Umowa przedwstępna kupna mieszkania - o czym należy pamiętać?

mar 06, 2019 · Time 7 min. czytania

Kiedy podpisujemy umowę przedwstępną kupna mieszkania? Najczęściej do jej zawarcia dochodzi wtedy, gdy podpisanie umowy przyrzeczonej nie jest możliwe “od ręki”. Opóźnienie może wynikać z różnych przyczyn, najczęściej z finansowych. Zapisy, które znajdą się w umowie przedwstępnej kupna nieruchomości są bardzo ważne. Przesądzają o możliwości dochodzenia roszczeń w przypadku, gdy druga strona nie wywiąże się z kontraktu. Przeczytaj, o czym należy pamiętać, zawierając umowę przedwstępną kupna mieszkania, by była ważna i zapewniała bezpieczną finalizację twojej transakcji.

Dlaczego zawieramy umowę przedwstępną?

Zacznijmy od wyjaśnienia, czym jest umowa przedwstępna i dlaczego ją zawieramy. Umowa przedwstępna jest dokumentem, w którym strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej. Najprościej mówiąc, jest to wstępne oświadczenie woli, w którym strony zobowiązują się do zawarcia ostatecznej umowy kupna/sprzedaży nieruchomości.

Prawną definicję umowy przedwstępnej znajdziesz w kodeksie cywilnym. Art. 389 określa, że jest to „taka umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy” (tzw. przyrzeczonej). Kodeks określa również niezbędne elementy, które powinna zawierać umowa przedwstępna.

Przesłanką do jej zawarcia są najczęściej okoliczności, które uniemożliwiają w danym momencie zawarcie umowy przyrzeczonej, a strony chcą mieć pewność, że do tego dojdzie.

Takimi okolicznościami mogą być:

  • ubieganie się o kredyt,
  • nieuregulowany stan prawny nieruchomości,
  • roszczenia,
  • służebności i obciążenia nieruchomości,
  • konieczność podziału nieruchomości,
  • oczekiwanie na decyzję o warunkach zabudowy.

W przypadku transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości, zapisy umowy przedwstępnej muszą koniecznie precyzować, o jaką nieruchomość chodzi oraz określać jej cenę. Zgodnie z Kodeksem cywilnym powinny również określać termin, w którym zostanie zawarta umowa ostateczna (przyrzeczona).

Wskazówka

Pamiętaj, żeby zadbać o prawidłowe sformułowania. Od zapisów, które znajdą się w umowie przedwstępnej będzie zależała możliwość dochodzenia roszczeń w przypadku, gdy druga strona nie wywiąże się z kontraktu.

 

Co zrobić, żeby umowa przedwstępna kupna nieruchomości była ważna?

Strony umowy muszą zawrzeć w niej niezbędne minimum, czyli:

  • określić przedmiot umowy sprzedaży,
  • podać cenę nieruchomości.

Wszelkie inne postanowienia mogą być dowolnie kształtowane przez strony umowy (Zasada Swobody Umów), ale zgodnie z przepisami prawa.

Warto pamiętać, że zapisy te nie mogą również sprzeciwiać się zasadom współżycia społecznego, jak i samej naturze umowy przedwstępnej, czyli obligować strony zapisem niemożliwym do spełnienia.

W umowie można zawrzeć dodatkowe zastrzeżenia, dotyczące m.in.: zadatku, kar umownych, prawa do odstąpienia od umowy, warunków zapłaty całej kwoty.

 

7 rzeczy, które warto wiedzieć o umowie przedwstępne

1. Różnica między zadatkiem a zaliczką

Zaliczka jest częścią zapłaconej ceny przedmiotu umowy sprzedaży i może być zwrotna. Zadatek natomiast pełni funkcję zabezpieczającą wykonanie umowy. Ma realny wpływ na jej trwałość i wzmocnienie postanowień. Wysokość zadatku może być dowolna, zwyczajowo jednak wynosi 10 procent ustalonej ceny nieruchomości.

Przeczytaj: Czym różni się zadatek i zaliczka?

W razie ustalenia zadatku rażąco wysokiego, jego zatrzymanie lub żądanie zwrotu sumy dwukrotnie wyższej może być uznane za nadużycie prawa. Lepiej wówczas rozbić tą kwotę na zadatek i zaliczkę.

2. Forma umowy przedwstępnej

Umowa może zostać zawarta w formie pisemnej zwykłej lub aktu notarialnego. W obu przypadkach, strony umowy mogą dochodzić albo odszkodowania, albo zawarcia umowy przyrzeczonej.

3. Co to jest roszczenie odszkodowawcze?

Podstawowym uprawnieniem, wynikającym z zawarcia umowy przedwstępnej, jest roszczenie odszkodowawcze, które mówi, że jeżeli strona zobowiązała się do zawarcia umowy przyrzeczonej, a uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy (opłaty sądowe, skarbowe, notarialne, rzeczoznawcy, tłumaczenia, koszty dojazdu czy noclegu itp.).

Zadatek, co do zasady, jest zwracany w podwójnej wysokości, jeśl sprzedający ponosi winę za niedojście do skutku umowy przyrzeczonej. Jeśli podwojona wartość zadatku nie pokrywa szkody, wówczas spróbować można dochodzić większego odszkodowania.

4. Co zrobić, gdy nieruchomość jest wynajmowana?

Jeśli nieruchomość jest wynajmowana, ze strony sprzedającej powinno paść zapewnienie, że umowa najmu wygasa w dniu umowy przyrzeczonej oraz że nieruchomość będzie wolna od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich.

5. Strony umowy przedwstępnej

Podpis na umowie przedwstępnej muszą złożyć wszystkie strony umowy.  Jeżeli nie jest to możliwe, niezbędne jest pełnomocnictwo jednej ze stron. Pełnomocnictwo musi zawierać odwołanie do konkretnych czynności, czyli do sprzedaży danej nieruchomości, do pobrania zadatku, do poddania się rygorowi egzekucji w zakresie wydania nieruchomości czy zapłaty ceny.

Gdy umowę podpisze jedynie reprezentant strony kupującej lub sprzedającej bez ważnego pełnomocnictwa drugiej strony, to czynność jest bezskuteczna lub bezskuteczność jest zawieszona i zależy od potwierdzenia przez drugą stronę.

6. Wskazanie terminu umowy przyrzeczonej

Nie jest obligatoryjne, choć ze względu na ochronę interesów zarówno strony kupującej, jak i sprzedającej – wskazane. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po upływie roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Przy czym z umów w formie aktu notarialnego i w zwykłej formie wynikają różne roszczenia.

Z umowy w formie aktu notarialnego – roszczenie o przeniesienie własności, z umowy bez aktu notarialnego – roszczenie o zwrot zadatku w podwójnej wysokości, gdyby to z winy sprzedającego nie dochodziło do zawarcia umowy przyrzeczonej.

7. Prawo odstąpienia od umowy

W umowie przedwstępnej można zawrzeć zapis mówiący o tym, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu określonego terminu prawo odstąpienia od umowy (art. 395 kodeksu cywilnego). Może to się wiązać z zapłatą odstępnego, jeśli w umowie zostało zastrzeżone, że jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy.

 

Umowa przedwstępna kupna mieszkania – wzór

W internecie krążą różne wzory umów przedwstępnych, jednakże do każdej należy podejść indywidualnie. Zapisy takiej umowy są bowiem wiążące na przyszłość. Warto przy tym skorzystać z pomocy radcy prawnego lub wykwalifikowanego pośrednika, który dodatkowo zweryfikuje stan prawny nieruchomości, szczególnie pod kątem roszczeń i obciążeń.

Może to też Ci się spodoba

Rób Swoje 05: Jak nie utonąć w morzu wydatków?

Jak wygląda świat finansów typowego przedsiębiorcy? Czym jest plan finansowy? Jak ustawiać wskaźniki i chronić się przed błędami? Rozmawiamy o tym, co zrobić, żeby nie popłynąć we własnym biznesie. Freedom Podcast – Rób Swoje! Odcinek piąty pt.: Jak nie utonąć w morzu wydatków? Gościem prowadzącej Freedom Podcast Agnieszki Wiśniewskiej jest ekonomistka od ponad 15 lat […]

Zasiedzenie nieruchomości – wszystko, co warto wiedzieć

Czym jest zasiedzenie nieruchomości? Kto i kiedy może z tego prawa skorzystać?

Przegląd prasy

Jaka przyszłość czeka AI w nieruchomościach? Przegląd prasy 13.11.2023

Oczekiwania wobec sztucznej inteligencji, a dokładnie jej zastosowania w branży nieruchomości, coraz bardziej rosną. Jednak do tej pory jest to raczej ciekawostka niż realne wsparcie.

Ewelina Zdancewicz lis 13, 2023 · 3 min. czytania

Chcesz sprzedać nieruchomość?

Napisz do nas

    Proszę o zaznaczenie zgody.