Licytacje komornicze - okazja czy pułapka?

Z czym wiąże się zakup nieruchomości na tzw. licytacji komorniczej? Na co warto zwrócić uwagę przed przystąpieniem do licytacji? Jak przebiega licytacja komornicza?

Zastanawiasz się nad zakupem nieruchomości…

Planujesz zakup nieruchomości. Jaki przyświeca Ci cel?

• Czy ma to być lokal na własne cele mieszkaniowe?
• Kupujesz lokal pod tzw. „flipa”*?
• A może chcesz kupić, wyremontować i wynająć?

Niewątpliwie, niezależnie od tego, którą opcję wybrałeś, jest to dobry powód by zainwestować w rynek nieruchomości. W końcu mówi się, że „ nieruchomość nie woła jeść”. W dalszej części artykułu dowiesz się, że jednak nie do końca jest to prawda.

*„fliper”- osoba, która kupuje nieruchomość czysto inwestycyjnie. Najczęściej wybiera lokale do generalnego remontu, remontuje i sprzedaje z zyskiem.

 W jaki sposób można nabyć mieszkanie?

Oczywiście, standardowo, możesz znaleźć interesującą Cię ofertę na jednym z licznych portali ogłoszeniowych. Wśród opublikowanych ofert na pewno trafisz na propozycję zakupu z upadłości konsumenckiej od syndyka czy też na licytacji komorniczej. To właśnie ta ostatnia opcja jest tematem naszego dzisiejszego artykułu. Poniżej szczegółowo omówimy wady i zalety tego rozwiązania.

Czym jest licytacja komornicza? Kto może wziąć w niej udział?

Punktem wyjściowym licytacji komorniczej jest zaciągnięty u wierzyciela dług, którego dłużnik nie jest w stanie spłacić. Wierzycielem może być np. bank lub wspólnota mieszkaniowa.

W przypadku zaniechania spłaty kredytu, najpierw otrzymujemy wezwania do zapłaty od komornika. Jeśli wezwania do zapłaty nie przyniosą oczekiwanego skutku, jakim jest zapłata należności, to komornik sądowy wszczyna ten etap procedury egzekucyjnej który ma na celu zajęcie nieruchomości i wystawienie do publicznej sprzedaży nieruchomości lub ruchomości. Co do zasady, komornik może przejąć niemal dowolny element majątku dłużnika.

Warto nadmienić, że w przypadku nieruchomości może być licytowane zarówno prawo własności, jak i spółdzielczo-własnościowe prawo do lokalu. Licytacji może także podlegać część ułamkowa (np. ½ udziału w nieruchomości).

W licytacji komorniczej może wziąć udział praktycznie każdy: zarówno osoba fizyczna jak i podmiot prawny. W licytacji nie mogą natomiast wziąć udziału: najbliższa rodzina dłużnika, którego majątek jest licytowany, komornik, osoby występujące w charakterze urzędowym i cudzoziemcy bez pozwoleń.

Licytacja jest również zabroniona dla osób, które wygrały poprzednią licytację dotyczącą tej nieruchomości i nie wywiązały się z wpłaty należności.

Licytacja komornicza nie zawsze kończy się sprzedażą nieruchomości podczas pierwszej licytacji. Wartą uwagi informacją jest to, że w pierwszej licytacji komornik może wystawić nieruchomość w kwocie nie niższej niż 75% ceny rynkowej.

Gdy podczas pierwszej licytacji nie dojdzie do sprzedaży, druga licytacja zaczyna się od ceny wywoławczej na poziomie 2/3 wartości nieruchomości. Jest to minimalna wartość za jaką sprzedaż może się odbyć.

Gdzie znaleźć informacje o komorniczej sprzedaży nieruchomości?

Komornik ma obowiązek ogłoszenia obwieszczenia o planowanej licytacji komorniczej, na co najmniej 2 tygodnie przed jej planowanym terminem. Dokonuje się tego na stronie internetowej oraz przez wywieszenie ogłoszenia w budynku sądowym i w urzędzie gminy właściwym dla położenia danej nieruchomości.

Osoby zainteresowane wzięciem udziału w publicznej licytacji znajdą zatem informację na tablicy ogłoszeń w sądzie lub urzędzie gminy.

Jednak zdecydowanie najłatwiejszym sposobem jest skorzystanie z ogólnodostępnego portalu www.licytacje.komornik.pl, na którym znajdziemy wszystkie aktualne obwieszczenia o licytacjach komorniczych w całej Polsce.

Znaleźliśmy nieruchomość, co dalej?

Jeśli znaleźliśmy nieruchomość, którą chcielibyśmy kupić to w pierwszej kolejności powinniśmy skontaktować się z kancelarią komorniczą prowadzącą daną sprawę. W ten sposób zyskamy możliwość wglądu do operatu szacunkowego i dokumentacji. Na tym etapie możemy również dowiedzieć się wielu ważnych kwestii i obejrzeć nieruchomość, by nie kupować przysłowiowego „kota w worku”. Niestety, nie każdy operat szacunkowy posiada zdjęcia, a nieruchomość może nie być udostępniana.

Jestem zainteresowany/zainteresowana!

Po znalezieniu i obejrzeniu interesującej Cię nieruchomości, przed przystąpieniem do licytacji, należy uiścić rękojmię (tzw. wadium), czyli 10% wartości ceny wywoławczej. Aby wszystkie procedury przebiegały zgodnie z oczekiwaniami, w tytule przelewu konieczne jest wpisanie sygnatury sprawy. Osoba fizyczna na licytacji powinna pojawić się z dowodem osobistym lub pełnomocnictwem (o ile kogoś reprezentuje). Co ważne pełnomocnictwo musi być poświadczone notarialnie.

Jak wygląda licytacja?

Przed przystąpieniem do licytacji dobrze jest zapisać na kartce maksymalną kwotę, jaką jesteśmy się w stanie za nieruchomość zapłacić. Pozwoli to uniknąć działania pod wpływem emocji i impulsu, którego rezultatem mogłoby być kupno nieruchomości za cenę wyższą niż rynkowa. Licytacja zaczyna się od ceny wywoławczej – jest to kwota, którą widzieliśmy jako pierwszą w ogłoszeniu o licytacji. Minimalna kwota, o którą może być przebijana cena, zostanie podana przez sędziego.

LICYTUJEMY!

Jeżeli nie wygramy licytacji to rękojmia zostanie nam zwrócona w ten sam sposób w jaki dokonaliśmy zapłaty. Jeżeli natomiast wygraliśmy aukcję to wadium zostaje zatrzymane na poczet ceny nieruchomości.

Następnie otrzymamy pismo o konieczności uregulowania reszty kwoty, a kolejnym krokiem będzie prawomocne przysądzenie własności.

W tym miejscu, warto nadmienić, że należności dłużnika nie przechodzą na nabywcę. Zatem przystępując do zakupu nieruchomości nie nabywamy jej z długami w księgach wieczystych.

Przykład: Jeżeli w dziale IV Ksiąg Wieczystych jako wierzyciel widnieje bank, w momencie nabycia przez nas nieruchomości, jego hipoteki przestają figurować.

Natomiast istotne jest to, że jeżeli nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia lub najmu, te obciążenia przechodzą na nowych nabywców. Dodatkowo, bardzo istotną kwestią, jest fakt, że jeżeli dawny właściciel lokalu zajmuje daną nieruchomość, ciężko będzie „wyprosić” osobnika. Jedyne co możemy w tej sytuacji zrobić to domagać się od urzędu gminy odszkodowania za nieudostępnienie lokatorowi lokalu zastępczego, o ile taki lokal by mu przysługiwał. Niestety jest to długi proces, połączony również z założeniem sprawy o nieuzasadnione korzystanie z lokalu na drodze sądowej. Te kwestie wiążą się oczywiście dla właściciela także z dodatkowymi kosztami.

Tym samym, zakup nieruchomości z lokatorem może wiązać się z jego eksmisją (o ile nie było to prawa dożywocia).

Eksmisja lokatora – sprawa nie łatwa

Pomimo tego, że prawnie staliśmy się właścicielem wymarzonej nieruchomości to wejście do naszego lokalu po wylicytowaniu może stać się niemożliwe.

Jeżeli zostaliśmy „szczęśliwcem”, który kupił nieruchomość wraz z lokatorami, którzy nie chcą dobrowolnie opuścić lokalu, to jedynym wyjściem będzie przeprowadzenie postępowania o eksmisję przed sądem cywilnym. W tym celu należy wnieść czasochłonny pozew o eksmisję, co wiąże się z kolejnymi kosztami, które musimy ponieść. Jeżeli lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego, należy mu zapewnić tymczasowe lokum. Pamiętajmy także, że istnieje okres ochronny, który zaczyna się 1 listopada, a kończy 31 marca uniemożliwia w tym czasie eksmisję. Co więcej, w Polsce, zgodnie z Art. 17 ustawy o ochronie praw lokatorów, eksmisja na bruk jest możliwa tylko w trzech wypadkach:  – gdy powodem opróżnienia lokalu jest stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu,

– niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku

– gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego.

Ponadto eksmisja jest wstrzymywana jeżeli lokatorami są: kobiety w ciąży, małoletni czy niepełnosprawni wraz z osobami sprawującymi nad nimi opiekę, osoby posiadające status bezrobotnych, emeryci, renciści i inne osoby, które spełniają przesłanki w drodze uchwały Radę Gminy.

Reasumując, przed przystąpieniem do licytacji komorniczej, warto gruntownie zbadać temat interesującej nas nieruchomości. Pozwoli to zaoszczędzić później niespodziewanych wydatków i stresu związanego z niekorzystnymi okolicznościami.