Pewny wybór 18: Kiedy otrzymam klucze?

Kiedy kupujemy mieszkanie, nie wszystko da się załatwić od ręki. Czasem od momentu podpisania umowy do odbioru kluczy mija sporo czasu. Na ile czekania trzeba się nastawić. Co może przyspieszyć otrzymanie kluczy do nowego M?

Czas gra często bardzo ważną rolę. Planując przeprowadzkę potrzebujemy wiedzieć, kiedy wymówić wynajmowane mieszkanie lub kiedy możemy sprzedać to, w którym obecnie mieszkamy. Wydaje się to trudne do zgrania, ale czy rzeczywiście tak jest?

W dzisiejszej rozmowie z Patrycją Rozpondek – starszym specjalistą ds. Nieruchomości, poruszymy temat czasu, jaki upłynie od naszej decyzji o zakupie nieruchomości do przeprowadzki.

Patrycja wyjaśni nam:

• Czy decydując się na kredyt przy zakupie nieruchomości, proces zakupowy będzie trwał dłużej niż kiedy dysponujemy gotówką?
• Czy czas od podpisania aktu notarialnego do przeprowadzki zawsze jest taki sam, czy jest to kwestia umowna między byłymi a obecnymi właścicielami?
• Jaki jest taki minimalny czas na załatwienie wszystkich formalności, jeśli bierzemy kredyt?
• Czym różnić się będzie proces nabywanie nieruchomości na rynku wtórnym (używane mieszkanie) od rynku pierwotnego (od dewelopera). Który jest dłuższy?

Posłuchaj

Patrycja Rozpondek – choć studiowała Chemię na Wydziale Matematyczno-Przyrodniczym Akademii im. Jana Długosza w Częstochowie, to jej pasją stała się branża nieruchomości. Jest osobą otwartą na drugiego człowieka, zawsze uśmiechniętą, z pozytywnym nastawieniem do zdobywania kolejnych umiejętności oraz podejmowania nowych wyzwań. Stawia na rozwój osobisty, samorealizację. Zawsze mówi, że nie ma dla niej rzeczy niemożliwych. Uwielbia być pomocna. Z nieruchomościami związana jest od przeszło dwóch lat. Lubi to, że każda sprzedaż wymaga indywidualnego podejścia.

Jeśli zamiast słuchać wolisz czytać – poniżej transkrypcja odcinka

W rozmowie z Patrycją Rozpondek, starszym specjalistą ds. nieruchomości, poruszymy temat czasu jaki upłynie od naszej decyzji o zakupie nieruchomości, do przeprowadzki. To też zależy od sytuacji, w której my jako sprzedający i kupujący się znajdujemy. Jakie mamy do wyboru?

W świetnej sytuacji jesteśmy wtedy, gdy mamy mieszkanie, w którym mieszkamy i kupiliśmy nowe mieszkanie. Ten czas będzie zależał od tego, w jakim tempie sprzedamy naszą nieruchomość. Tutaj dużą rolę odgrywa to, jakiego kupującego znajdziemy na to mieszkanie. Jeśli to będzie kupujący, który będzie dysponował gotówką – mamy świetną sytuację, bo taką transakcję przeprowadzimy nawet w ciągu 2 tygodni. Inna sytuacja będzie wtedy, gdy znajdziemy  kupującego, który będzie posiłkował się kredytem. Tutaj ten czas zdecydowanie się wydłuży. Ale i tak dysponując nieruchomością na własność, sprzedając ją, mamy komfortową sytuację i mamy czas na spokojne przeprowadzenie się do nowego mieszkania. Inaczej sytuacja wygląda, gdy wynajmujemy mieszkanie. Musimy zwrócić uwagę na to, jaką umową jesteśmy zobligowani z naszym najemcą: czy to jest umowa na czas nieokreślony, czy umowa na czas określony. Musimy zwrócić uwagę na te zapisy i na to, jakie mamy terminy wypowiedzenia naszej umowy z naszym najemcą.

Gdybyśmy mieli to uśrednić – to jest raczej kwestia tygodni, miesięcy?

To zależy od transakcji. To będzie od 2 tygodni do kilku miesięcy. To zależeć będzie od tego, jak ta transakcja będzie finalizowana.

Czas gra często bardzo ważną rolę. Planując przeprowadzkę musimy wiedzieć, kiedy wymówić wynajmowane mieszkanie lub kiedy możemy sprzedać mieszkanie, w którym obecnie mieszkamy. Wydaje się to trudne do uzyskania. Czy rzeczywiście tak jest? 

To jest kwestia poukładania tematu. Przy sprzedaży mieszkania mamy już jasną sytuację. Tutaj czas będzie uzależniony od kupującego. Jeśli kupujący przyjdzie z przysłowiową walizką pieniędzy, to mamy świetną sytuację. Jeśli to będzie kupujący posiłkujący się kredytem, to ten czas przy kredytach się wydłuża.

Sytuacja z kredytami jest obecnie bardzo specyficzna. Czy to się da załatwić w ciągu kilku tygodni, nawet jeżeli będzie to szło w miarę sprawnie? Czy trzeba będzie uzbroić się w cierpliwość i poczekać nawet miesiące?

Teraz sytuacja wygląda tak, że banki działają nawet prężniej, jeśli chodzi o pozytywną decyzję przyznania kredytu bankowego czy hipotecznego, ale ten czas i tak jest trochę wydłużony. Musimy też tych klientów poinformować o tym, że w ciągu 2 tygodni na pewno nie załatwimy tego tematu. Musimy sobie zapewnić 3-miesięczny bufor czasu.

Z myślą o tym warto to uwzględnić w sytuacji, gdy wcześniej musimy wymówić mieszkanie? 

Jasne, że tak. Kiedy wymówić to mieszkanie? Musimy być też lojalni wobec naszego najemcy i poinformować go o naszych planach, że planujemy zakupić mieszkanie. Musimy dać sobie czas 3 miesięcy na to, żeby to mieszkanie wymówić i się przeprowadzić.

To wszystko trzeba ze sobą dopasować. Jeśli wiemy, że kredyt zajmie nam 3 miesiące, a okres wypowiedzenia mamy np. miesiąc, to oznacza, że za 2 miesiące powinniśmy poinformować tych ludzi.

Można nawet wcześniej. Myślę, że wynajmujący nam mieszkanie będzie lepiej się czuł, bo on też musi się zastanowić co zrobić z tym mieszkaniem, które obecnie wynajmuje, Czy je sprzedać, czy wynająć nowym osobom, aby nie stało puste i nie generowało dodatkowych kosztów.

Decydując się na kredyt przy zakupie nieruchomości, proces zakupowy będzie trwał dłużej, niż gdybym przyszła z walizką pieniędzy?

Tak, zdecydowanie dłużej. Przy transakcjach gotówkowych mamy jasną i klarowną sytuację, bo jesteśmy w stanie przeprowadzić transakcję maksymalnie w ciągu 2 tygodni. Inaczej będzie wówczas, gdy dane dotyczące nieruchomości będą wymagały prostowania stanu prawnego. Wówczas ten czas może się wydłużyć. To wszystko jest jednak do przejścia. W kredycie musimy uzbroić się w cierpliwość i poczekać na decyzję naszych specjalistów bankowych, którzy wydają pozytywną opinię. Myślę, że ten czas to będzie jak najbardziej 3 miesiące.

Czy współpraca z agentem nieruchomości może to jakoś usprawnić?

Jasne, że tak. My z reguły współpracujemy z doradcami kredytowym. Współpracujemy z firmą Notus i często naszych klientów wysyłamy do osób, które specjalizują się w kredytach, żeby ogólnie ułatwić ten proces. Z naszej strony jest to dostarczenie dokumentów niezbędnych do złożenia wniosku. Chcemy, żeby ta współpraca była płynna, żeby to działało sprawnie i prężnie, i żeby każda strona była zadowolona.

Jeszcze jedna ważna kwestia związana z kredytami. Rozmawiamy o tym, jak istotny jest ten czas i jak mniej więcej powinniśmy się zorganizować. Jaką rolę zaś odgrywa to, jaki bierzemy kredyt, jeżeli go bierzemy?

Oczywiście tu musimy zwrócić uwagę na to, jakim kredytem będziemy się posiłkować. Czy to będzie kredyt hipoteczny? A może kredyt gotówkowy? Zwykle kredyt hipoteczny jest najbardziej skomplikowanym kredytem bankowym. Jest udzielany w wysokiej kwocie na bardzo długi okres, a w dodatku wiąże się z ustanowieniem zabezpieczenia na hipotece nieruchomości. Wniosek o kredyt hipoteczny zawiera wiele dokumentów, które wymagają wnikliwej analizy specjalistów bankowych. Oprócz tej weryfikacji zdolności kredytowej klienta trzeba również sprawdzić zabezpieczenie kredytu, co wiąże się z koniecznością wyceny tej nieruchomości. Właśnie dlatego czas na oczekiwanie na decyzję banku o przyznaniu kredytu hipotecznego może trwać nawet od kilku tygodni do tych 3 miesięcy, o których wspominałam.

Inaczej będzie wyglądała sytuacja w przypadku kredytu bankowego. Tutaj kwestia zależy przede wszystkim od wnioskowanej kwoty. Inaczej analizuje się zdolność kredytową przy zobowiązaniu w wysokości kilku, kilkudziesięciu tysięcy złotych, a inaczej przy kredycie w wysokości 150 000 zł. Spłata dużego kredytu musi być rozłożona nawet na 8 – 10 lat, a więc konieczne jest wnikliwe przeanalizowanie sytuacji finansowej klienta. Tak naprawdę kredyt gotówkowy jest znacznie mniej sformalizowany, niż kredyt hipoteczny. Nie wymaga zabezpieczeń, a do wniosku należy załączyć wyłącznie dokument potwierdzający dochody. Taka jest różnica. My w pracy z klientami i z doradcami spotykamy się i z jednym, i z drugim. Niektórzy w kredycie wybierają mniejszą kwotę i wtedy ten proces będzie krótszy, niż w przypadku kredytu hipotecznego.

Mówimy o takim kredycie wtedy bardziej na remont, odświeżenie mieszkania?

Tak, dokładnie.

Skoro jesteśmy przy temacie wynajmu mieszkań – jakie umowy mamy tutaj do dyspozycji?

Tutaj też musimy zwrócić uwagę na to, jaką umową jesteśmy zobligowani z naszym najemcą. Zawierając umowę najmu na czas określony musimy pamiętać o tym, że taki najem ma charakter stały. To oznacza, że powinien on trwać od początku do samego końca określonego okresu najmu. Może to trwać rok, 2 lata – zgodnie z artykułem 673 paragraf 3 kodeksu cywilnego. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w warunkach określonych w umowie. Dlatego też w umowie powinna zostać zawarta klauzula, w której będzie zaznaczona możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy przy wskazaniu okoliczności mogących być powodem do takiego działania.

Jeśli z kolei zawarta została umowa najmu na czas nieokreślony, to zgodnie z artykułem 673 paragraf 1 kodeksu cywilnego, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, albo w przypadku ich braku – z zachowaniem terminów ustawowych. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: jeśli czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Musimy mocno zwrócić uwagę na to, co mamy zapisane w tych umowach i starać się tego przestrzegać, i jak najszybciej poinformować najemcę o naszych planach.

Czas od podpisania aktu notarialnego do przeprowadzki zawsze jest taki sam? Czy jest to kwestia podpisania umowy między byłymi a obecnymi właścicielami?

Jest to kwestia umowna między byłymi a obecnymi właścicielami. Tutaj już na etapie prezentacji nieruchomości informujemy potencjalnych klientów kupujących o tym, jaki czas wyprowadzki daje sobie strona sprzedająca. Jest to też kwestia dogadania i porozumienia między nimi. Możemy też spotkać się z taką sytuacją, że klient kupujący już chce, a strona sprzedająca musi mieć ten czas. Jesteśmy w tym całym procesie swego rodzaju mediatorem.

A czy to rodzi dużo problemów?

Nie, zdecydowanie nie.

A często się to zdarza, że kupujący chcą trochę szybciej, albo wiedzą, że muszą poczekać na kredyt i będą potrzebowali więcej czasu? Wtedy ten sprzedający będzie musiał trochę dłużej zaczekać?

W całym tym procesie wszyscy muszą wiedzieć, w jakim punkcie się znajdują. Uważam, że jest to kwestia poukładania tematu. Agenci pomagają w tym jak najbardziej. Jesteśmy i ze stroną kupującą, i ze stroną sprzedającą w stałym kontakcie.

A jeśli jako agent reprezentujecie osobę kupującą, a strona sprzedająca ma swojego agenta, to wtedy mediujecie między sobą, jako agentami? 

Tak, często rozmawiamy, żeby porozumieć się w tym temacie. My przedstawiamy swoje warunki i tak samo robi druga strona. I szukamy konsensusu.

Jaki jest minimalny czas na załatwienie wszystkich formalności kiedy bierzemy kredyt? Teraz to pewnie ciężko określić…?

Ciężko to określić. Myślę, że tutaj warto odnieść się do specjalistów, którzy działają w tym temacie. Z reguły przecież każda transakcja jest inna. Mieliśmy sytuację, w której klienci kupując dużą nieruchomość uzyskali kredyt w ciągu 1,5 miesiąca. Inni klienci zaś, kupując małe mieszkanie, czekali 3-4 miesiące na kredyt. Z pewnością wpływa na to wiele czynników.

Wracając do walizki z pieniędzmi… Czy jest to formalnie do zrobienia, żeby ktoś przyszedł z tą walizką pieniędzy i zastał wystawione mieszkanie na sprzedaż już puste? I on mówi: dobrze, to ja się jutro wprowadzam. Zdarzają się takie rzeczy?

Myślę, że wiele osób by tak chciało, ale takie sytuacje się jednak nie zdarzają.

Czym różnić się będzie w takim razie proces nabywania nieruchomości na rynku wtórnym od rynku pierwotnego, np. od dewelopera? Który może być dłuższy?

Dłuższy będzie zdecydowanie ten od dewelopera. Dlatego, że najczęściej decydując się na zakup takiej nieruchomości, musimy na nią czekać. Na samym początku kupujemy tzw. “dziurę w ziemi”. Zwykle deweloper zastrzega sobie 1,5 roku – 2 lata na wykonanie tej inwestycji. My w tym czasie mieszkamy. Z jakimi kosztami możemy się liczyć? Jeśli wynajmujemy mieszkanie – to koszty najmu. Jeśli mieszkamy w mieszkaniu czy domu, to nie są już takie koszty, jak w przypadku pierwszej opcji. Przy zakupie mieszkania bądź jakiejś nieruchomości z rynku wtórnego, ten czas jest zdecydowanie krótszy. Pod warunkiem jednak, jeśli nie mamy żadnych baboli prawnych na tej nieruchomości, które wymagają prostowania stanu prawnego. Ten czas może być zdecydowanie krótszy.

Ile może zabrać nam czasu samo zebranie dokumentów?

Przygotowanie dokumentów to jest czas maksymalnie do 2 tygodni.

Podsumowując: mamy 2 tygodnie na zebranie wszystkich dokumentów. Jak już je mamy – to co robimy dalej?

Wtedy umawiamy notariusza.

To też pewnie w ciągu 2 tygodni dałoby się załatwić?

Oczywiście, że tak. Następnie w akcie notarialnym wpisujemy czas, w jakim dana osoba ma się wyprowadzić. To już jest kwestia umowna. To będzie od miesiąca do 3 miesięcy. Myślę, że te 3 miesiące to jest taki czas maksymalny na przeprowadzkę. I przeprowadzamy się. I to już jest koniec.

Czyli maksymalnie trzeba sobie dać 4 miesiące, żeby się ze wszystkim zorganizować ?

Tak. To jest zdecydowanie bardzo dobry czas. Jeśli kupujemy zaś mieszkanie, w którym nikt nie mieszka od jakiegoś czasu, a wymaga tylko remontu, to będzie tylko czas remontu. To już będzie po zakupie i wizycie u notariusza, bo zwykle nie robimy czegoś takiego, by udostępniać osobie kupującej nieruchomości do remontu w trakcie przygotowywania dokumentów. Różne rzeczy mogą się wydarzyć.

W tym czasie, od podpisania aktu notarialnego, do faktycznego czasu wyprowadzki poprzednich właścicieli, możemy coś robić w mieszkaniu, jeśli nam je udostępnią?

Jeśli udostępnią, to myślę, że tak. Muszą się wtedy dogadać.

Jeśli kupujemy zaś tę przysłowiową “dziurę w ziemi”, a ona w końcu zacznie nabierać jakiś kształtów, trzeba pamiętać i o tym, że trzeba to mieszkanie urządzić.

Trzeba też poszukać odpowiednich fachowców, którzy są często nieuchwytni. To wszystko wymaga czasu.

Jest bardzo dużo rzeczy, które w ogóle nie zależą od nas…?

Dokładnie tak.

Podsumowując: 4 miesiące to jest mniej więcej taki czas, który powinniśmy sobie dać na przeprowadzkę.

Myślę, że 4 miesiące to aż nadto, ale to jest taki bezpieczny okres.

Gdzie słuchać podcastów Freedom

Freedom Podcast – Pewny wybór to audycja, która pomaga odnaleźć się na rynku nieruchomości. Wyjaśniamy trudne zagadnienia, odpowiadamy na ważne pytania, komentujemy bieżące zmiany. Ten podcast, tak jak nasi agenci – będzie dla Ciebie źródłem wiedzy o tym jak dokonywać pewnych wyborów na rynku nieruchomości.

Znajdziesz nas w aplikacji Spotify, oraz w serwisie YouTube.

Żeby nie przegapić nowych odcinków dodaj nas do ulubionych podcastów (subskrybuj).

Wcześniejszych odcinków możesz też posłuchać tutaj. 

Posłuchaj także odcinków naszego poprzedniego podcastu: Freedom Podcast – Rób Swoje!

Przyjemnego słuchania!