Części wspólne nieruchomości – co warto o nich wiedzieć, kupując mieszkanie?

Części wspólne nieruchomości – co warto o nich wiedzieć, kupując mieszkanie? Kupując mieszkanie, będące przedmiotem prawa własności, nabywamy jednocześnie udział w częściach wspólnych nieruchomości. Ułamkowy udział zależy od wielkości mieszkania i powierzchni pomieszczeń przynależnych.

Części wspólne nieruchomości to temat, który aktualnie spędza Ci sen z powiek? Dowiedz się, co stanowi część wspólną nieruchomości, czym są udziały w nieruchomości wspólnej i jak nimi dysponować. Dzięki temu zakup nieruchomości i współpraca ze wspólnotą okażą się proste i przyjemne!

Co stanowi część wspólną nieruchomości?

Nieruchomość wspólna stanowi współwłasność wszystkich właścicieli lokali wyodrębnionych w ramach jednej nieruchomości. Jest to grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela danego lokalu tj. fundamenty, ściany nośne, dach i kominy, klatka schodowa, korytarze, pomieszczenia takie jak suszarnia, pralnia, wózkownia, winda, instalacje w budynku, brama, ogrodzenie, balkony, elewacja. 

Udziały w nieruchomości wspólnej

Udział jaki posiada każdy właściciel lokalu, będący jednocześnie współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, określa się przy wyodrębnianiu lokalu zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali (art. 3).

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Właściciel lokalu nie może sprzedać swojego udziału i samodzielnie nim dysponować (jest to prawo związane z własnością lokalu). Wyłącznym sposobem zarządu jest wspólny, zarząd zgodnie z właściwymi przepisami. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest także zobowiązany:

• utrzymywać swój lokal w stanie należytym,
• przestrzegać domowego porządku,
• uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,
• korzystać z niej tak, aby nie utrudniać funkcjonowania innym współwłaścicielom,
• współdziałać z innymi w ochronie wspólnego dobra.

Nabywając mieszkanie, warto zatem zwrócić uwagę w jakim stanie znajdują się części wspólne danej nieruchomości. Ponieważ za ich utrzymanie odpowiadają właściciele lokali w budynku. Im lepszy ich stan techniczno-użytkowy, tym mniejsze wydatki poniesiesz np. na remont, konserwację. 

Z reguły częściami wspólnymi nieruchomości zarządza wspólnota mieszkaniowa lub powołany do tego zarządca. Decyzje w przedmiocie przebudowy niektórych elementów, modernizacji czy remontów podejmowane są w drodze uchwały poddawanej pod głosowanie członków wspólnoty na zebraniu. Wspólnota mieszkaniowa odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości. Każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Właściciele lokali użytkowych a części wspólne nieruchomości

Należy pamiętać, że wspólnota mieszkaniowa to także właściciele lokali użytkowych. W uzasadnionych przypadkach właściciele mogą powołać uchwałę o zwiększenie obciążeń dla danego lokalu użytkowego. Na przykład, gdy uzasadnia to sposób korzystania z tego lokalu. Jeżeli lokal użytkowy wymaga większych nakładów finansowych, np. usług konserwatorskich, sprzątania i ochrony, niż inne lokale w tym budynku i przez to generuje wyższe koszty utrzymania części wspólnej, to właściciele lokali mieszkalnych w danym budynku nie muszą płacić więcej.

Nie można jednak ustanowić większych opłat dla lokalu użytkowego bez wyraźnych podstaw i obowiązek udowodnienia wyższych kosztów leży po stronie wspólnoty.