Podatek od czynności cywilnoprawnych

Podatek od czynności cywilnoprawnych (tzw. PCC) a nabycie nieruchomości? Wydatki, jakie należy ponieść na nabycie nieruchomości, nie odnoszą się jedynie do jej ceny. Generalnie o rodzaju i wysokości dodatkowych kosztów decyduje przede wszystkim charakter danej nieruchomości. Jednym z najczęściej występujących kosztów dodatkowych, w przypadku zakupu np. mieszkania, jest podatek od czynności cywilnoprawnych, tzw. PCC. Dowiedz się, kto płaci podatek od czynności cywilnoprawnych, jakie są stawki i zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.

Podatek od czynności cywilnoprawnych i warunki, które należy spełnić przy jego naliczaniu określa Ustawa o PCC. Wskazuje ona, że podatkowi podlegają konkretnie, wymienione w tej ustawie czynności cywilnoprawne, którymi są m.in. umowy:

• sprzedaży,
• darowizny – ale tylko w części dotyczącej tzw. przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,
• umowy o dożywocie,
• o dział spadku,
• oraz o zniesienie współwłasności – ale jedynie w części dotyczącej spłat lub dopłat.

Kto płaci podatek od czynności cywilnoprawnych?

Należy w tym miejscu zaznaczyć, że ustawodawca sam określił, po której stronie “transakcji” leży obowiązek podatkowy. Przy przenoszeniu własności nieruchomości:

• w formie umowy sprzedaży – na kupującym,
• na obdarowanym – w formie darowizny,
• przy dziale spadku – na podmiocie nabywającym rzeczy ponad udział w spadku.

Stawki podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC)

Co do zasady, wartość podatku PCC jest zależna od wartości nieruchomości. W praktyce oblicza się wysokość podatku od ceny sprzedaży. Im więc wyższa cena nieruchomości, tym wyższy podatek do zapłaty. Należy mieć na uwadze fakt, iż nie zawsze nabywca nieruchomości będzie zobowiązany do zapłaty podatku PCC !

Osoby decydujące się na zakup mieszkania od dewelopera (na rynku pierwotnym), z reguły nie ponoszą dodatkowych kosztów z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych. Co do zasady dokumentem zakupu nieruchomości jest faktura VAT, wystawiana przez dewelopera (jeśli jest podatnikiem VAT) na rzecz osoby kupującej. Wysokość podatku zależna jest od rodzaju nieruchomości dla obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Wynosi odpowiednio 8%, natomiast dla pozostałych 23%.

Kontrowersje, co do stosowania stawki VAT, budzi w aktualnym orzecznictwie nabycie lokalu mieszkalnego wraz z garażem lub miejscem postojowym. Położonym w podziemiu budynku, a także poza budynkiem mieszkalnym, ale w granicach nieruchomości gruntowej, w której wyodrębniony jest dany lokal mieszkalny. 8 czy 23 procent?

Zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych

Powyższe oznacza, że opodatkowanie danej transakcji VAT znosi obowiązek zapłaty przez kupującego PCC. Co do zasady także zwolnienie z VAT pozwala uniknąć PCC. Zwolnienie z VAT oznacza bowiem, że wciąż mamy do czynienia z obrotem profesjonalnym. Czyli sprzedaży wciąż dokonuje podatnik VAT, tylko że zwolniony od podatku. Jeden z wyjątków dotyczy właśnie nieruchomości. W przypadku nabywania nieruchomości tylko opodatkowanie VAT daje możliwość niezapłacenia PCC. Nie ma przy tym znaczenia, czy zwolnienie z VAT ma charakter podmiotowy, czy przedmiotowy. 

Podatnicy mają w pewnych sytuacjach wybór, czy chcą płacić VAT czy też PCC od sprzedaży nieruchomości. Jeżeli spełniają warunki określone przepisami prawa (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT) – domyślnie korzystają ze zwolnienia, ale mogą z niego zrezygnować poprzez złożenie stosownych oświadczeń w US.

Wyboru między VAT i PCC należy dokonywać świadomie. VAT wynosi zazwyczaj 23% wartości nieruchomości, a PCC „tylko” 2%. Wydawać by się więc mogło, że zapłata PCC jest zdecydowanie bardziej korzystnym rozwiązaniem pod względem ekonomicznym. Okazuje się jednak, że nie zawsze tak będzie. Nabywca nieruchomości może bowiem odliczyć cały VAT od zakupu. A PCC może co najwyżej zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów.

Podatek VAT czy PCC?

W efekcie VAT jest w takim przypadku praktycznie neutralny. Nabywca musi, co prawda, zapłacić wyższą kwotę, ale będzie mógł ją odzyskać poprzez odliczenie VAT. Tym samym okazuje się, że 2-proc. PCC jest wyższy od 23-proc. VAT.

Jeżeli natomiast nabywca nie jest podatnikiem VAT, albo nie może odliczyć VAT od zakupu (np. z uwagi na wykonywanie wyłącznie czynności zwolnionych od podatku) – lepiej jest zapłacić 2% PCC. W takim przypadku po prostu będzie trzeba zadbać o niższą cenę zakupu.

Co do zasady transakcje zawierane pomiędzy nabywcą a sprzedawcą, jako osobami prywatnymi na rynku wtórnym, nie są opodatkowane podatkiem VAT. Z tytułu zawartej umowy sprzedaży, wystąpi po stronie nabywcy konieczność zapłaty podatku PCC w wysokości 2% wartości rynkowej nabywanej nieruchomości.

Wartość rynkowa a PCC

Definicję wartości rynkowej określa ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, w art. 6 ust. 2: „Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów”.

Uzasadnienie zaniżonej wartości mieszkania i tym samym mniejszego podatku do zapłaty, można ująć w składanej do urzędu deklaracji PCC-3. Warto tam wspomnieć o czynnikach wpływających na zaniżenie ceny, jak np. zły stan techniczny. W przypadku bowiem zaniżenia ceny bez odpowiedniego uzasadnienia, urząd skarbowy może naliczyć podatek PCC od zakupu mieszkania według ceny rynkowej, wraz z odsetkami za zwłokę.

Zaniżona wartość nieruchomości a PCC

Co do zasady sytuacja taka ma miejsce, gdy organ podatkowy poddaje pod wątpliwość wskazaną przez nabywcę wartość nieruchomości. Wówczas na skutek opinii biegłego, następuje ponowne oszacowanie wartości. W przypadku, gdy wartość wskazana przez biegłego różni się od wartości nieruchomości przedstawionej przez nabywcę o więcej niż 33%, konieczne jest dokonanie dopłaty wraz z odsetkami. Dodatkowo nabywca zostaje obciążony kosztami opinii biegłego.

W związku z nabyciem nieruchomości często pojawia się kwestia kredytu i hipoteki jako zabezpieczenia tego kredytu. I tak od ustanowienia hipoteki:

• na zabezpieczenie wierzytelności istniejących PCC wynosi  0,1%, liczone od kwoty zabezpieczonej wierzytelności,
• na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej PCC wynosi 19 zł;

PCC a orzecznictwo

WAŻNE! Rozstrzygając sprawy podatku PCC od transakcji nabycia nieruchomości rolnej, sądy administracyjne w swoim orzecznictwie wypracowały różne podejście do spełnienia przesłanki zwolnienia z tego podatku. Wedle niektórych składów orzeczniczych, nie każde nabycie nieruchomości rolnej, bez względu na zamierzony przez nabywcę sposób jej wykorzystania, prowadzi do utworzenia lub powiększenia gospodarstwa rolnego.

Zobowiązanie podatkowe powstanie więc, gdy zbywana nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne i jednocześnie w wyniku jej przeniesienia nie wejdzie w skład gospodarstwa rolnego nabywcy. Natomiast według innych, jeżeli na dzień dokonania transakcji mamy do czynienia z gospodarstwem rolnym, transakcja taka jest zwolniona z opodatkowania, a ewentualne późniejsze przeznaczenie nabytego gruntu na cele inne niż związane z działalnością rolniczą, nie ma już znaczenia.

Mamy zatem dwa kierunki orzecznicze:

1. Zobowiązanie podatkowe powstanie, gdy zbywana nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne i jednocześnie w wyniku jej przeniesienia nie wejdzie w skład gospodarstwa rolnego nabywcy.
2. Nabycie gospodarstwa rolnego jest zwolnione z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych bez względu na późniejsze przeznaczenie nabytego gruntu.

Świadomość tej różnicy jest bardzo istotna z uwagi na egzekucję obowiązku notariusza (płatnika PCC), pobrania podatku przy okazji transakcji oraz możliwości wnioskowania o zwrot nadpłaconego podatku.

Termin zapłaty podatku

Zgodnie z art. 10 ustawy o PCC podatnicy są zobowiązani, bez wzywania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie PCC oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego (czyli 14 dni od dnia zawarcia danej umowy), z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika.

Artykuł 8 ustawy o PCC stanowi, że płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka ewidencyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu. Artykuł 7 § 1 ustawy z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (dalej: p.n.) określa, że notariusz jako płatnik na podstawie odrębnych przepisów pobiera podatki.

Z kolei art. 10 ustawy o PCC stanowi, że notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych, dokonywanych w formie aktu notarialnego, którzy są zobowiązani uzależnić dokonanie czynności cywilnoprawnej od uprzedniego zapłacenia podatku. Co powoduje w praktyce pełną ściągalność przez notariuszy tego podatku. Oczywiście, o ile strony złożą notariuszowi do aktu notarialnego oświadczenia, uwzględniające rzetelne dane w zakresie wartości przedmiotu czynności. Notariusz bowiem nie ma podstaw do samodzielnej ich weryfikacji.

Kiedy płatnicy nie odpowiadają za podatek niepobrany?

Dlatego art. 12 ust. 3c ustawy o PCC stanowi, że płatnicy nie odpowiadają za podatek niepobrany, jeżeli wykażą brak swojej winy w niepobraniu tego podatku. Zgodnie z przepisami prawa płatnicy (tu: notariusze) określają w treści sporządzonych aktów notarialnych podstawę prawną pobrania podatku i sposób jego obliczenia, a w przypadku niepobrania podatku – zamieszczają podstawę prawną jego niepobrania.

Dlatego notariusze dokonują przy sporządzeniu aktów notarialnych koniecznych pouczeń w tym zakresie, w tym o skutkach przewidzianych w Kodeksie karnym skarbowym (k.k.s). W zakresie wskazanego k.k.s., notariusz poucza w szczególności o treści art. 56 tego kodeksu. Zgodnie z nim podatnik, który składając organowi podatkowemu, innemu uprawnionemu organowi lub płatnikowi deklarację lub oświadczenie, podaje nieprawdę lub zataja prawdę albo nie dopełnia obowiązku zawiadomienia o zmianie objętych nimi danych, przez co naraża podatek na uszczuplenie, podlega karze grzywny albo karze pozbawienia wolności, albo obu tym karom łącznie.

Notariusz jest zobowiązany wpłacić pobrany podatek na rachunek organu podatkowego właściwego ze względu na siedzibę kancelarii notarialnej w terminie do siódmego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym pobrano podatek, a także przekazać w tym terminie w formie elektronicznej deklarację o wysokości pobranego i wpłaconego podatku przez płatnika, w tym informację o kwocie podatku należnego poszczególnym gminom wraz z odpisami aktów notarialnych dokumentujących czynności objęte PCC lub z niego zwolnione. 

CIEKAWOSTKA

PCC podlega zwrotowi, jeżeli:

1. Uchylone zostały skutki prawne oświadczenia woli (nieważność względna umowy),
2. Nie spełnił się warunek zawieszający, od którego uzależniono wykonanie czynności cywilnoprawnej.

Podatek nie podlega zwrotowi po upływie 5 lat od końca roku, w którym został zapłacony. Od 1 stycznia 2007 r. podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają majątkowe umowy małżeńskie oraz ustanowienie odpłatnej renty.