Due diligence nieruchomości - co to takiego?

Nabywanie nieruchomości jest powszechnie uznane za jeden z najlepszych i najbardziej opłacalnych sposobów inwestowania i lokowania posiadanego kapitału. Należy jednak zwrócić uwagę na kilka zagadnień, które bez wątpienia wpływają na przebieg tego procesu oraz osiągnięcie zamierzonych celów inwestycyjnych. Jednym z takich zagadnięć jest due diligence.

Na początku musimy wyjaśnić sobie, co to w ogóle jest due diligence. W dosłownym znaczeniu, tłumacząc z języka angielskiego, zwrot ten oznacza należytą staranność. W praktyce narzędzie, jakim jest due diligence, stosujemy do poddania (najczęściej) przedsiębiorstwa wyczerpującej, wielopłaszczyznowej analizie jego kondycji handlowej, finansowej, prawnej i podatkowej. Due diligence ma na celu szczegółową ocenę aktualnej sytuacji oraz określenie istniejącego i potencjalnego ryzyka związanego z planowaną transakcją kapitałową. Do przeprowadzenia badania due diligence angażuje się najczęściej wykwalifikowane w tych obszarach osoby, zwykle biegłych rewidentów, rzeczoznawców, prawników lub osoby, które swoim doświadczeniem i prezentowaną wiedzą są w stanie nam udowodnić, że prowadziły już takie badania i posiadają do tego odpowiednie kompetencje jak np. broker nieruchomości. 

Due diligence czy dla każdej nieruchomości jest takie samo?  

Zakres due diligence zależy od specyfiki badanego zagadnienia. Obecnie mamy już wyróżnionych sporo zakresów i dotyczą one m.in.: analizy finansowej, analizy prawnej, analizy technicznej, czy właśnie analizy nieruchomości.

Due diligence nieruchomości to, zatem nic innego jak audyt nieruchomości, w którego skład wchodzi:

• wnikliwa i szczegółowa analiza informacji dotyczących statusu prawnego nieruchomości,
• jej stanu technicznego,
• opinii i operatów rzeczoznawców.

Możemy też powiedzieć, że jest to proces gromadzenia wszelkich informacji mający na celu identyfikację ryzyka związanego z nabyciem nieruchomości oraz wskazaniem sposobów ich minimalizacji. Zakres takiego badania może różnić się w zależności od potrzeb zleceniodawcy oraz od specyfiki posiadanej nieruchomości, jednak pewne pola zainteresowania pozostają wspólne dla wszystkich przeprowadzanych analiz. Zasadniczym celem tego audytu jest zweryfikowanie, czy przekazane przez sprzedającego informacje znajdują potwierdzenie w stanie faktycznym i prawnym, oraz czy nabywca będzie mógł zrealizować inwestycje zgodnie ze swoimi założeniami. 

Osobiście uważam, że przy dzisiejszym, jakże rozwiniętym rynku obrotu nieruchomościami, powinniśmy korzystać z pomocy osób, które, na co dzień zajmują się ich obrotem, posiadają do tego odpowiednie kwalifikacje i wiedzę, a także bez problemu poruszają się w meandrach obowiązującego prawa i przepisów. 

Analiza due diligence – na co powinniśmy zwrócić uwagę? 

Przeprowadzając badanie stanu prawnego nieruchomości, należy przede wszystkim dokonać szczegółowej analizy księgi wieczystej. Rozumiemy przez to zbadanie stosunków własnościowych nieruchomości i potwierdzenie, czy sprzedający jest faktycznie uprawniony do zawarcia umowy z nabywcą i skutecznego przeniesienia prawa własności. W księdze wieczystej znajdują się również informacje o ewentualnych obciążeniach nieruchomości. Należy pamiętać, że nabywca nieruchomości obciążonej hipoteką odpowiada za zobowiązania z niej wynikające. W odpowiednim dziale każdej księgi może znaleźć się również wpis o prawach lub roszczeniach osób trzecich dotyczących nieruchomości wynikających np. z umowy najmu.  Istotne mogą również okazać się okoliczności nabycia nieruchomości przez sprzedającego, bowiem w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego, gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości.
Stan prawny nieruchomości określany jest również w oparciu o wypis i wyrys z ewidencji gruntów, na podstawie, których można stwierdzić, czy treść wpisów w księdze wieczystej jest zgodna ze stanem faktycznym ujawnionym w ewidencji. Należy zwrócić szczególną uwagę na zapisy w ewidencji dotyczące rodzaju gruntów wchodzących w skład danej nieruchomości. Jeżeli są to grunty rolne, konieczne będzie uzyskanie decyzji w sprawie wyłączenia nieruchomości spod produkcji rolnej. Konieczne może też okazać się przeanalizowanie innych dokumentów, takich jak decyzje dotyczące podziałów nieruchomości czy zawiadomienia o zmianach wprowadzonych w ewidencji gruntów. Szczególną uwagę powinna zwrócić kwestia należytego dostępu nieruchomości do drogi publicznej.

Uwarunkowania planistyczne – czy dla danej nieruchomości sporządzono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Jeżeli analizowana nieruchomość nie jest położona na terenie objętym postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, analizie powinna zostać poddana decyzja ustalająca warunki zabudowy dla danej nieruchomości, jeśli oczywiście została wydana. Należy też pamiętać, że nie w każdym przypadku będzie możliwe uzyskanie nowej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Cennym źródłem wiedzy będą również zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, który choć nie jest aktem prawa miejscowego, stanowi podstawę do opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w konsekwencji sygnalizuje przyszłe zapisy dotyczące planowanego dopuszczalnego zagospodarowania nieruchomości. Plan zagospodarowania przesądza natomiast, czy nieruchomość może być przeznaczona na konkretny cel, np. na obiekty produkcyjne, usługowe czy mieszkaniowe. Plan zagospodarowania przestrzennego może również ustalać dalsze obostrzenia w realizacji inwestycji, takie jak: linie zabudowy, wskaźniki intensywności zabudowy, zasady i warunki podziału czy scalania nieruchomości. 

Wreszcie, due diligence obejmuje również grupę zagadnień, czy badana nieruchomość podlega przepisom dotyczącym ochrony środowiska, np. dotyczącym emisji substancji szkodliwych, składowania odpadów itp., lub czy nieruchomość nie znajduje się na obszarze chronionego krajobrazu. Warto nadmienić, że przepisy dotyczące ochrony przyrody i środowiska są dość restrykcyjne i mogą uniemożliwić prowadzenie określonej działalności w obrębie danej nieruchomości.  

Due diligence nieruchomości to w końcu też analiza innych dokumentów przedstawionych przez sprzedającego, takich jak np. umowy na korzystanie z lokalu przez osoby trzecie, umowy dotyczące dostawy mediów, umowy związane ze świadczeniem innych usług na rzecz nieruchomości, jak również dokumenty związane z toczącymi się postępowaniami sądowymi, administracyjnymi i egzekucyjnymi. 

Due diligence – czy warto?

Podsumowując, dzięki analizie due diligence możliwe jest ujawnienie potencjalnego ryzyka, którym obarczony może być dla nabywca. Dysponowanie taką wiedzą jest mocną kartą przetargową przy negocjacjach warunków zakupu. W moim odczuciu, wobec skali przedsięwzięcia, jakim jest inwestowanie w nieruchomości, rola audytów nieruchomości i rozpoznawania w porę potencjalnych ryzyk będzie stale rosła. Poniesienie pozornie znacznego wydatku w postaci przeprowadzenia badania stanu prawnego nieruchomości przynieść może wyłącznie korzyści i uchronić każdego inwestora przed czyhającymi na niego pułapkami, a przede wszystkim pozwoli realnie ocenić opłacalność inwestycji. Nie jednokrotnie słyszałem rozmawiając z osobami mającymi okazjonalnie do czynienia z nieruchomościami, iż rozpowszechnione jest przekonanie, że w sprzedaży/zakupie nieruchomości nie ma nic trudnego. Niestety doświadczenie pokazuje, że gdy dochodzi to zebrania i przeanalizowania dokumentów zaczynają się trudności. Jeszcze większe niejasności pojawiają się przy umowach z deweloperami, gdzie trzeba zaznajomić się z kilkunastoma stronami umowy, która często napisana jest w sposób, której zwykły śmiertelnik ma nie zrozumieć. Problemy zaczynają się, gdy podpiszemy umowę, a później zauważamy niejasności. Często wtedy wprowadzenie jakichkolwiek zmian jest już po prostu niemożliwe.  Dlatego warto podjąć wysiłek przeprowadzenia fachowego due diligence nieruchomości. Ten stosunkowo niewielki koszt, w porównaniu do kwoty zakupu nieruchomości, może nas uchronić przed ewentualnymi niespodziankami.