Stan deweloperski mieszkania lub domu - na co zwrócić uwagę?

kwi 17, 2019 · Time 13 min. czytania

Wiele osób, nabywających nieruchomości na rynku pierwotnym, spotyka się z pojęciem „stan deweloperski”. Co się pod nim kryje? Otóż stan deweloperski to nieokreślony żadnymi przepisami prawa standard wykończenia nowo wybudowanego lokalu lub domu jednorodzinnego. Jest to pojęcie nieco umowne i stan ten może być różny u każdego dewelopera. Dowiedz się, na co zwrócić uwagę.

Stan deweloperski mieszkania lub domu – na co zwrócić uwagę? Nabywając lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny od dewelopera jako konsumenci jesteśmy objęci ochroną Ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustawa nakłada na dewelopera kilka ważnych obowiązków, a jednym z nich jest przedłożenie nabywcy prospektu informacyjnego.

W tym dokumencie – oprócz podstawowych informacji o inwestycji (położeniu, wielkości, otoczeniu) – jest również informacja o standardzie wykończenia budowanego lokalu czy domu. Przed zakupem koniecznie zapoznaj się z tym dokumentem.

Stan deweloperski mieszkania w bloku

W przypadku mieszkań w blokach do elementów stanu deweloperskiego, na które warto zwrócić szczególną uwagę przed zakupem, należą: drzwi wejściowe, stolarka okienna, instalacje wodno-kanalizacyjne, instalacje elektryczne i teletechniczne, ściany i ich wykończenie, podłogi, schody, sufity i ogrzewanie. Poniżej omawiam szczegółowo każdy z tych elementów wyposażenia.

Co wchodzi w stan deweloperski

a) Drzwi wejściowe

Do mieszkania w bloku, w większości przypadków, wchodzimy z zamkniętej klatki schodowej, dlatego też parametry termiczne takich drzwi są nieco niższe, niż tych montowanych w domach, do których prowadzi wejście prosto z ulicy. Niemniej wszystkie rodzaje drzwi wejściowych powinny mieć właściwości antywłamaniowe. Pozostaje dobór koloru i efektu wizualnego. Na wygląd tych drzwi nie mamy wpływu przed zakupem lokalu. Także w tym przypadku jesteśmy zdani na wizję architekta.

b) Stolarka okienna

Jakość okien w mieszkaniach regulują odpowiednie normy. Dzisiaj każdy szanujący się deweloper wstawia okna trzyszybowe z minimum pięcioma komorami.

Dobra rada

Chcesz sprawdzić, na jaką stolarkę zdecydował się twój deweloper? Włącz latarkę w swoim telefonie i przyłóż do szyby. Trzy odbicia światła gwarantują, że w środku zamontowane są okna trzyszybowe

 

Ważne jest, aby stolarce przyjrzeć się w pierwszym etapie wyboru mieszkania. Niektórzy deweloperzy umożliwiają zmianę koloru stolarki wewnątrz lokalu, przecież nie wszyscy muszą mieć biały kolor okien. Jeżeli zmiana koloru stolarki nie powoduje znacznej zmiany ceny, deweloper pozwoli na bezkosztową zmianę koloru. W innym przypadku niezbędna będzie dopłata. Oczywiście koloru okna nie zmienimy na zewnątrz, musi on współgrać z kolorem okien w całej inwestycji.

c) Instalacje wodno-kanalizacyjne

W większości przypadków instalacje w lokalu przygotowane są w taki sposób, aby bez ponoszenia dodatkowych kosztów możliwe było zastosowanie tzw. białego montażu (misy sedesowej, umywalki, baterii, kabiny prysznicowej czy wanny). Nasi rodzice, otrzymujący mieszkania w czasach PRL, mieli „komfort” – we wszystkich mieszkaniach było zamontowane takie samo wyposażenie. Czasem warto przypomnieć sobie realia tamtych czasów, oglądając chociażby jeden z seriali komediowych – “Alternatywy 4”.

Teraz mamy do dyspozycji całą gamę akcesoriów i jeżeli odpowiednio wcześniej zgłosimy deweloperowi chęć zmian, możemy uzyskać bezpłatne dostosowanie projektu instalacji do naszych potrzeb. Na przykład – zamiast wanny, potrzebujemy tylko kabinę prysznicową albo chcemy zamontować dodatkowo bidet. Warto przemyśleć tę kwestię zanim na budowę wejdą instalatorzy.

d) Instalacje elektryczne i teletechniczne

Większość projektów budowlanych przewiduje podstawową ilość gniazd i włączników elektrycznych. Warto sprawdzić w prospekcie informacyjnym, czy sieci te zakończone są gniazdami. W przypadku lokalu nabywanego w celach inwestycyjnych, na pewno jest to dobrze rozwiązane. W przypadku nieruchomości nabywanej do własnych potrzeb – nie zawsze będzie nam odpowiadało rozwiązanie, które proponuje deweloper.

Jakość, kolorystyka osprzętu elektrycznego, włączniki dotykowe, reagujące na głos, lustrzane, z kryształkami Swarovskiego – to wszystko przyprawia o zawrót głowy. Po co masz płacić za coś, czego i tak nie wykorzystasz? Jeżeli kupujesz lokal, który już został wybudowany, możliwości zmiany instalacji są nieco trudniejsze. To nie tylko przebudowa instalacji, ale również naprawa tynków, które zostały uszkodzone podczas kładzenia nowych przewodów.

Dokładnie przeanalizuj projekt instalacji elektrycznej, który zawsze jest dostępny w biurze dewelopera. Rozbudowa instalacji na pewno będzie wiązała się z dodatkowym kosztem. Niemniej dobrze zrobić to przed położeniem tynków i mieć, na przykład, przy kanapie w salonie dodatkowe gniazdko do ładowania laptopa czy wyłącznik światła przy wezgłowiu łóżka.

e) Ściany i ich wykończenie

Ponownie wracamy do kwestii zmian w projekcie. Zmiany układu ścian wewnątrz lokalu – o ile nie naruszają konstrukcji budynku – nie wymagają zmiany projektu i pozwolenia na budowę. Dlatego też wybierz ofertę od dewelopera, który takie zmiany układu pomieszczeń akceptuje. Modne dzisiaj otwarte kuchnie nie zawsze muszą być otwarte, szczególnie gdy nabywcami mieszkań są osoby starsze, które wolą zamknięte pomieszczenie. Ponadto czasem uda się dostawić dodatkową ściankę na szafę garderobianą lub powiększyć nieco łazienkę – zmieści się wówczas bidet itp.

W prospekcie informacyjnym znajdziesz również informację o standardzie ich wykończenia – czy będą to tynki cementowo-wapienne, czy gipsowe, a może dodatkowo pokryte gładzią gipsową i jeszcze jednokrotnie pomalowane? Standard ten zależy od koncepcji dewelopera i oczywiście ceny. Nikt nam tego za darmo nie zrobi, jednakże gdy do wyboru masz ofertę dwóch różnych deweloperów, zwróć na ten szczegół uwagę.

Wyjątkiem są pomieszczenia sanitarne. W łazienkach i toaletach deweloperzy praktycznie nie kładą żadnych tynków, słusznie przyjmując, że w większości przypadków w tym miejscu będzie położona glazura i terakota.

f) Podłogi, schody

W Polsce, w większości przypadków, wykończenie podłogi stanowi wylewka betonowa. Dobry deweloper wykończy ją wylewką samopoziomującą. Na tak przygotowanej podłodze możemy od razu kłaść panele, deski czy terakotę. Niemniej podczas odbioru mieszkania lub domu zwróć uwagę, czy nie ma na niej ubytków, pęknięć, pozostałości niepotrzebnego betonu. Usunięcie takich braków jest nie tyle kosztowne, co dosyć uciążliwe.

W przypadku schodów – gdy nie są to schody wykonane z elementów gotowych a wylewane przez ekipy budowlane – sprawdźmy, czy stopnie są równe, czy nie ma na nich betonowych pozostałości.

g) Sufity

Coraz częściej sufity nie są wykańczane przez deweloperów. W tym przypadku dochodzi do najczęstszych ingerencji nowych nabywców. Zmiana punktów świetlnych, powieszenie dodatkowego oświetlenia nad stołem czy dodatkowych świateł ledowych w łazience nie wymaga w tym przypadku niepotrzebnych wydatków. Dodatkowo coraz bardziej popularny system sufitów podwieszanych powoduje, że aluminiowy stelaż montowany w tym celu nie zabiera cennej przestrzeni.

h) Ogrzewanie

Również w tym przypadku projektanci zaplanowali taką ilość i moc grzejników, aby wybudowany budynek spełniał określone normy. Zwróć uwagę na to, czy może w jakimś pomieszczeniu zaplanowane jest ogrzewanie podłogowe, czy będzie możliwość zamontowania dodatkowej suszarki w łazience.

Jednak najważniejszym czynnikiem przy wyborze mieszkania będzie zweryfikowanie sposobu ogrzewania budynku. Czy jest on podłączony do sieci miejskiej, a może głównym źródłem zasilania będzie gaz ziemny, olej lub tylko prąd elektryczny? Każda z technologii jest dopuszczalna, jednak przy stale rosnących cenach energii elektrycznej to ostatnie rozwiązanie będzie dosyć kosztowne.

Stan deweloperski co dalej?

W przypadku mieszkań to praktycznie wszystkie elementy stanu deweloperskiego, na które trzeba zwrócić uwagę przed zakupem nieruchomości. Warto sprawdzić również ofertę dewelopera pod kątem sposobu zagospodarowania terenu wokół osiedla – dostęp do miejsc parkingowych, śmietników, części wspólnych, placów zabaw. Czy istnieją one jedynie na ulotce reklamującej inwestycję, czy również obejmuje je plan zagospodarowania i czy są ujęte w prospekcie. Brak tych zapisów powoduje, że wyegzekwowanie ich od dewelopera może stać się później niemożliwe.

Na koniec zapytaj dewelopera, kto będzie zarządzał budynkiem czy osiedlem. Czy na pewno będzie to sprawdzona firma, zarządca posiadający rekomendacje na rynku nieruchomości? Oczywiście wspólnota mieszkaniowa zawsze może zmienić zarządcę, ale wymaga to dodatkowego zachodu.

Stan deweloperski domu

Jeśli chodzi o domy kupowane od dewelopera, mamy jeszcze kilka dodatkowych elementów, na które musimy zwrócić uwagę:

  • poddasze

W przypadku, gdy konstrukcja budynku zakłada nad powierzchnią mieszkalną poddasze, sprawdźmy w prospekcie informacyjnym, czy deweloper planował wstawić tam schody. Czy zamierza je ocieplić i wykończyć? Jeżeli nie, zaplanujmy w koszcie zakupu ten wydatek. Wykończenie poddasza jest najwłaściwsze na etapie budowy domu. Po odbiorze będzie się to wiązało z dużymi utrudnieniami i kosztami.

  • ogrodzenie

O ile budynek wielorodzinny nie wymaga ogrodzenia, to w przypadku domu jest to niezbędny element inwestycji. Im większa działka, tym większa ilość metrów bieżących ogrodzenia. Zweryfikuj, jaki to będzie płot – zwykła siatka stalowa czy gotowe elementy? Czy będzie tam fundament, na którym w przyszłości będziemy mogli, na przykład, postawić mur ceglany. Sprawdź, czy od frontu będzie dodatkowa brama – w jaki sposób będzie się otwierać, czy jej sposób otwierania nie będzie kolidował z wjazdem na posesję drugiego samochodu.

  • zagospodarowanie terenu

Często foldery reklamowe deweloperów prezentują osiedla, wkomponowane w koronę dorodnych drzew czy kilkudziesięcioletnich kwitnących krzewów… Oczywiście to tylko wizja dewelopera i jeden z elementów powodujących, że ty, drogi kliencie, podjąłeś decyzję o zakupie tej właśnie inwestycji. W rzeczywistości twój ogród najczęściej będzie pustym polem, po prostu posprzątaną po budowie, niezagospodarowaną działką, przygotowaną do własnej aranżacji. W innym przypadku deweloperzy musieliby przy wybudowanym domu pozostawić luksusowe auta, które przecież również były elementem wizualizacji. Pamiętaj, że po zrekultywowaniu terenu po budowie możesz obsiać go tylko trawą. Zagospodarowanie działki zgodnie z wizją architekta to często wydatek od kilku do kilkunastu tysięcy złotych.

  • drogi dojazdowe

Sprawdź, co oferuje deweloper – czy twój dom ma dostęp do drogi publicznej, czy razem z domem kupujesz udział w działce, która stanie się drogą dojazdową? Sprawdź, kto ją utwardzi, czy deweloper położy asfalt, kostkę betonową czy zostawi ciebie i twoich sąsiadów z tym problemem. To niestety bardzo duży problem w przypadku nowo powstających osiedli domów. W odróżnieniu od osiedlowych mieszkań, w tym przypadku nie powstaje wspólnota mieszkaniowa.

Najczęściej właściciele domów są w odpowiednich częściach współwłaścicielami działki stanowiącej drogę dojazdową. Pojawiają się pytania, kto będzie sprzątał drogę, odśnieżał, płacił za jej oświetlenie, w końcu – kto ubezpieczy drogę od odpowiedzialności cywilnej? A co z przypadkiem awarii sieci znajdującej się w drodze albo jej uszkodzenia przez samochód ciężarowy?

Nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Oczywiście współwłaściciele, jeżeli dojdą do porozumienia i są zgodni, mogą zawrzeć umowę z profesjonalnym zarządcą. Jednakże pojawi się problem, gdy jeden lub kilku współwłaścicieli nie wyrazi zgody na zawarcie takiej umowy…

Zakład energetyczny raczej nie podpisze umowy na dostawę energii ze wszystkimi współwłaścicielami, nie zrobi tego zakład sprzątania miasta. Rozwiązaniem może być powołanie stowarzyszenia mieszkańców osiedla. Takie systemy w Polsce już działają i nawet gdy pojawi się „oporny” mieszkaniec, łatwo taką osobę przymusić do zwrotu poniesionych kosztów na utrzymanie części wspólnych.

Czym się różni stan deweloperski od stanu pod klucz?

Stan deweloperski to dopiero początek drogi do naszego wymarzonego domu, a właściwie początek wydatków. Wykończenie podłóg, ścian, stałe zabudowy, sprzęt AGD, armatura, aranżacja wnętrz – zasłony, dywany, oświetlenie, meble – to studnia bez dna, trzeba o tym pamiętać. Pozostaje jeszcze jedna opcja – mieszkanie pod klucz.

W niektórych krajach europejskich mieszkania, które trafiają na rynek pierwotny muszą mieć wykończone nie tylko podłogi, ściany, ale także stałą zabudowę kuchni i inne stałe zabudowy, np. szafy. Również w Polsce – coraz częściej w dużych aglomeracjach miejskich oraz miejscowościach turystycznych i wypoczynkowych – pojawiają się oferty nieruchomości „pod klucz”. Z reguły jest to kilka wariantów wykończenia lokalu czy domu. Jednakże bez względu na wariant nie mamy praktycznie żadnej możliwości ingerencji w ostateczny wygląd naszego lokalu.

Co wolisz – wymarzone i dostosowane do potrzeb mieszkanie czy wygodę i aranżację rodem z folderu?

Pozostaje jeszcze rynek wtórny i mieszkania używane, którym styl nadali poprzedni właściciele. Zmagasz się z takimi problemami, jak nie twoje kolory, stare sprzęty AGD, używane urządzenia sanitarne, wyższe niż w nowym budownictwie koszty utrzymania… Ja wiem, co bym wybrał – a Ty?

Może to też Ci się spodoba

Jak szybko sprzedać mieszkanie? Pobierz darmowego e-booka!

Zastanawiasz się, jak szybko sprzedać mieszkanie, a przy tym zrobić to zyskownie i bezpiecznie? Poniżej znajdziesz odpowiedź.

Przegląd prasy

KNF zmienia rynek kredytowy. W jaki sposób? Przegląd prasy 25.09.2023

KNF chce skończyć z przerzucaniem ryzyka na kredytobiorcę mieszkaniowego, dlatego zamierza spopularyzować hipoteki stałoprocentowe. W jaki sposób? Dowiesz się tego z najnowszego Przeglądu prasy Freedom.

Ewelina Zdancewicz wrz 25, 2023 · 3 min. czytania

Jak feniks z popiołów, czyli rewitalizacja Łodzi – cz. 1

Każde miasto, czy tego chce, czy nie, nieustannie tworzy swój wizerunek. Jest to swojego rodzaju wyobrażenie,  zespół odczuć i opinii powstałych w wyniku napływu różnego rodzaju informacji. Informacje te dotyczą przede wszystkim jakości zagospodarowania przestrzeni, architektury, komfortu życia mieszkańców, atrakcyjności z punktu widzenia turystów, poziomu bezpieczeństwa. Na podstawie tych czynników, każdy z nas jest w […]

Chcesz sprzedać nieruchomość?

Napisz do nas

    Proszę o zaznaczenie zgody.