bo my widzimy na na co dzień, że właściciele nieruchomości, no jeśli mają jakieś lokale na wynajem, no oczywiście wiadomo, czerpią z tego korzyści pieniężne, ale do końca nie ufają temu najemcy. To jest zupełnie naturalne: zbyt daleko posunięta ochrona nie zawsze jest potrzebna, ponieważ jeśli potencjalny najemca dysponuje własną nieruchomością, to raczej nie jest zagrożona i bez tą bezdomnością dalej opowiem, dlaczego. Dlatego dlatego zdecydowano się na wprowadzenie do polskiego prawa zupełnie nowej instytucji najmu okazjonalnego.

Ten rodzaj umowy charakteryzuje się tym, że najemca wskazuje inną nieruchomość, do której może się udać po zakończeniu tej umowy, po zakończeniu najmu. Jednocześnie podpisuje on u notariusza oświadczenie o poddaniu się egzekucji, na wypadek, gdyby nie chciał się wyprowadzić. No ten rodzaj umowy najmu wyłącza zatem ochronę najemcy przed eksmisją najem okazjonalny troszeczkę tak liberalizuje inne wymogi ustawowe, dopuszczając chociażby możliwość wprowadzenia do umowy klauzul umożliwiających podwyższenie czynszu przez właściciela. No bo tak tak może być.

Czy są jakieś praktyczne wskazówki, które warto wziąć pod uwagę podczas procesu wypowiadania umowy najmu? Zarówno dla osoby wynajmującej, jak i najemcy.

Przede wszystkim, aby wypowiedzenie umowy najmu było ważne, musi zawierać podstawowe informacje, datę oraz miejsce sporządzenia takiego dokumentu. Dane najemcy i wynajmującego oczywiście takie same, jak na umowie najmu zapis w umowie najmu lub odwołanie do przepisów, czyli prawa uprawniających do jej zakończenia. Informacje dotyczące przedmiotu umowy mieszkania domu czy lokalu no oraz termin jej wygaśnięcia.

Jakie są konsekwencje finansowe związane z wypowiedzeniem umowy najmu zarówno dla najemcy, jak i wynajmującego? No właśnie, czy istnieje jakaś taka kara lub inne opłaty, które strony powinny wziąć pod uwagę?

No przecież przede wszystkim i podpisując umowę najmu czy?
Z reguły jest to dwukrotność czynszu i to jest takie zabezpieczenie tego wynajmującego w razie gdyby doszło do jakiejś albo właśnie do niepłacenia przede wszystkim przez przez najemcę czynszu albo naprawienia czegokolwiek. Jeśli na przykład dane rzeczy zniszczył w mieszkaniu, no to jedynie jest to zatrzymanie tej kaucji przez wynajmującego. No najemca tę wiadomo, te pieniądze traci tak.

Tak jak wspomniałaś o tym, że standardowo taka opcja to jest dwukrotność czynszu. To jest gdzieś regulowane prawnie, ile maksymalnie taka kaucja może wynosić dwukrotną część?

Spotkałam się jeszcze w praktyce, że klienci chcieli trzykrotność czterokrotność. No to nie jest zgodne z tym jej wszystkimi zapisami, więc no myślę, że tutaj no warto by było się do tego te odnieść i chyba też najemcy niechętnie by się na coś takiego godzili, bo to się już ogromne kwoty robią. Dodatkowo, no, nawet jeśli mamy ten najem okazjonalny, to z reguły najemca opłaca sobie notariusza tak jeszcze jakby miał wpłacić czterokrotność czynszu. A te czynsze w tym momencie i tak wzrosły. No to robi się naprawdę bajerska kwota.

To już tak kończąc. W takim razie ten temat rozmawiamy sobie tutaj o tych umowach najmu. Rozumiem, że wy jako pośrednicy też pomagacie stworzyć takie umowy, żeby klient był zadowolony.

Od samego początku do samego końca jesteśmy z klientami!

To w takim razie bardzo serdecznie ci dziękuję za tę rozmowę bardzo! Patrycja Rozpondek z Freedom Częstochowa była naszym gościem. Dziękuję.

Znajdziesz nas w aplikacji Spotify, oraz w serwisie YouTube.

Żeby nie przegapić nowych odcinków dodaj nas do ulubionych podcastów (subskrybuj).

Wcześniejszych odcinków możesz też posłuchać tutaj.

Posłuchaj także odcinków naszego poprzedniego podcastu: Freedom Podcast – Rób Swoje!