Jak wygląda rynek nieruchomości w Polsce?

mar 05, 2019 · Time 37 min. czytania

Zastanawiasz się nad otwarciem własnego biura nieruchomości, ale nie znasz specyfiki branży? Poznaj historię rynku nieruchomości i bariery wejścia na rynek obrotu nieruchomościami. Dowiedz się, ile jest w Polsce sieciowych agencji nieruchomości i jak silną stanowią konkurencję dla Ciebie. Zoptymalizuj ryzyko. Poznaj problemy startujących przedsiębiorców i korzystaj z wiedzy doświadczonych graczy na rynku.

Jak wygląda rynek nieruchomości w Polsce? Prawda, że nurtuje Cię to pytanie, a branżowa wiedza wydaje się trudno dostępna? Przygotowaliśmy praktyczny przewodnik, dzięki któremu poznasz konkrety – dowiesz się nie tylko, kto i jak odniósł sukces w branży nieruchomości, ale przekonasz się, że warto zainwestować we własne biuro.

Badania rynku nieruchomości. Twarde dane

Skąd czerpać aktualną wiedzę o rynku nieruchomości w Polsce? Systematyczne badania skupiają się przede wszystkim na rynku mieszkaniowym i prowadzone są głównie przez instytucje publiczne – Główny Urząd Statystyczny (GUS) i Narodowy Bank Polski (NBP) w myśl Programu Badań Statystycznych Statystyki Polskiej.

Dodatkowo, cykliczne badania wykonują podmioty komercyjne. Szczególnym uznaniem cieszą się raporty firmy REAS, dotyczące pierwotnego rynku mieszkaniowego i raporty publikowane przez Związek Banków Polskich w oparciu o bazę danych AMRON i SARFiN.

System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON) to jedyna w Polsce międzybankowa, wystandaryzowana baza danych o nieruchomościach i ich cenach.

System Analiz Rynku Finansowania Nieruchomości (SARFiN) to system wymiany informacji o wielkości sprzedaży kredytów mieszkaniowych oraz informacji z zakresu monitorowania ryzyka portfela wierzytelności, zabezpieczonych hipotecznie.

Z tych źródeł możesz czerpać wartościowe informacje o aktualnej sytuacji na rynku nieruchomości.

Historia rynku nieruchomości w Polsce

Początki obrotu nieruchomościami w Polsce sięgają XVII i XVIII wieku. Miasta rozwijały się wówczas bardzo szybko, dzięki działalności inwestycyjnej bogatego mieszczaństwa oraz szlachty i duchowieństwa. Opisuje to Leszek Kałkowski w pierwszym rozdziale swojej książki pt. “Polski Rynek nieruchomości − bilans otwarcia po wejściu Polski do Unii Europejskiej”.

Szlachta posiadała w miastach dwa rodzaje nieruchomości: tzw. “dobra stojące”, obejmujące zabudowę wraz z placem oraz “dobra leżące”, czyli place, nie zawsze zabudowywane i użytkowane przez właściciela.

Dobrami stojącymi (posesjami) określilibyśmy dziś nieruchomości mieszkaniowe, użytkowane przez właściciela. Najczęściej spotykanym typem posesji, należącym do szlachciców, były kamienice, położone w zwartej zabudowie miejskiej lub w najbliższym sąsiedztwie murów miasta.

Inwestowanie w zakup kamienic

Nie zawsze były to okazałe gmachy, budowane przez szlachtę. Często kupowane od mieszczan budynki nie różniły się zupełnie wyglądem od sąsiednich domów.

Dlaczego już wtedy inwestowano w zakup kamienic? Kryje się za tym, oczywiście, możliwość osiągania dochodów z wynajmu mieszkań lokatorom. Tak zostało do dziś!

Pierwsze uregulowania prawne w obrocie nieruchomościami

Do pierwszych uregulowań na rynku nieruchomości w Polsce należy uchwalenie ustawy hipotecznej pod nazwą “Prawo o ustalaniu własności dóbr nieruchomych, o przywilejach i hipotekach” w 1818 r. W praktyce ustawa porządkowała stosunki własnościowe. Wraz z rozwojem miast, wzrostem znaczenia gospodarki pieniężnej i kredytu konieczne było bowiem określenie stanu posiadania i zadłużenia właścicieli poszczególnych nieruchomości.

Uzupełnieniem ustawy była instrukcja, określająca skład i zakres działania komisji hipotecznej, powoływanej odtąd w każdym województwie dla prowadzenia hipotek i bieżącej ich obsługi. Prace, związane z zakładaniem ksiąg hipotecznych, zakończono zgodnie z ustawą do 1825 r.

Przełom na rynku nieruchomości w Polsce

Według Ewy Kucharskiej−Stasiak (“Rynek nieruchomości w Polsce w okresie międzywojennym”), przełomowy dla powstania rynku nieruchomości w Polsce był okres międzywojenny. Dlaczego?

Funkcjonował bowiem w oparciu o precyzyjnie wyznaczone ramy instytucjonalne i prawne. Obrót nieruchomościami odbywał się swobodnie, rozwinęła się nauka racjonalnych metod wyceny nieruchomości, powstał również zawód rzeczoznawcy majątkowego.

Do zewnętrznych czynników, które sprzyjały wówczas rozwojowi rynku nieruchomości, zaliczyć trzeba:

  • relatywnie atrakcyjne kredyty hipoteczne,
  • system podatkowy, motywujący do inwestowania w nieruchomości,
  • sprawnie działający rynek budowlany.

W międzywojniu jak w okresie transformacji

Ciekawostką jest, że międzywojenny rynek nieruchomości gnębiły te same bolączki, co w okresie polskiej transformacji ustrojowej, zapoczątkowanej w 1989 roku.

Należały do nich: obniżenie obrotów handlowych z Rosją, wyjazd zamożnych rodzin z kraju, wahania cen gruntów, prawnie określona ochrona lokatorów (powodująca niską dochodowość nieruchomości mieszkaniowych, przy jednoczesnej wysokiej dochodowości nieruchomości komercyjnych).

 

Zalety inwestowania w nieruchomości

Można powiedzieć, że w dwudziestoleciu międzywojennym nastąpił boom na inwestowanie w nieruchomości, szczególnie mieszkaniowe. Spowodowały go, m.in. procesy migracyjne ze wsi do miast, a także konieczność odbudowy zniszczonych podczas  wojny budynków.

Na rynku dominowały dwie grupy inwestorów: instytucje ubezpieczeniowe oraz osoby prywatne. Inwestorzy wychodzili z założenia, że lokowanie pieniędzy w nieruchomościach jest lepszym rozwiązaniem niż powierzenie ich bankowi. Dlaczego? Przynosi bowiem stały dochód, wyższy od oprocentowania bankowego. Wiąże się ponadto z ulgami podatkowymi i możliwością uzyskania pożyczki hipotecznej, co było formą odmrożenia zainwestowanego kapitału.

Głód mieszkaniowy po wojnie

Brak mieszkań po I wojnie światowej odczuwano we wszystkich krajach europejskich, co stało się bodźcem do zorganizowania w czerwcu 1920 r. w Londynie wielkiego kongresu mieszkaniowego. Zaproszono przedstawicieli dwudziestu państw, w tym Polski. W kraju również mówiło się o nędzy mieszkaniowej. W odpowiedzi na trudną sytuację w 1920 r. w Krakowie odbył się pierwszy zjazd właścicieli nieruchomości z całej Polski.

Za główne cele uznano zrzeszenie w centralny związek w Warszawie, rozbudowę miast i ulżenie nędzy mieszkaniowej, dokonywanie asekuracji nieruchomości wyłącznie w instytucjach polskich, generalne rozwiązanie problemu mieszkaniowego.

Sytuacja krytyczna na rynku nieruchomości

W 1930 roku szacowano, że buduje się zaledwie 20 procent tego, co przed wojną. Poprawę sytuacji miały przynieść działania w dziedzinach:

  • kredytowania – szczególne wsparcie inicjatyw prywatnych, jako bardziej opłacalnych od spółdzielczych, którym udzielano pożyczek w wysokości prawie 100 proc. wartości budowanych domów,
  • podatków – poprzez obniżenie stawki podatku obrotowego z 7,75 do 1 proc. rocznie,
  • ustawodawstwa kartelowego – zahamowanie procesu wzrostu cen na materiały budowlane i obniżania ich jakości,
  • wydłużenia czasu pracy w przemyśle budowlanym.

Sytuację starały się również naprawiać różne instytucje, budując tanie domy dla robotników (m.in. Stołeczne Przedsiębiorstwo Budowlane w Warszawie i Związek Opieki Społecznej w Krakowie).

 

Rynek nieruchomości w okresie PRL

Po II wojnie światowej na stan własnościowy polskiego rynku nieruchomości duży wpływ wywarła nacjonalizacja mienia przejętego przez państwo. Preferowanym typem własności była własność społeczna (lub tzw. uspołeczniona), powstała z przejętej przez państwo – na podstawie aktów nacjonalizacyjnych – własności prywatnej.

Rynek inwestycyjny był ograniczony, ale budowano prywatne domy jednorodzinne, handlowano i zamieniano mieszkania, istniała prywatna własność ziemi w mieście i na wsi. Działały państwowe biura notarialne, zachowały się i były prowadzone w sądach księgi wieczyste.

W socjalistycznej gospodarce nie udzielano jednak kredytów hipotecznych, nie było wielu pośredników w obrocie nieruchomościami, a rzeczoznawcy majątkowi działali na potrzeby gospodarki państwowej, z tzw. list wojewodów i sądów powszechnych.

Od 1978 r. pojawiło się na rynku nieruchomości “oddawanie w użytkowanie wieczyste”.

 

Nieruchomości w ostatnich 20 latach PRL

Rozmiary rynku nieruchomości zwiększyły się blisko trzykrotnie, przygotowując przedpole dla dalszego dynamicznego wzrostu transakcji w okresie III Rzeczypospolitej.

Na wolnym rynku, w ciągu dziewięciu lat III RP, zawarto nieco więcej transakcji nieruchomościowych niż w okresie 23 lat PRL. Analizowane 30-lecie odznaczało się potrojeniem średniorocznej liczby zawieranych transakcji, co dało cztery razy większą ich liczbę na 1000 mieszkańców.  Znacznie większy ruch odnotowano na polskim rynku wtórnym, co miało rekompensować znaczny spadek nowego budownictwa (zwłaszcza mieszkaniowego).

Obrót nieruchomościami należy do segmentu rynku kapitałowego. Można się było zatem spodziewać, że rozwinie się w Polsce dopiero z nastaniem gospodarki wolnorynkowej i przy wpływie niezbędnych kapitałów.

Wprowadzenie gospodarki wolnorynkowej a rynek nieruchomości w Polsce

Jak wyglądał rynek nieruchomości w Polsce 20 lat temu? Jak pisze Ewa Kucharska-Stasiak w książce “Podstawy funkcjonowania rynku nieruchomości”, proces tworzenia rynku nieruchomości rozpoczął się wraz z pierwszymi reformami, których celem było stworzenie warunków do funkcjonowania gospodarki rynkowej. Konieczna stała się zmiana uwarunkowań prawnych.

Nowe regulacje dotyczyły: gwarancji prawa własności, uregulowania stosunków własnościowych, swobody obrotu, sprawnie działającego systemu rejestracji praw do nieruchomości, możliwości wykorzystywania praw do nieruchomości jako zabezpieczenia wierzytelności, prawidłowej alokacji zasobów przestrzennych.

Wykreowanie warunków ekonomicznych, które spowodowałyby wzrost gospodarczy było równie ważne, co wykształcenie kadry profesjonalistów, świadczących usługi uczestnikom rynku.

Skutkiem dynamicznych przekształceń gospodarczych oraz liberalizacji przepisów był wzrost cen nieruchomości oraz stawek najmu. Rozwój gospodarczy spowodował również zapotrzebowanie na powierzchnie, w szczególności biurowe i handlowe.

W artykule Grażyny Błaszczak dla “Rzeczpospolitej” doświadczeni gracze na rynku wspominają, że przed wolnym rynkiem ten komercyjny właściwie nie istniał. W latach 90. zaczęła napływać fala zagranicznych inwestorów, gwałtownie rosły ceny mieszkań i czynszów biurowych, osiągając zawrotne kwoty w dolarach. Nad Warszawą wyrósł las żurawi, zanim nasi “prywaciarze” zorientowali się, na czym można zrobić biznes.

Pierwsi wolnorynkowi agenci nieruchomości zamieszczali ogłoszenia w prasie, ręcznie wypełniając papierowe formularze, za bazę kontaktów służył notatnik. Stopniowa informatyzacja zawodu i wynalazek dyskietki spowodował powstanie pierwszych systemów MLS – biura nieruchomości wymieniały się ofertami na dyskietkach podczas spotkań w umówionym miejscu.

Bardzo wysoka stopa depozytowa spowodowała wysoki koszt kredytu, co zaowocowało nie tylko małą skłonnością do ich zaciągania, ale wciągnęło wielu kredytobiorców w pułapkę kredytową – pomimo regulowania kolejnych wpłat, ich zaległości ciągle rosły.

 

Panował chaos budowlany, brakowało standardów współpracy deweloperów z klientami kupującymi, jednocześnie w zawrotnym tempie rósł popyt na lokale do wynajęcia. Istotne zmiany miały nadejść wraz z procesem przygotowań do wejścia Polski do Unii Europejskiej.

 

Rynek nieruchomości po roku 2000

Czym charakteryzował się rynek nieruchomości po roku 2000 w krajach UE oraz Stanach Zjednoczonych? Według Kucharskiej-Stasiak, zaobserwowano wzrost cen na rynkach nieruchomości mieszkaniowych, uzależniony od zmian w wysokości dochodów ludzi oraz kosztów korzystania z obcych źródeł finansowych. Zwiększył się poziom zadłużenia hipotecznego oraz udział mieszkań i domów zamieszkiwanych przez właścicieli.

Jedną z najistotniejszych przyczyn wzrostu cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych w tych latach było obniżenie stóp procentowych kredytów i pożyczek hipotecznych, jako rezultat liberalizacji przepisów prawnych, wzrostu konkurencji między pośrednikami finansowymi, jak i postępu technicznego, pozwalającego na obniżenie kosztów.

W Polsce rynek nieruchomości w tych latach był już mocno ugruntowany:

  • podstawy legislacyjne funkcjonowania rynku nieruchomości – mienie państwowe jest podzielne, uregulowane zostały zasady jego prywatyzacji, zasady wywłaszczeń i podziałów
  • system bankowości hipotecznej
  • uregulowane zasady wyceny nieruchomości – wzorowane na rozwiązaniach zachodnich; stworzono standardy wyceny, oparte na standardach TEGOVA i Międzynarodowych Standardach Wyceny
  • badania nad rynkiem nieruchomości i kształcenie kadry na potrzeby obsługi tego rynku na wyższych uczelniach
  • profesjonalna kadra do obsługi rynku nieruchomości – oprócz grupy rzeczoznawców majątkowych, posiadających uprawnienia państwowe (około 4 tys. osób), działają licencjonowani pośrednicy (4,5 tys.) i licencjonowani zarządcy (około 13 tys.);
  • siedziby największych firm doradztwa nieruchomościowego na świecie powstają w Warszawie.

 

Rynek nieruchomości w Polsce – raporty za 2018 rok

Dzisiaj rynek nieruchomości jest uregulowany prawnie. Kolejne biura rosną jak grzyby po deszczu, powstają prężnie działające sieci francyzowe, profesjonalizują się agenci nieruchomości.

Najwygodniej analizować rynek jak najbliżej punktu “tu i teraz”. Kiedy myślimy o prowadzeniu biura nieruchomości, szczególnie przydatne okażą się dane za miniony, 2018 rok.

Według Morizon.pl, popyt na rynku pod względem typu nieruchomości rozkładał się w 2018 roku następująco: mieszkania – 51,26 proc., domy – 35,85 proc., działki – 8,64 proc., budowle komercyjne – 4,25 proc.

Sytuacja mieszkaniowa w Polsce:

  • liczba mieszkań w Polsce: 14,44 mln,
  • łączna powierzchnia użytkowa mieszkań w Polsce: 1 068 557,5 mkw.,
  • średnia wielkość mieszkania w Polsce: 74 mkw.,
  • przeciętna powierzchnia użytkowa przypadająca na jedną osobę: 27,8 mkw.,
  • przeciętna liczba osób na 1 izbę: 0,70,
  • odsetek mieszkań wyposażonych w wodociągi: 96,8 proc.,
  • odsetek mieszkań wyposażonych w ustęp: 93,7 proc.,
  • odsetek mieszkań wyposażonych w łazienkę: 91,4 proc.,
  • odsetek mieszkań podłączonych do Instalacji gazowej: 51,3 proc.

Źródło: Gospodarka Mieszkaniowa w 2017 r., GUS / Morizon.pl

 

Indeks cen transakcyjnych mieszkań w Polsce

Ceny mieszkań w III kwartale 2018 roku

W III kwartale 2018 roku rynek nieruchomości mieszkaniowych wciąż znajdował się w fazie wysokiej aktywności. Według danych zawartych w raporcie NBP, zaobserwowano utrzymanie się poziomu sprzedaży mieszkań droższych, lepiej zlokalizowanych oraz spadek sprzedaży mieszkań tańszych.

Mniejsze zainteresowanie kupnem tańszych mieszkań może być efektem zakończenia w 2018 roku funkcjonowania rządowego programu Mieszkanie dla Młodych (MDM). Wspierał on bowiem popyt w segmencie najtańszych lokali.

Według danych Amron-Sarfin, przytaczanych w artykule pt. “Co czeka rynek mieszkaniowy w 2019 roku?” w serwisie Bankier.pl, wśród największych miast liderem wzrostu cen okazał się Gdańsk. Nowe mieszkania poszły tam do góry o blisko 13 procent. Średnio za 1 mkw. trzeba zapłacić ponad 6 600 zł.

O ponad 9 proc. wzrosły rok do roku ceny w aglomeracji katowickiej. Duże wzrosty zanotowano również w Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu – w każdym z tych miast po około 6 proc.

W Krakowie za nowe mieszkanie trzeba zapłacić średnio 6 700 zł/mkw, we Wrocławiu i Poznaniu – 6 000 zł/mkw. W Warszawie, gdzie mieszkania podrożały o 3,5 proc., średnia cen wynosi 8 000 zł/mkw.

Średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu metra kwadratowego mieszkań (bez uwzględniania opłat dla administracji i opłat za media) wzrosły w omawianym kwartale. Najwyższe stawki najmu notowano w przypadku nowych lokali, blisko centrum.

 

Banki zaostrzają kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych

Wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych4 w złotych (bez umów renegocjowanych) wyniosła w omawianym kwartale ok. 13,0 mld zł, tj. była wyższa o 1,7 proc. wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz wyższa o 10,4% względem III kwartału 2017 r.

Wyniki ankiety NBP na temat sytuacji na rynku kredytowym wskazują, że banki istotnie zaostrzyły kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych oraz obniżyły marżę kredytową i pozaodsetkowe koszty kredytu.

Jednocześnie zaobserwowały niewielki wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe. W konsekwencji tych procesów wzrósł udział kredytów w finansowaniu zakupu mieszkań.

W dalszej perspektywie  banki przewidują niewielkie zaostrzenie polityki kredytowej w segmencie kredytów mieszkaniowych oraz oczekują istotnego spadku popytu.

 

Sprzedaż mieszkań

Sprzedaż mieszkań z rynku pierwotnego w sześciu największych rynkach w Polsce zmniejszyła się względem poprzedniego kwartału i wyniosła ok. 14,2 tys., pozostając na poziomie znacznie powyżej przeciętnej, obserwowanej w okresie stabilizacji (2012-2015).

Zapas niesprzedanych mieszkań gotowych i kontraktów na ich budowę na największych rynkach zwiększył się o ok. 1,7 tys. mieszkań względem poprzedniego kwartału i wyniósł na koniec września 2018 r. ok. 46,8 tys.

Zmniejszyła się natomiast liczba gotowych mieszkań, wystawionych na sprzedaż w omawianym kwartale.

Ceny gruntów rosną we Wrocławiu i w Warszawie

Wysoki popyt na grunty budowlane spowodował wzrost cen gruntów pod budownictwo deweloperskie. Zwłaszcza we Wrocławiu i Warszawie, w dobrze skomunikowanych dzielnicach, z rozwiniętą infrastrukturą miejską i zapleczem handlowo-usługowym.

Kończąc analizę historyczną i faktograficzną, dotyczącą rynku nieruchomości w Polsce, przechodzimy do działających obecnie na rynku największych agencji nieruchomości oraz zasad ich funkcjonowania.

Przeczytaj również:

Myślisz o biznesie? Rozważ własne biuro nieruchomości

 

Konkurencja na rynku nieruchomości w Polsce

Do pełnego obrazu sytuacji na polskim rynku nieruchomości brakuje jedynie opisu specyfiki zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami. Kim są właściciele największych sieciowych biur nieruchomości? Jak udało im się odnieść sukces? Jak budują zespoły skutecznych agentów?

Niestety, nie ma w Polsce źródła, które ze 100-procentową pewnością wskazuje, jaka jest liczba biur nieruchomości i agentów w Polsce. Możemy posługiwać się jedynie szacunkowymi danymi. Licencję Pośrednika w Obrocie Nieruchomościami uzyskało ok. 17 000 osób. Większość nie ma jednak uprawnień, działając pod nadzorem licencjonowanego przełożonego.

W wyniku ustawy deregulacyjnej z 2014 roku nawet to nie jest potrzebne do wykonywania zawodu. Szacuje się więc, że osób zajmujących się pośrednictwem jest ok. 40 000.

Na liście polecanych biur nieruchomości z całej Polski w serwisie otodom.pl zarejestrowanych jest 6 648 agencji. Swoją wizytówkę w serwisie gratka.pl założyło tymczasem 3 036 biur.

Zdecydowana większość agencji (ponad 90 procent) zatrudnia nie więcej niż 10 osób. Tylko kilka firm zbudowało struktury liczące ponad 100 agentów. Najczęściej są to sieciowe agencje nieruchomości, które posiadają ponad 300 biur w różnych miastach Polski. Działają one najczęściej w modelu franczyzowym, co zapewnia wysokie tempo wzrostu, ale też napędza rynek.

Lista największych, sieciowych biur nieruchomości w Polsce:

Home Broker

Metrohouse

Freedom Nieruchomości

Północ Nieruchomości

RE/MAX

WGN

 

Jakie są zalety działania sieci na rynku? Systemowe podejście do obrotu nieruchomościami i dbanie o jakość oferowanych usług. Franczyzodawcy wdrażają wysokie standardy obsługi klienta i wymagają od swoich partnerów zaangażowania w tworzenie pozytywnego wizerunku.

Po deregulacji większość franczyzodawców uruchomiła dodatkowo cykl szkoleń, dzięki którym wypuszcza na rynek wyłącznie agentów, którzy są dobrze przygotowani – bogatsi zarówno w wiedzę o technikach sprzedaży, jak i prawnych aspektach zawierania transakcji.  

 

Jak działa agencja nieruchomości?

W głównej mierze biura nieruchomości zajmują się sprzedażą z rynku wtórnego, chociaż coraz częściej deweloperzy korzystają z usług agencji, zlecając sprzedaż swoich inwestycji.

– Dobra koniunktura na rynku nieruchomości mieszkaniowych trwa już od kilku lat, zarówno deweloperzy jak i banki, udzielające kredytów mieszkaniowych, przez ostatnie pięć lat notowali zwiększające się wyniki – podsumowuje Agnieszka Dąbrowska, dyrektor franczyzy ogólnopolskiej sieci biur Freedom Nieruchomości.

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, w 2018 roku oddano do użytkowania 184,8 tys. mieszkań, tj. o 3,6 proc. więcej niż przed rokiem. Na tę sytuację mają wpływ m.in.: niskie stopy procentowe, dobra sytuacja na rynku pracy – a co za tym idzie lepsza kondycja budżetów domowych – co zachęca chociażby do zmiany lokum na bardziej komfortowe.

Dodatkowo w dużych miastach nie bez znaczenia jest trend do inwestowania w mieszkania na wynajem, czy tzw. flipping jako alternatywa do braku korzystniejszych form lokowania kapitału.

 

Jakie są formalne i realne bariery wejścia na rynek obrotu nieruchomościami?

Jedną z podstawowych barier formalnych wejścia na rynek nieruchomości przed wprowadzeniem ustawy deregulacyjnej (2014 rok) było uzyskanie licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Pośrednikiem lub zarządcą nieruchomości może dziś zostać każdy, o ile spełni wymóg obowiązkowego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.

Przepis ten obowiązuje również wtedy, gdy pośrednik wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem. To dziś jedyny ustawowy zapis, który w praktyce sankcjonuje dostęp do zawodów nieruchomościowych.

Pozostałe czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa pisemna umowa cywilnoprawna zawierana między pośrednikiem a klientem, pisemnie pod rygorem nieważności. Reguluje ona prawa i obowiązki obu stron.

Zniknęły natomiast wymogi dotyczące uzyskania kierunkowego wykształcenia, odbycia praktyki zawodowej, a przede wszystkim niekaralności.

Działalność biura nieruchomości polega na:

  • łączeniu stron transakcji – nabywcy, kupującego, dzierżawcy lub najemcy,
  • weryfikowaniu stanu prawnego oraz faktycznego nieruchomości,
  • prezentowaniu i promowaniu nieruchomości,
  • prowadzeniu negocjacji,
  • przygotowywaniu danych i dokumentów,
  • uzgadnianiu treści umów,
  • marketingu nieruchomości

Szczegółowy zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa, zawierana również na wyłączność.

Przeczytaj również:

Umowa na wyłączność – na co zwracać uwagę przy podpisywaniu?

Biuro nieruchomości może być prowadzone w formie jednoosobowej działalności gospodarczej lub spółki: cywilnej, osobowej lub kapitałowej. Pod szyldem spółki osobowej biuro nieruchomości można otworzyć jako spółka jawna, spółka komandytowa lub spółka komandytowo-akcyjna. Jako spółki kapitałowe dozwolone są te z ograniczoną odpowiedzialnością oraz akcyjne.

– W przypadku franczyzobiorców Freedom Nieruchomości, kiedy placówkę prowadzą wspólnicy, najczęstszą formą prawną są spółki z ograniczoną odpowiedzialnością – mówi Agnieszka Dąbrowska, dyrektor franczyzy. – Natomiast kiedy franczyzobiorca sam prowadzi placówkę, odbywa się to w ramach jednoosobowej działalność gospodarczej.

 

Regulacje prawne w obrocie nieruchomościami

Jakie przepisy prawne musi znać osoba, która dzisiaj chce zajmować się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami? Tych przepisów jest bardzo dużo i wciąż przybywa nowych.

– To szereg ustaw i rozporządzeń czy wytycznych, które precyzują co i komu można sprzedać i w jakich okolicznościach – wyjaśnia Marta Szczepkowska-Sadoch, dyrektor ds. prawnych i administracji sieci Freedom Nieruchomości. – Jak postępować, gdy kupującym jest cudzoziemiec lub wystąpi prawo pierwokupu, które może przysługiwać różnym jednostkom w zależności od rodzaju nieruchomości? Co zrobić w przypadku objęcia rewitalizacją terenu, na którym położona jest nieruchomość albo znajdują się tam wody płynące?

To tylko kilka przykładów sytuacji, z którymi możemy się spotkać podczas procesu obsługi sprzedaży nieruchomości.

Pośrednik powinien wiedzieć, gdzie i jakich informacji może szukać – o obecnym przeznaczeniu nieruchomości, o możliwościach zmiany bądź ustaleniu tego przeznaczenia. – Poznanie wszystkich przepisów, regulujących obrót nieruchomościami oraz wprowadzanych na bieżąco zmian wypełniłoby bez wątpliwości program studiów podyplomowych – dodaje Marta Szczepkowska-Sadoch. – Wymienię więc kilka podstawowych:

  • Kodeks cywilny – reguluje m.in. prawo własności, użytkowania wieczystego, stosunek najmu i wiele innych,
  • Ustawa o gospodarce nieruchomościami – zawiera przepisy, dotyczące działalności w pośrednictwie w obrocie nieruchomościami, mówi o prawach pierwokupu przysługującym gminom,
  • Prawo budowlane, rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,

oraz:

  • Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców,
  • Ustawa o księgach wieczystych i hipotece,
  • Ustawa o własności lokali,
  • Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego,
  • Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
  • Prawo wodne, Ustawa o lasach,
  • Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Najlepsze sieciowe agencje nieruchomości oferują nowym franczyzobiorcom nie tylko szkolenia menedżerskie, ale również z wiedzy prawnej. Doświadczeni eksperci czuwają nad procesem wdrożenia oraz wspierają dyrektorów oddziałów na bieżąco, reagując na problemy na rynkach lokalnych.

 

Ryzyko inwestowania w rynek nieruchomości

Każdy inwestor dąży do osiągnięcia korzyści, ale może inaczej je interpretować. Dla jednego będą to korzyści finansowe i ochrona kapitału przed inflacją. Wielu wybierze zakup obligacji czy budowę domu, dążąc do uzyskania ulg w podatku dochodowym.

Młody przedsiębiorca, według Kucharskiej-Stasiak, będzie dążący do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych bądź ich poprawy (30-40 lat). Doświadczony inwestor, posiadający kapitał i chcący go pomnożyć, zainwestuje na rynku nieruchomości komercyjnych lub przemysłowych.

Dwa podstawowe elementy: wartość i czas przepływów gotówkowych stanowią o występowaniu ryzyka w działalności inwestycyjnej. Specyfika nieruchomości sprawia, że niezbędne jest jednak poszerzenie analizy.

Rodzaje ryzyka, mające wpływ na wartość nieruchomości:

  • ryzyko prawne – zmiany prawa, w szczególności prawa gospodarczego
  • ryzyko podatkowe – zmiany w zakresie podatkowym: sposób opodatkowania, możliwość korzystania z ulg podatkowych
  • ryzyko lokalne – wpływ otoczenia, np. planu zagospodarowania przestrzennego
  • ryzyko lokalizacji – niewłaściwy, z punktu widzenia celu działalności, wybór lokalizacji
  • ryzyko zmian technologicznych i funkcjonalnych – powodujących zmianę popytu na nieruchomości oraz sposobu ich wykorzystania
  • ryzyko techniczne – związane z technicznymi cechami nieruchomości
  • ryzyko trwałości fizycznej – możliwość, że środek trwały ulegnie zużyciu technicznemu lub zniszczeniu

Wiążąc swoją przyszłość z inwestowaniem w nieruchomości, warto opracować i wdrożyć system zarządzania ryzykiem, co pozwoli uniezależnić wynik finansowy, wartość bilansową oraz strukturę przepływów pieniężnych od zmian na rynku.

Wady inwestowania w nieruchomości:

  • wysoka wartość nieruchomości – inwestowanie w nieruchomości wymaga posiadania bardzo dużego kapitału, co powoduje, że dla wielu inwestorów – z uwagi na ich możliwości finansowe – będzie niedostępny
  • wysoki udział kapitału obcego – zaciąganie kredytów
  • długi okres realizacji inwestycji
  • długi okres użytkowania – szkody spowodowane przerwami w osiąganiu dochodów
  • mała przejrzystość rynku nieruchomości
  • mała płynność nieruchomości i wysokie koszty transakcji

Obok wysokiej kapitałochłonności do wad inwestowania w nieruchomości zalicza się również: relatywną niepodzielność nieruchomości, małą płynność, długi okres zwrotu wyłożonego kapitału i konieczność zarządzania nabytą nieruchomością.

 

Finansowanie startu własnego biura nieruchomości

Kapitał jaki należy posiadać, aby uruchomić biuro nieruchomości, to co najmniej 50 tys. zł przy mniejszych miastach. Ostateczna kwota zależy od tego, czy franczyzobiorca posiada własny lokal, czy musi wynająć przestrzeń biurową, jakie ma doświadczenie w prowadzeniu biznesu związanego ze sprzedażą, obrotem nieruchomościami oraz jak szybko rozpocznie działalność operacyjną.

Przeczytaj również:

Jak napisać plan finansowy biura nieruchomości?

 

Na jakie zarobki mogę liczyć, prowadząc biuro nieruchomości?

Na rentowność biznesu, również w branży nieruchomości, ma wpływ wiele czynników. – Kandydaci na franczyzobiorców najczęściej pytają o przychody, na jakie w tej branży można liczyć oraz kiedy się ich spodziewać. To zrozumiałe, ponieważ biznes ma sens tylko wówczas, jeśli daje zwrot z inwestycji oraz generuje stabilne zyski – mówi Agnieszka Dąbrowska, dyrektor franczyzy sieci Freedom Nieruchomości.

Choć nie ma prostej instrukcji, która gwarantuje sukces, uruchamiając biuro nieruchomości warto wziąć pod uwagę czynniki zwiększające szansę na prowadzenia zyskownej firmy.

  • Potencjał rynku nieruchomości w mieście, w którym ma działać biuro nieruchomości, czyli liczba realizowanych transakcji.
  • Chłonność rynku nieruchomości – ceny transakcyjne i liczba ofert nieruchomości wystawionych na sprzedaż to kluczowe dane, które są punktem wyjścia do wyliczeń spodziewanych przychodów.
  • Kto może być  klientem na danym rynku – czy tylko osoby fizyczne, czy jest potencjał do oferowania  usługi klientom instytucjonalnym, np. deweloperom.
  • Konkurencyjność na rynku nieruchomości – ilość biur nieruchomości oraz sposób pracy konkurencji.
  • Pracownicy biura nieruchomości – zespół to najważniejsze aktywo biura nieruchomości, zbudowanie zespołu sprzedawców nieruchomości  pozwoli osiągać wyższe przychody i prowadzić stabilny biznes.
  • Baza ofert nieruchomości – nie chodzi tylko o ilość posiadanych, ale przede wszystkim o wyłączność, czyli posiadanie w ofercie nieruchomości, które można nabyć tylko i wyłącznie za pośrednictwem danego biura. Tylko dzięki temu właściciel ma realny wpływ na sprzedaż oraz może planować rzeczywiste przychody. Baza stanowi kluczową przewagę.

Na zyskowność biznesu ma wpływ jeszcze jeden istotny czynnik, a mianowicie zaangażowanie właściciela. – Nawet najbardziej obiecujący potencjał rynku nie przerodzi się w intratny biznes bez systematycznej pracy i realizowania założeń, określonych w planie finansowym przedsięwzięcia – podsumowuje Dąbrowska.

Przeczytaj również:

 

Ile trwa proces otwierania franczyzowego biura nieruchomości?

Proces otwierania franczyzowego biura nieruchomości trwa około 1,5-2 miesięcy od momentu podpisania umowy franczyzowej. Przed podpisaniem umowy proces rekrutacji i poznawania zasad prowadzenia biura Freedom Nieruchomości trwa około 1-2 miesięcy.

Partner otrzymuje wówczas informacje na temat finansowych i organizacyjnych aspektów prowadzenia biura nieruchomości. Często też kandydaci na franczyzobiorców korzystają z możliwości spotkań i rozmów z obecnymi partnerami Freedom Nieruchomości.

Cały proces szkoleń dla franczyzobiorców trwa około pół roku. Na początek jest to 10 dni szkolenia, gdzie Partnerzy poznają system sprzedaży nieruchomości, narzędzia, procedury, dokumentację sieci Freedom Nieruchomości.

Kolejne szkolenia, dotyczące rekrutacji, zarządzania zespołem agentów nieruchomości, są organizowane w trakcie prowadzenia placówki.

 

Q&A, czyli najważniejsze pytania i odpowiedzi

1. Jak założyć franczyzowe biuro nieruchomości?

Wystarczy osiem kroków! Pobierz darmowy e-book – “8 kroków do otwarcia biura nieruchomości” – dowiedz się, jakie są kluczowe elementy dobrze zaplanowanego biznesu w nieruchomościach, w jaki sposób szukać pomysłu na unikalny model biznesowy, na czym się koncentrować budując przewagę konkurencyjną w branży, na co zwracać uwagę rekrutując doradców i budując skuteczny zespół sprzedaży, w czym tkwi sukces dobrze prosperującego biura nieruchomości, dlaczego niektórym się nie udaje.

2. Na jakie zarobki mogę liczyć, prowadząc biuro nieruchomości?

To zależy od wielu czynników m.in.: od miasta, w którym powstaje oddział, doświadczenia franczyzobiorcy, jak szybko zbuduje bazę ofert nieruchomości, od jakości tej bazy oraz od zespołu, jaki zostanie zrekrutowany, od jakości pozyskanych nieruchomości, od procentu wynagrodzenia, na jaki zostały podpisane umowy, wreszcie – od rotacji w zespole, którą też należy uwzględniać.

Na przykład, osoba z kilkuletnim doświadczeniem w zarządzaniu zespołem handlowym, uruchamiając biuro we Wrocławiu, gdzie zrekrutowałaby zespół pięciu agentów nieruchomości w ciągu jednego roku, z bazą 80 ofert nieruchomości na wyłączność, mogłaby zarabiać około 25 tysięcy złotych miesięcznie. Odpowiednie powiększenie zespołu oraz bazy ofert nieruchomości wpłynęłoby również na zysk prowadzonej placówki.

Pamiętajmy, że to jedynie szacowana wycena! Przy pięciu osobach w zespole, bazie 80 ofert oraz tak wielu czynnikach wpływających na zmianę, wynik może być zupełnie inny.

3. Ile kosztuje otwarcie franczyzowego biura nieruchomości?

Kapitał jaki należy posiadać, aby uruchomić biuro nieruchomości to co najmniej 50 tysięcy złotych przy mniejszych miastach. Ostateczna kwota zależy od tego, czy franczyzobiorca posiada własny lokal, czy musi wynająć powierzchnię biurową, jakie ma doświadczenie w prowadzeniu biznesu, zwłaszcza w branży, w której będzie działał oraz jak szybko rozpocznie działalność operacyjną.

4. Ile trwa proces otwierania franczyzowego biura nieruchomości?

Około 1,5-2 miesięcy od momentu podpisania umowy franczyzowej. Przed podpisaniem umowy proces rekrutacji i poznawania zasad prowadzenia biura Freedom Nieruchomości trwa ok. 1-2 miesięcy.

Partner otrzymuje wówczas informacje na temat finansowych i organizacyjnych aspektów prowadzenia biura nieruchomości. Często też kandydaci na franczyzobiorców korzystają z możliwości spotkań i rozmów z obecnymi partnerami Freedom Nieruchomości.

Cały proces szkoleń dla franczyzobiorców trwa około pół roku. Na początek jest to 10 dni szkolenia, gdzie Partnerzy poznają system sprzedaży nieruchomości, narzędzia, procedury, dokumentację sieci Freedom Nieruchomości. Kolejne szkolenia, dotyczące rekrutacji, zarządzania zespołem agentów nieruchomości, są organizowane w trakcie prowadzenia placówki.

5. Jakie są formalne i realne bariery wejścia na rynek obrotu nieruchomościami?

Pośrednikiem lub zarządcą nieruchomości może dziś zostać każdy, o ile spełni wymóg obowiązkowego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.

Przepis ten obowiązuje również wtedy, gdy pośrednik wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem. To dziś jedyny ustawowy zapis, który w praktyce sankcjonuje dostęp do zawodów nieruchomościowych. W 2014 roku ustawa deregulacyjna zniosła bowiem obowiązek posiadania licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami.

6. W jakiej formie prawnej zorganizowane są punkty franczyzowe?

Jeśli placówkę prowadzą wspólnicy to najczęstszą formą są spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Natomiast kiedy franczyzobiorca sam prowadzi placówkę, odbywa się to w ramach jednoosobowej działalność gospodarczej.

Może to też Ci się spodoba

To już koniec “Bezpiecznego kredyt 2 proc.”. Przegląd prasy 02.01.2024

To już koniec “Bezpiecznego kredytu 2 proc.”. Przegląd prasy 02.01.2024

Chociaż rząd oficjalnie potwierdził, że zabezpieczył w projekcie budżetu na 2024 r. środki na pomoc Polakom w kupnie pierwszego mieszkania lub domu, to program “Bezpieczny Kredyt 2 proc.” dobiega końca. Polacy nie muszą się jednak martwić: jednocześnie rząd zapowiedział nowy program wsparcia zakupu mieszkania na kredyt.

Ewelina Zdancewicz sty 02, 2024 · 4 min. czytania

Skarga pauliańska — co to jest i w jakim celu się ją stosuje?

Skarga pauliańska jest jednym z narzędzi prawnych, służących ochronie wierzyciela w razie niewypłacalności dłużnika. Ma pomagać wierzycielom, którzy nie mogą wyegzekwować swoich należności w sytuacji, gdy dłużnik wyzbył się swojego majątku w celu uniknięcia ryzyka przeprowadzenia egzekucji komorniczej. Skarga pauliańska to rodzaj powództwa, więc skorzystanie z niej zawsze będzie wiązało się z wystąpieniem do sądu.

Dlaczego warto wybrać biuro nieruchomości?

Sprzedajesz mieszkanie lub dom i zastanawiasz się, dlaczego warto wybrać biuro nieruchomości? Pozwól, że Cię przekonam.

Chcesz sprzedać nieruchomość?

Napisz do nas

    Proszę o zaznaczenie zgody.