Sprzedaż mieszkania w 2019 - co warto wiedzieć?

cze 19, 2019 · Time 13 min. czytania

Jak sprzedać mieszkanie? Szybko, bezpiecznie i z zyskiem. Potrzebujesz instrukcji krok po kroku? Świetnie trafiłeś! W tym artykule piszemy w punktach, jakich formalności dopilnować i co sprawdzić przed złożeniem podpisu na umowie sprzedaży mieszkania. Poznasz podstawy marketingu i dowiesz się, jak przygotować mieszkanie do prezentacji klientom.

Z czym wiąże się samodzielna sprzedaż mieszkania i dlaczego warto skorzystać ze wsparcia biura nieruchomości? Zaczynajmy! Oto przewodnik: Sprzedaż mieszkania w 2019 roku – co warto wiedzieć?

Sprzedaż mieszkania bez pośrednika

Dbałeś o niego przez 10 lat. Słyszałeś każde stuknięcie. Reagowałeś na najmniejszą zmianę pracy silnika. Regularnie jeździłeś do mechanika i samochód chodził, jak szwajcarski zegarek. Wnętrze? Dopracowane w każdym calu. Skórzana tapicerka, niemal nienadgryziona zębem czasu. Sportowa deska rozdzielcza, sześciobiegowa skrzynia biegów i niskie zawieszenie… No kochasz to auto! Jednak przyszedł czas na sprzedaż.

Powodów może być mnóstwo. Cel jest jeden – to cacko powinno trafić w dobre ręce. Jedziesz na przegląd, naprawiasz drobne usterki, reszta jest bez zarzutu. Jedziesz na myjnię, sprzątasz wnętrze na błysk. Robisz kilka świetnych zdjęć flagowym smartfonem. Piszesz wspaniały opis i umieszczasz ogłoszenie na kilku stronach motoryzacyjnych. I gotowe.

Może się wydawać, że sprzedaż mieszkania niemal niczym nie różni się od sprzedaży samochodu. Rzeczywistość może cię bardzo zaskoczyć.

Sprzedaż mieszkania – formalności

W przypadku auta sprawa jest prosta – dowód rejestracyjny zawiera najważniejsze informacje, dotyczące samochodu i właściciela. Zawsze mamy go przy sobie. Umowę zakupu znajdziemy pewnie w szufladzie. Gorzej z aktem własności mieszkania czy wpisami do księgi wieczystej. Zanim rozpoczniesz przygotowania do sprzedaży mieszkania, upewnij się, że masz wszystkie niezbędne dokumenty!

Jakie dokumenty są źródłem informacji o stanie prawnym nieruchomości? Sprawdź poniższą listę.

Informacje zawarte w urzędowych rejestrach nieruchomości:

  • odpis księgi wieczystej,
  • wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
  • wyciąg z kartoteki lokali,
  • zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej,
  • zaświadczenie ze zbioru dokumentów, dawnych ksiąg hipotecznych.

Umowy cywilnoprawne, przenoszące własność nieruchomości, zawarte w formie aktu notarialnego:

  • umowa sprzedaży (kupna) nieruchomości,
  • umowa darowizny nieruchomości,
  • umowa zamiany nieruchomości,
  • umowa ustanowienia (lub przedłużenia) użytkowania wieczystego,
  • umowa działu spadku,
  • umowa o podział majątku wspólnego małżonków,
  • umowa o zniesieniu współwłasności nieruchomości,
  • umowa dożywocia,
  • poświadczenie dziedziczenia.

Postanowienia i wyroki sądu:

  • postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku,
  • postanowienie o dziale spadku,
  • postanowienie o podziale majątku wspólnego małżonków,
  • wyrok stwierdzający zasiedzenie nieruchomości,
  • postanowienie o założeniu księgi wieczystej,
  • wyrok znoszący współwłasność nieruchomości,
  • postanowienie o stwierdzeniu nabycia prawa własności nieruchomości,
  • wyrok ustalający (lub zmieniający) prawo do nieruchomości (własność, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, użytkowanie, odrębną własność lokalu).

Decyzje organów administracji publicznej (państwowej i samorządowej):

  • akt własności ziemi (AWZ),
  • akt nadania ziemi (AND),
  • decyzja ustanawiająca odrębną własność lokalu,
  • decyzja o zatwierdzeniu projektu scalenia,
  • decyzja o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości.

Powyższa lista nie jest pełna, wymieniliśmy najczęściej występujące dokumenty. Jeśli uporałeś się z gromadzeniem danych i masz potwierdzenie, że nieruchomość na sprzedaż należy do Ciebie, warto przeanalizować dokument nabycia prawa do nieruchomości.

Sprawdź, jakie konsekwencje czekają Cię podczas sprzedaży. Upewnij się, czy nie poniesiesz kosztów podatkowych, związanych z osiągnięciem dochodu ze sprzedaży mieszkania. Obecnie funkcjonują tzw. trzy progi podatkowe, wpływające na naliczenie podatku dochodowego. To, czy go zapłacimy czy nie, zależy do czasu, w którym nabyliśmy i sprzedajemy naszą nieruchomość, za jaką cenę oraz od tego na co przeznaczymy środki uzyskane ze sprzedaży.

>>> Przeczytaj również:

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości w 2019 roku

Aby nie wpaść w kłopoty finansowe, należy sprawdzić mieszkanie pod względem technicznym. Jeśli lokal ma wady, które zataisz (np. wilgoć, prowizoryczne podłączenie instalacji itp.) albo o których zapomniałeś, a kupujący po nabyciu nieruchomości stwierdzi, że takie występują, wówczas ciąży na Tobie odpowiedzialność. Stosuje się tu zasadę rękojmi za wady w rzeczy.

Wycena nieruchomości

Papierkowa robota za Tobą. Teraz możesz przejść do kolejnego etapu, czyli rozpoznania rynku i oszacowania ceny nieruchomości. Sprawdź, ile ofert sprzedaży mieszkań tego typu opublikowano do tej pory w serwisach ogłoszeniowych. W jakich cenach są wystawione? Porównaj ceny z głównymi kryteriami, które upodabniają Twoje mieszkanie do oferowanych na rynku lokali, tj. powierzchni, liczby pokoi, położenia i standardu.

Jak wysoko pozycjonowane są podobne oferty? Dzięki tej wiedzy określisz, jakiego budżetu na promocję potrzebujesz.

Znajdź również odpowiedzi na pytania:

  • czym wyróżnia się na rynku nieruchomość, którą sprzedajesz?
  • jak dużą masz konkurencję?
  • jak duży jest popyt na podobne nieruchomości?
  • czy aktualnie ceny mieszkań rosną, czy maleją?
  • kto może być klientem kupującym i gdzie będzie szukał takiego mieszkania, jak Twoje (w internecie, jeżdżąc po okolicy i wypatrując nieruchomości na sprzedaż, a może zatrudni do poszukiwań agencję nieruchomości)?

Wiedza na temat rynku pozwoli Ci określić cenę ofertową mieszkania na sprzedaż. Odłóż na bok sentymenty i kieruj się analityką. Nie zawyżaj ani nie zaniżaj celowo ceny z nadzieją na negocjacje podczas prezentacji. Tak, to trudne. Możesz jednak skorzystać z pomocy fachowca – doświadczony pośrednik nieruchomości zna lokalny rynek. Poza wiedzą stoi za nim sztab ludzi odpowiedzialnych za marketing i doradztwo prawno-finansowe, dzięki czemu czas sprzedaży znacznie się skraca, a cała transakcja przebiega bezpiecznie.

Co tracisz, sprzedając sam?

  • statystycznie będziesz sprzedawać 3-4 razy dłużej niż profesjonalny pośrednik nieruchomości
  • będziesz odbierać telefony od klientów o różnych porach dnia, zwykle wieczorami i umawiać się na spotkania i prezentacje nieruchomość, bez gwarancji zawarcia umowy sprzedaży
  • zapłacisz za promocję ofert na portalach, nawet do kilkunastu tysięcy złotych, przy przedłużającej się sprzedaży

Niestety, w większości samodzielni właściciele sprzedają nieruchomości poniżej wartości. Uzyskują od 8 do 12 procent mniej pieniędzy, niż gdyby sprzedawali przez pośrednika. Zamiast sprzedaży zyskownej, mają tanią.

Sprzedaż mieszkania – liczy się czas i forma zapłaty

Wiadomo, że czas i pieniądze najbardziej interesują obydwie strony transakcji, czyli sprzedającego nieruchomość oraz nabywcę. Przygotowując ofertę sprzedaży, zaznacz więc, ile czasu zajmie Ci wyprowadzka i kiedy dokładnie udostępnisz mieszkanie nowemu właścicielowi.

Kwestie finansowe pośrednio również wiążą się z czasem. Warto sprawdzić, czy kupujący będzie finansował swój zakup z kredytu, czy ze środków własnych. Ta decyzja zdeterminuje czas sprzedaży. Kredytowanie zakupu wydłuża bowiem transakcję nawet o 2-3 miesiące. Jednocześnie skraca czas poszukiwania kupca. Klienci gotówkowi to rzadkość na rynku.

Podsumowując, bądź świadomym sprzedawcą! Co to oznacza?

  1. Poznaj rynek
  2. Poznaj swojego klienta
  3. Wybierz notariusza i doradcę podatkowego
  4. Zdecyduj o zatrudnieniu pośrednika na wyłączność
  5. Sprawdź, wyremontuj i opisz nieruchomość z precyzją rzeczoznawcy
  6. Zaplanuj sprzedaż krok po kroku w czasie wraz z terminem wyprowadzki
  7. Zrób profesjonalne zdjęcia i promuj swoją ofertę sprzedaży, poznaj podstawy marketingu
  8. Naucz się prowadzić rozmowy z klientami, negocjuj i buduj partnerskie relacje podczas prezentacji mieszkania potencjalnym nabywcom
  9. Sprawdź znalezionego kupca pod kątem prawnym i finansowym przed złożeniem podpisu na umowie

Sprzedaż mieszkania z pośrednikiem – czym jest wyłączność?

A gdyby tak sprzedaż mieszkania wiązała się jedynie ze złożeniem podpisu na umowie i uściśnięciem ręki nowemu właścicielowi? Wyobraź sobie, że umawiasz się na spotkanie z doświadczonym doradcą do spraw sprzedaży nieruchomości. Mówisz mu, jakie są Twoje wymagania. Uzgadniacie szczegóły i… jesteś wolny. Od tej pory wszystkim zajmuje się pośrednik.

Na czym polega praca pośrednika na wyłączność?

  • załatwianie wszystkich formalności za klienta
  • sprawdzenie poprawności wszystkich dokumentów, w tym stanu prawnego nieruchomości
  • konsultacje i współpraca z notariuszem, doradcą finansowym i renomowaną kancelarią prawną
  • przygotowanie wyceny nieruchomości
  • zredagowanie profesjonalnego opisu nieruchomości
  • zlecenie home stagingu i profesjonalnej sesji fotograficznej
  • publikacja ogłoszenia w ogólnopolskich portach, promocja outdoorowa
  • aktywne poszukiwanie klientów, w tym korzystanie z wewnętrznych baz sprawdzonych klientów i partnerów biznesowych
  • organizowanie dni pokazowych nieruchomości i sprzedaży w modelu dni otwartych, bez udziału właścicieli
  • sprawdzenie potencjalnych klientów pod kątem prawnym i finansowym
  • przygotowanie umowy sprzedaży nieruchomości
  • czuwanie nad całym procesem sprzedaży

Twój pośrednik nie otrzyma wynagrodzenia dopóki nie sprzeda Twojej nieruchomości. Będzie pracował na wyłączność, tylko dla Ciebie i będzie mu zależało na jak najszybszym sfinalizowaniu transakcji. Będzie za tę sprzedaż odpowiedzialny od A do Z.

Taki pośrednik nie będzie się skupiał na pozyskiwaniu kolejnych nieruchomości na sprzedaż. Nie będzie miał wielu ofert w swoim portfolio. Jego celem jest szybkie i zyskowne sprzedanie oferty, nad którą właśnie przejął opiekę. Otrzymasz dodatkowo ochronę procesu sprzedaży w postaci ubezpieczenia OC.

Na czym polega sprzedaż w modelu otwartym?

A co z modelem sprzedaży otwartej? Może Ci się wydawać, że sprzedasz szybciej, gdy Twoja oferta powędruje do kilku pośredników. Wiąże się z tym pewne ryzyko. Takim pośrednikom zależy bowiem na zbieraniu ofert. Więcej różnorodnych ofert, to większa szansa na sprzedaż, ale nie dla Ciebie. Taki pośrednik nie zagwarantuje Ci, że skupi się właśnie na Twoim mieszkaniu.

To działa jak loteria. Albo jak komis. Twoja ofert czeka na kupca w gąszczu innych, często lepszych modeli. Może jakiś klient wybierze właśnie Twoją ofertę, spośród wielu innych, należących do tego pośrednika, może nie. Jeśli wybierze inną, pośrednik zarobi. Ty nie. Sprzedaż może zatem trwać dłużej. A im dłużej trwa, tym trudniej uzyskać dobrą cenę.

Wybierz odpowiedni dla siebie model sprzedaży, uwzględniając nasze wskazówki. Więcej przydatnych artykułów znajdziesz w zakładkach Baza Wiedzy i Porady.

Może to też Ci się spodoba

Popyt na mieszkania wyhamował, ale ceny wciąż rosną. Przegląd prasy 01.07.2024

Wygaśnięcie programu dopłat Bezpieczny Kredyt 2 proc. wyhamowało popyt mieszkaniowy. Jednak nie spowodowało to dodatkowych zakłóceń na rynku, ponieważ popyt był podtrzymywany m.in. przez silny wzrost wynagrodzeń. Jednocześnie wciąż obserwujemy szybkie tempo wzrostu cen mieszkań wobec nadal niskiej ich podaży. Natomiast wyhamowały już ceny mieszkań na rynku wtórnym.

Ewelina Zdancewicz lip 01, 2024 · 3 min. czytania

Jak zwiększyć zyski biura nieruchomości?

W tej kwestii musisz przyznać mi rację – głównym celem prowadzenia biura nieruchomości, jak i każdego innego biznesu, jest stworzenie takiego modelu, który – zaspokajając potrzeby klientów – zapewni Ci zysk. Najlepiej, gdy jest on do tego skalowalny i niezależny od czynników, na które nie masz wpływu.

Pewny wybór 11: Wzrost cen materiałów – o ile droższa jest budowa domu

W przeciągu ostatnich kilkunastu miesięcy ceny materiałów budowlanych bardzo wzrosły. Coraz trudniej też o pracowników na budowę.

Chcesz sprzedać nieruchomość?

Napisz do nas

    Proszę o zaznaczenie zgody.