Pewny wybór 09: Od czego zależy wysokość kosztu kredytu?

cze 02, 2022 ·

Czasy niskich stóp procentowych odchodzą w niepamięć, więc kredyty hipoteczne przestają być atrakcyjne i dostępne niemal dla wszsytkich. Banki zaostrzają kryteria, zdolność kredytowa spada coraz szybciej, a sytuacja rynkowa robi się niepewna.
Czy kupno mieszkanie na kredyt się nadal opłaca?

W dzisiejszym odcinku podcastu naszym gościem będzie ekspert finansowy, Dyrektor olsztyńskiego Oddziału Notus Finanse – Andrzej Żuk, który odpowie na pytania:

• na co zwrócić uwagę przy wyborze oferty kredytu hipotecznego?
• czy skorzystanie z eksperta finansowego wiąże się z dodatkowymi kosztami?
• czym różni się oprocentowanie stałe od zmiennego?
• czy stałe oprocentowanie to dobry pomysł?
• czym jest RRSO?

Posłuchaj

Jeśli wolisz czytać zamiast słuchać, poniżej znajdziesz transkrypcję rozmowy

W rozmowie z Andrzejem Żukiem, dyrektorem Notus Finanse w Olsztynie oraz ekspertem finansowym poruszymy temat, który w obecnej chwili spędza sen z powiek wielu osobom. Od czego zależy wysokość kosztu kredytu?

Wysokość kosztu kredytu jest składową kilku czynników. Pierwszym, najważniejszym z nich, jest oczywiście oprocentowanie, które również składa się z dwóch elementów: marży bankowej, czyli tego, na czym bank zarabia oraz wskaźnika WIBOR. W Polsce obowiązuje wskaźnik WIBOR 6- albo 3-miesięczny. Kosztem kredytu jest również koszt prowizji bankowej jeśli występuje. To jest koszt ubezpieczeń, które mogą być wymagane przez bank. Jeszcze kilka dodatkowych elementów składa się na to, że ten koszt kredytu jest taki, a nie inny.

Przejdźmy teraz do hasła RRSO, które często pojawia się w reklamach i symulacjach kredytowych. Co ten skrót oznacza?

Skrót RRSO to nic innego, jak Rzeczywista Roczna Stopa Procentowa. W tym koszcie właśnie zawierają się wszystkie elementy, o których wspomniałem wcześniej – czyli odsetki, ubezpieczenia, prowizje, koszty prowadzenia rachunków bankowych. To powoduje, że banki w symulacjach podają dwie wartości – oprocentowanie nominalne, czyli odsetkowy koszt kredytu, jak również to RRSO. One się od siebie różnią. Polecałbym klientom, by większą uwagę zwracali na ten drugi wskaźnik, czyli Rzeczywistą Roczną Stopę Procentową.

Przechodzimy do przykładu. Pożyczam kwotę 200 000 zł, ale oddać muszę znacznie więcej, bo dochodzą dodatkowe koszty. Od czego zależy ta finalna kwota, jaką muszę zwrócić do banku?

Od RRSO, czyli Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania od kwoty udzielonego oprocentowania – to po pierwsze. Po drugie – zależy również od okresu, na jaki pożyczamy pieniądze od banku. Im krótszy okres kredytowania: 5-, 10-letni, tym mniej odsetek, tym mniej kosztów poniesiemy. Im dłużej trwa spłata kredytu, tym koszty odsetkowe i pozostałe, o których mówiliśmy wcześniej, również rosną.

Jaką my jako klienci mamy alternatywę, gdy bank wymaga od nas byśmy skorzystali z tych wielu produktów, np. z ubezpieczenia, o którym Pan wspomniał czy kosztów konta w banku? To jest wymóg, tak?

To nie jest wymogiem. Bank proponuje kredyt na zasadach standardowych, czyli pożycza określoną kwotę, nalicza odsetki na dany okres i klient oddaje tę pożyczoną kwotę razem z odsetkami. Jeśli zaś chciałby mieć korzystniejsze oprocentowanie, tzn. niższą marżę i niższą cenę kredytu, to bank oczekuje, że taki klient będzie bardziej związany z bankiem – założy sobie konto osobiste, na które będzie przelewał wynagrodzenie, skorzysta z ubezpieczenia na życie oferowanego przez bank, skorzysta np. z limitu na karcie kredytowej. To są dodatkowe produkty, które proponuje bank w zamian za niższą marżę. Klient ma wybór na rynku. Oczywiste jednak jest to, że będzie kierował się tym, co jest dla niego korzystniejsze. I tak musi posiadać konto osobiste – korzysta więc z tego, które proponuje bank i tak się wiąże na wiele lat, zaciągając kredyt hipoteczny.

Czym różni się oprocentowanie stałe od zmiennego i jak długo mogę płacić stałe raty?

W Polsce używałbym określenia oprocentowanie okresowo stałe, dlatego że nie ma u nas jeszcze żadnego banku, który chciałby pożyczyć kredyt na stałej stopie procentowej przez długi okres czasu. W Polsce mamy do dyspozycji trzy oferty, które proponują okres stały: 5, 7 i 10 lat jako najdłuższy okres w jednym z banków. Chcąc wziąć kredyt na dłużej, przechodzimy na zmienną stopę procentową i ona będzie decydowała o wysokości kosztu kredytu. Dziś wskaźnikiem jest WIBOR – za 5, 10 lat, nie wiemy co nim będzie.

Czym się różni oprocentowanie stałe od zmiennego? Oprocentowanie stałe to stała rata. Wiemy, jaką ratę kredytu zapłacimy przez 5, 7 lub 10 lat. Możemy więc w jakiś przemyślany sposób planować swoje wydatki w budżecie domowym, znając wysokość kwoty jaką musimy płacić, spłacając swoje zobowiązania wobec banku. W przypadku zmiennej stopy procentowej takiej pewności już nie mamy.
To, co widzimy szczególnie dzisiaj, gdzie dynamika zmian stopy procentowej w górę jest bardzo duża i zmienia się praktycznie co miesiąc na niekorzyść naszych klientów, kredytobiorców. Stopa procentowa ulega wahaniom. Dziś ona rośnie. Być może za rok, za 2 lata, a może za 5 lat – prawdopodobnie będzie spadać. Mówimy jednak wciąż o zmiennym wskaźniku, jakim jest na chwilę obecną wskaźnik WIBOR.

Czy możemy powiedzieć, że któraś z tych opcji jest bardziej korzystna? Choć na przestrzeni lat
pewnie ciężko będzie to określić…

Trudno to ocenić. Ja pozostawiam klientom decyzję im samym. Mówię jednak o tym, jakie są plusy i minusy danego rozwiązania. Kiedyś stała stopa procentowa charakteryzowała się tym, że oprocentowanie było znacznie wyższe niż w przypadku zmiennej stopy procentowej. To spowodowało, że najprawdopodobniej więcej niż 90% klientów posiadających aktualnie kredyty hipoteczne korzysta z oprocentowania opartego na zmiennej stopie. To efekt różnicy, która wynikała między tymi dwoma rodzajami stopy procentowej.

Czy jest jakiś sposób na to, żeby po tych 5 czy 10 latach oprocentowania stałego przejść na
zmienne? Czy wiążą się z tym jakieś dodatkowe koszty?

Po 5, 7 czy po 10 latach dany bank zaproponuje oczywiście przejście na zmienną stopę procentową. Nie mamy jeszcze historycznie takiej sytuacji, ale być może za kolejne 5 lat bank zaproponuje przejście na kolejną stałą stopę procentową. Będzie to związane z podpisaniem aneksu do umowy, który z kolei będzie podlegał jakiejś opłacie za czynność bankową. Ważna zmiana bowiem w kredycie hipotecznym gdzie występują np. aneksy, może podlegać opłacie. Tego nie wiemy. Drugim takim rozwiązaniem jest to, że gdyby okazało się, że stopy procentowe będą znacznie obniżone, a różnica w racie będzie dla klienta istotna, zawsze może po prostu zmienić bank. Robi się wówczas tzw. refinansowanie kredytu.

Po jakim okresie możemy to zrobić?

Możemy to robić w każdym momencie – oczywiście jeśli bank, w którym mamy kredyt, pobiera opłatę za wcześniejszą spłatę w pierwszych 3 latach, to trzeba będzie ją ponieść. Po 3 latach jest to operacja bezpłatna.

Czy stałe oprocentowanie oznacza w takim razie, że z góry wiem, jaką będę płacić ratą? Czy są
jeszcze jakieś inne zmienne, które mogą wpłynąć na jej wysokość?

Jeśli chodzi o stałą ratę kredytu to wiemy, że ona będzie stała przez pewien stały okres, np. przez 5 lat. Mogą się jednak zmieniać dodatkowe koszty, np. koszty ubezpieczenia na życie, które dany bank będzie wymagał od klienta. W niektórych ofertach banku jest tak, że wraz ze spłatą kapitału maleje składka ubezpieczenia na życie. W tym przypadku jest to zmienna na korzyść klienta. Nie widzę tutaj elementów, które byłyby na niekorzyść klienta i mogłyby powodować, że rata byłaby wyższa.

Czy stałe oprocentowanie mogę mieć na cały czas spłaty kredytu? Czy tylko na jego jakąś część?
Czy potem możemy jakoś negocjować z bankiem, że chcemy, by zostało tak, jak było?

Na chwilę obecną banki proponują tylko tę okresową stałą stopę procentową. Jest duże oczekiwanie w stosunku do banków, żeby była możliwość zaciągania stałego oprocentowania na cały okres kredytowania, czyli np. na 20 lat. Takie rozwiązania funkcjonują w rozwiniętych krajach zachodnich i chyba w Wielkiej Brytanii nie ma nawet innej możliwości, żeby wziąć kredyt innego rodzaju, niż ze stałą stopą procentową. To powoduje, że taka transakcja i takie rozwiązanie jest tak naprawdę dla wszystkich bezpieczne. Klient bowiem wie, że z budżetu domowego musi wykroić konkretną kwotę i po prostu o niej zapomnieć. Nie musi się martwić, że za miesiąc kwota ta wzrośnie, albo wydarzy się coś innego. Tak samo bank wie, że przy tej transakcji będzie oczekiwał od tego klienta konkretnej kwoty. To powoduje, że to ryzyko zmiany stóp procentowych jest rozłożone na dwie strony. Bank ryzykuje tym, że mniej zarobi, a klient nie ryzykuje tym, że zapłaci więcej. To jest w mojej ocenie bardzo uczciwe rozwiązanie. Myślę, że to jest przyszłość, która będzie nas czekała – oby jak najszybciej.

Czy już są prowadzone jakieś rozmowy? Bardzo, bardzo wzorujemy się tym, co się dzieje na
Zachodzie. Moglibyśmy tutaj to jakoś przyspieszyć…

Ja bym to na razie sprowadził do jakiś dywagacji, pewnego rodzaju propozycji. To będzie z pewnością wymagało pewnego rodzaju rozwiązań prawnych. To nie jest coś, co można byłoby wprowadzić od zaraz. Jest to jednak oczekiwane rozwiązanie.

Jeśli są banki, które funkcjonują w różnych krajach – skoro wprowadzili to w Anglii, to u nas
też by musieli?

Nie, te banki funkcjonują w oparciu o polskie prawo bankowe.

Czyli musimy zmienić coś w prawie… To nie są wewnętrzne ustalenia samych banków…

Myślę, że to byłoby możliwe, ale to jest troszkę inny sposób finansowania dla długoterminowych transakcji. Dla przykładu – banki hipoteczne nie finansują się z depozytów klientów, które klienci trzymają na rachunkach oszczędnościowych, na lokatach, tylko na tzw. listach zastawnych. To są dosyć skomplikowane instrumenty finansowe. One powodują, że banki są w stanie to ryzyko zmian stóp procentowych tak skalkulować, żeby ta transakcja była obopólnie korzystna.

Panie Andrzeju, na co warto zwrócić uwagę przy wyborze kredytu hipotecznego?

Przede wszystkim na wysokość oprocentowania, czyli to słynne RRSO. To jest kluczowe. Druga rzecz to są koszty okołokredytowe – nie same odsetki, ale również koszty ubezpieczenia, koszty prowizji, jeśli występuje, koszty dodatkowych produktów oferowanych przez bank przy wyborze oferty promocyjnej. To powoduje, że wysokość raty będzie nas kosztowała kwotę x, ale razem z tymi dodatkowymi kosztami kwotę y, która może nas dosyć mocno boleć.

Czasami dostajemy wyciąg i się okazuje, że w 1000 zł 500 zł to sam kredyt, a drugie 500 zł to są
te dodatkowe koszty, tak?

Może nie do końca aż tak drastycznie, ale rzeczywiście kwota raty, która zawiera w sobie odsetki i spłatę kapitału, jest jedną rzeczą. Pozostałe koszty są już obok – to są np. te składki na ubezpieczenie na życie czy ubezpieczenie nieruchomości. Są to bardzo ważne rzeczy, ale przy ich wysokości można się kierować już wyborem ofert różnych banków.

Czy skorzystanie z usług eksperta finansowego wiąże się z jakimiś opłatami, kosztami?

Nie. Nasze usługi dla klienta są zupełnie bezpłatne. Jedyne, w co klient musi zainwestować, to swój czas.

To jak to działa?

Jesteśmy ekspertami niezależnymi. To znaczy, że nie jesteśmy związani z żadnym bankiem i nie kierujemy się wysokością naszego wynagrodzenia, które otrzymamy od banku. Nasza praca jest finansowana właśnie w ten sposób. Kierujemy się natomiast tym, by dobrać dla danego klienta ofertę optymalną. Nie oznacza to wcale opcji najtańszej. Może się okazać, że coś, co dla kogoś jest tanie, nie musi być wcale korzystne. Mogą być inne rzeczy, których bank oczekuje, a klient nie jest w stanie ich spełnić. Dlatego mówimy o rozwiązaniu finansowym optymalnym dla danego klienta w konkretnej sytuacji.

Czy współpracujecie ze wszystkimi bankami funkcjonującymi w Polsce?

Tak. Z tymi, które udzielają kredytów hipotecznych w większości tak.

Czyli macie wgląd we wszystkie oferty? Przychodząc do Was możemy być spokojni o to, że nic
nam nie umknie?

Tak, klient przychodząc do nas może być spokojny, że nic mu nie umknie, ponieważ pracujemy również w oparciu o ustawę o kredycie hipotecznym z 2017 roku. Ona nakłada na nas szereg różnego rodzaju obowiązków informacyjnych wobec klienta i nie możemy pewnych rzeczy pominąć, przemilczeć czy nie przekazać. Klient dostaje kompleksową ofertę porównawczą ze wszystkich banków, którymi jest zainteresowany i wybiera to, co jest dla niego w danej sytuacji optymalne. Jest to o tyle dobra sytuacja, że klient wie, ile będzie kosztowało go zaciągnięcie kredytu na wieloletnie zobowiązanie. To jest decyzja, która musi być przemyślana i rozważona w różnych aspektach.

Chyba lepiej jest oddać sprawę w Państwa ręce, bo przy okazji wytłumaczycie wszystkie rzeczy,
o których rozmawiamy i ktoś, kto nie jest w tym zorientowany, mógłby na pewne kwestie nie
zwrócić w ogóle uwagi.

Tak, potwierdzam. Zależy nam na tym, żeby klient przychodząc do nas miał świadomość tej sytuacji. Zdarzyć się może, że ktoś nam nie dowierza i idzie osobiście do banku. Tam, obok oferty na kredyt hipoteczny, otrzymuje szereg innych propozycji, z których nie musi korzystać. Staramy się prostym, niefachowym językiem, bez używania żargonu tam, gdzie nie jest on potrzebny, przedstawić klientowi tak ofertę, żeby ona była w pełni zrozumiała, klarowna i żeby miał świadomość tego, jakie bierze na siebie zobowiązanie często na długie lata. Stąd zachęcamy i zapraszamy naszych klientów do tego, żeby bez obawy korzystali bez obawy z usług ekspertów finansowych.

Firmy Notus?

Oczywiście, firmy Notus.

Andrzej Żuk był naszym gościem. Serdecznie dziękuję.

Dziękuję również.

Andrzej Żuk w branży działa od 23 lat. Najpierw jako menager sprzedaży w instytucjach bankowych, a od 6 lat związany jest z pośrednictwem finansowym.

Uwielbia swoją pracę i cieszą go jej efekty. Szczególnie ceni sobie momenty, kiedy młodzi ludzie, dzięki jego pomocy, odbierają klucze do swojego pierwszego mieszkania.

Gdzie słuchać podcastu Freedom?

Andrzej Zuk -podcast

Freedom Podcast – Pewny wybór to audycja, która pomaga odnaleźć się na rynku nieruchomości. Wyjaśniamy trudne zagadnienia, odpowiadamy na ważne pytania, komentujemy bieżące zmiany. Ten podcast, tak jak nasi agenci – będzie dla Ciebie źródłem wiedzy o tym jak dokonywać pewnych wyborów na rynku nieruchomości.

Znajdziesz nas w aplikacji Spotify, oraz w serwisie YouTube.

Żeby nie przegapić nowych odcinków dodaj nas do ulubionych podcastów (subskrybuj).

Wcześniejszych odcinków możesz też posłuchać tutaj. 

Posłuchaj także odcinków naszego poprzedniego podcastu: Freedom Podcast – Rób Swoje!

Przyjemnego słuchania!

Może to też Ci się spodoba

Nowe biura i doświadczeni dyrektorzy. Rośnie sieć agencji Freedom Nieruchomości

Sieć biur Freedom Nieruchomości stale się powiększa. Teraz skuteczną sprzedaż i profesjonalną obsługę klienta oferują łącznie 42 oddziały, prowadzone przez doświadczonych w branży ekspertów, a to jeszcze nie koniec. Przeczytaj o naszych nowych biurach nieruchomości w Łodzi, Nidzicy, Mielcu i Piasecznie. Dlaczego doświadczeni gracze na rynku nieruchomości tak często decydują się na współpracę z Freedom […]

Dlaczego home staging działa?

Dziś postaram się przybliżyć kilka faktów, które sprawiają, że home staging jest skuteczny. To znaczy, że nieruchomości przygotowywane zgodnie z jego filozofią i praktyką, są z punktu widzenia potencjalnego kupującego atrakcyjniejsze i bardziej wartościowe niż pozostałe oferty. Dlaczego home staging działa?

Wspólnota mieszkaniowa

Zgodnie z ustawą o własności lokali, właściciele, których wyodrębnione lokale wchodzą w skład danej nieruchomości, z mocy prawa tworzą wspólnotę mieszkaniową. Zatem kiedy kupujemy mieszkanie, już w momencie podpisania aktu notarialnego i dokonania wpisu do księgi wieczystej, stajemy się członkami wspólnoty mieszkaniowej. Nie trzeba jej więc zakładać, nie można również zrezygnować z bycia jej członkiem.  […]

Chcesz sprzedać nieruchomość?

Napisz do nas

    Proszę o zaznaczenie zgody.