Pewny wybór 39. Dom bez pozwolenia na budowę. Co należy wiedzieć?

Dom bez pozwolenia na budowę – nowy odcinek Freedom podcast Pewny wybór!

Rozmawiamy o tym z Robertem Fertałą, dyrektorem oddziału Freedom Częstochowa.
Z tej rozmowy dowiesz się m.in.:

• Kiedy jest możliwa budowa domu bez pozwolenia na budowę?
• Jakie warunki musi spełniać taki dom? Ile m2 może mieć w świetle obecnych przepisów?
• Czy zgłoszenie domu bez PnB kosztuje?
• Co należy zrobić krok po kroku, by wybudować dom bez pozwolenia?

Posłuchaj!

Robert Fertała
Absolwent Wyższej Szkoły Bankowej we Wrocławiu, Politechniki Częstochowskiej i GWSH w Katowicach na kierunkach ściśle powiązanych z codzienną, wieloletnią praktyką zawodową. Licencjonowany pośrednik i zarządca nieruchomości. Posiada ponad piętnastoletnie doświadczenie w zakresie zarządzania sprzedażą, relacjami z współpracującymi zespołami i klientami.

Poprzedni odcinek: Technologia na rynku nieruchomości. Jak nowoczesna technologia zmienia branżę?

Dla tych, którzy wolą czytać, poniżej przygotowaliśmy transkrypcję odcinka.

Czy każda budowa wymaga pozwolenia? Rozmawiamy o tym z Robertem Fertała, dyrektorem oddziału Freedom Częstochowa. Witam Cię serdecznie!

Cieszę się bardzo, że dzisiaj znowu tutaj jestem. Nawiążę do tego, co powiedziałaś. Nie wiem, czy wszystkie poznamy warunki, o których dzisiaj wspominamy, natomiast myślę, że świetnie sobie przejść przez to, co jest istotne na tę chwilę i to, co istotne jest dla naszych słuchaczy. Zapraszam!

Zacznijmy od początku w takim razie od tego, kiedy jest możliwa budowa domu bez pozwolenia?

Do tej pory było tak, że taki dom na cele mieszkalne mógł być budowany do metrażu 70 m², jakkolwiek to brzmi i w tej chwili powstało takie prawo: znaczy tam została znowelizowana ustawa, która mówi o tym, że można będzie bez takiego pozwolenia wybudować dom powyżej tej wartości, o której mówimy.

Jest jakaś górna granica?

Nie ma jest bez ograniczeń. Teraz właściwie każdy dom można wybudować bez pozwolenia. W zasadzie tak, natomiast są ku temu różne uwarunkowania, które powodują, że o te pozwolenie warto się starać. To jakie te warunki powinniśmy sobie zapewnić właśnie, żeby być pewnym, że mamy formalnie wszystko załatwione, tak jak powinno być. Pozwolenia na budowę domu nie będą wymagać budynki o dowolnej powierzchni zabudowy mające maksymalnie 2 kondygnacje, które są wolnostojące, których obszar oddziaływania w całości mieści się na działce lub działkach, w których dom jest zaprojektowany w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. To, o czym powiedziałem przed chwilą, będzie warunkowane, było lub ściągało ten warunek pozwolenia na budowę, którym inwestor będzie musiał się posiłkować.

A czy taki dom, mimo że nie wymaga pozwolenia, trzeba będzie gdzieś zgłaszać?

Będzie trzeba go zgłaszać do nadzoru budowlanego.

To jak taki proces wygląda?

Inwestor zamiast dokonywać zgłoszenia budowy domu do 70m, może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę. Do zgłoszenia budowy domu do 70 m przepisy wymagają dołączenia projektu architektoniczno budowlanego i projektu zagospodarowania działki lub terenu, a nie tylko szkicu. Stworzony został portal E-budownictwo, w którym został udostępniony osobny formularz wniosku do domów do 70 m² można z niego skorzystać. Ustawa o prawie budowlanym nie przewiduje jednak specjalnego wzoru zgłoszenia dla tychże domów. Budowę należy tylko zgłosić w starostwie administracji architektoniczno budowlanej. Do zgłoszenia budowy tych budynków należy dołączyć dokumenty, o których mowa jest w ustawie.

Czy zgłoszenie domu bez pozwolenia na budowę kosztuje?

Informacja, jaką otrzymałem od inspektora nadzoru budowlanego mówi o tym, że koszty urzędowe, o których mówisz, wynoszą całe 0 zł.

Bardzo nas to cieszy, a czy każdy może sobie wybudować taki dom bez pozwolenia na budowę?

Bez takiego pozwolenia wybudować dom do 70 m, może w zasadzie każdy, pod warunkiem, że jest to inwestycja, która zaspokaja jego własne potrzeby mieszkaniowe bądź potrzeby rekreacyjne i w tym przypadku nie ma znaczenia stan cywilny, status społeczny czy sytuacja rodzinna budować może każdy, kto ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Czyli ma swoją działkę.

Jak zazwyczaj wyglądają takie domy, są jakieś popularne projekty domów stosowane w takiej sytuacji.

Tak w tej chwili udostępniona jest strona przez Ministerstwo, na której są gotowe domy mieszkalne, które można wykorzystać do własnych celów. Ten projekt jest również bezpłatny. Tam jest kilka wariantów. W tej chwili na tym na tym portalu znajdują się domy, które są właśnie do metrażu 70 m2. Natomiast docelowo do końca roku ministerstwo zobligowała się do tego, że że że, że będą tam również domy, które mają powyżej tego tego metrażu.

Dobrze kojarzę, że to są głównie takie domy z tym takim spadzistym dachem tylko?

Nie, są dachy czterospadziste, są dachy płaskie. To jest to jest kwestia wyboru liczny pokoi i metrażu. Właśnie no bo do 70 m można ten ten metraż mieć w różnych parametrach. Naomiast nie no wariantów jest sporo wariantów jest sporo i to co to o czym mówisz? O tym o tych stodółkach tak zwanych tam również możemy znaleźć domy, które są budowane w systemach tradycyjnych, czyli z bloczków z pustaków cegieł lub w takim modelu szkieletowym, które wypełniane są wełną i zabudowane płytami, na przykład OSB.

Gdzie można postawić taki dom bez pozwolenia na budowę?

Podstawową rzeczą jest działka, żeby taki dom móc postawić, to jest jasna sprawa oczywista oczywistość. Kwestia gdzie go możemy wybudować? Na pewno w miejscu, gdzie pozwala na to prawo, czyli pierwszą rzeczą, którą powinniśmy zrobić, to zweryfikować, czy w danym terenie nasza działka znajduje się w tak zwanym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Czy takiego planu gmina czy urząd miejski nie prowadzi.

A jeżeli nie, to wtedy możemy się zgłosić, żeby dla naszej działki zrobili?

No to nie jest takie proste. Wtedy zgłaszamy się o to, zgłaszamy się z wnioskiem o tak zwane warunki zabudowy. Jeśli na danym terenie nie jest ustalony miejscowy Plan zagospodarowania przestrzennego, ten plan jest ustalany poszerzany lub zmieniany co jakiś czas w danym w danym obszarze. Natomiast no to też po pierwsze wymaga czasu. Po drugie jest jakiś bliżej nieokreślony na tą chwilę, przynajmniej dla mnie model, który determinuje według jakiego klucza jest ten plan uchwalany.

Kiedy musimy mieć pozwolenie na budowę i czym takie pozwolenie jest?

Pozwolenie na budowę jest oficjalnym dokumentem wydanym przez właściwe organy administracji publicznej, które upoważnia do rozpoczęcia konkretnego projektu budowlanego. Pozwolenie to potwierdza, że projekt, którym dysponujemy, spełnia określone standardy, przepisy budowlane i wymagania prawne. To, co ustaliliśmy sobie na początku, w tej chwili nie jest wymagany projekt budowlany. Jeśli chodzi o zabudowę jednorodzinną na cele własne mieszkaniowe zarówno do 70, jak i powyżej 70 m².

A jak się ktoś uprze, to jak takie pozwolenie zdobyć?

Zgłasza wniosek do Starostwa Powiatowego. No i takie pozwolenie uzyskuje, jeśli mówimy o pozwoleniu na budowę, to ono powinno być otrzymane do 65 dni kalendarzowych. Natomiast to, o czym mówiliśmy wcześniej, czyli zgłoszenie po prostu budowy, trwa maksymalnie do 21 dni.

Co się stanie, jeśli zaczniemy budować bez pozwolenia na budowę, a obiekt, który budujemy, wymaga tego dokumentu?

Tak jak powiedzieliśmy wcześniej, pozwolenie na budowę nie jest nam potrzebne, natomiast teoretycznie rzecz ujmując, dobrze się w taki dokument zaopatrzyć. Chociażby dlatego, że z czasem może okazać się, że jest niezbędny. Na przykład zmieni nam się koncepcja budowy. Okaże się, że dom jest większy niż planowaliśmy, a nie wszystkie odstępstwa są możliwe do przejścia bez całkowitej zmiany pozwolenia. Do kredytu na przykład często banki wymagają takiego pozwolenia na budowę. I myślę, że w tych przypadkach warto się o takie pozwolenie mimo wszystko zaopatrzyć.

Żeby zdobyć takie pozwolenie na budowę, to przypomnijmy, co musimy zrobić?

Zgłosić to do starostwa, zgłosić się do starostwa powiatowego bądź teraz w formie elektronicznej, wysłać po prostu stosowne wnioski.

Jeszcze podsumowując, co należy zrobić krok po kroku, żeby budować dom bez pozwolenia?

Przede wszystkim zweryfikować MZP, czyli miejscowy Plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli go nie ma, to poprosić, poprosić, wystawić wniosek albo zawnioskować o warunki zabudowy dla naszej nieruchomości, po drugie wybrać sobie projekt darmowa baza, tak jak wspominaliśmy wcześniej, jest w głównym inspektoracie nadzoru budowlanego lub kupić wybrany projekt przez siebie, bo każdy ma indywidualne potrzeby.

Po trzecie sporządzić mapę do celów projektowych, wybrać projektanta. Projektant taki nanosi budynek na mapę oraz dostosowuje projekt do warunków technicznych. Jeśli mówimy o metrażu do 70 m, najprostsze konstrukcje projektant wykonuje projekt architektoniczny, to koszt opiewa myślę, że gdzieś w granicach około 3000 zł projekt konstrukcyjny około 2000 ich projekty instalacyjne elektryka, sanitariaty i tym podobne to to to są koszty rzędu kilkuset złotych. Oczywiście to wszystko jest uzależnione od lokalizacji, bo bo możemy sobie tak tak gdybać, natomiast mówimy o takich podstawowych, uśrednionych wartościach.

Nie brzmi to skomplikowanie, chociaż trochę tego jest do zrobienia.

Jak zwykle diabeł w szczegółach tkwi, więc więc warto się pochylić nad tym bardzo, bardzo szczegółowo. Przeczytać sobie stosowną ustawę, zgłębić się we wnioski, które w tej chwili są dostępne i zacząć działać.

I o tym rozmawialiśmy z Robertem Fertałą, dyrektorem oddziału Freedom Częstochowa. Dziękuję

Znajdziesz nas w aplikacji Spotify, oraz w serwisie YouTube.

Żeby nie przegapić nowych odcinków dodaj nas do ulubionych podcastów (subskrybuj).

Wcześniejszych odcinków możesz też posłuchać tutaj.

Posłuchaj także odcinków naszego poprzedniego podcastu: Freedom Podcast – Rób Swoje!