Wycena nieruchomości - jak to zrobić?

sie 02, 2019 · Time 7 min. czytania

Wycena nieruchomości to urzędowe potwierdzenie jej wartości.
Nie jest równoznaczna z ustaleniem ceny, zasady jej przeprowadzania są uregulowane w przepisach prawa i musi być wykonana przez uprawnionego rzeczoznawcę.

Czego dowiesz się z tego artykułu:

  • Na czym polega wycena nieruchomości
  • Kiedy niezbędny jest rzeczoznawca i operat szacunkowy 
  • Ile kosztuje wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę
  • Jakie dokumenty trzeba przygotować do wyceny
  • Jak wygląda wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego
  • Jak działa kalkulator wartości nieruchomości on line

Na czym polega wycena nieruchomości

Wycenę nieruchomości prowadzi się według określonych prawem zasad  (Ustawa o gospodarce nieruchomościami). Może ją przeprowadzić wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, który posiada odpowiednie uprawnienia.
W przypadku nieruchomości na cele mieszkalne, najczęściej jest to wycena wartości rynkowej. Nie jest ona równoznaczna z ceną rynkową. Cena to tylko jeden z elementów branych pod uwagę. Nie mniej ważne są również: stan prawny nieruchomości, jej stan techniczno – użytkowy, przeznaczenie, zagospodarowanie terenu wokół nieruchomości i jej otoczenie. 

Jeśli interesują cię szczegóły, poznaj metody sporządzania wyceny nieruchomości.

Wycena przedstawiana jest w formie operatu szacunkowego, którego forma, zakres i treść również określona jest w przepisach.

Kiedy niezbędny jest operat szacunkowy?

Taka oficjalna forma wyceny nieruchomości jest wymagana zawsze wtedy, gdy wartość nieruchomości jest podstawą do dalszych działań i musi być potwierdzona urzędowo, czyli np:

  • przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny
  • w sprawach rozstrzyganych przez sąd (postępowanie spadkowe, podział majątku, egzekucja komornicza)
  • do przedłożenia organom podatkowym.

W sytuacjach, gdy chcesz się tylko zorientować, jakie ceny uzyskują podobne nieruchomości i nie potrzebujesz oficjalnego dokumentu potwierdzającego jej wartość, nie ma konieczności korzystania z usług rzeczoznawcy. Na końcu artykułu podpowiadamy, jak możesz zrobić to samodzielnie.

Ile kosztuje wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę

Forma i treść operatu jest ściśle określona, natomiast nie ma urzędowego cennika za tę usługę. Każda wycena nieruchomości jest inna i jej cena zależy od wielu okoliczności:

  • jakiej nieruchomości dotyczy wycena – domu, mieszkania, czy lokalu komercyjnego lub terenu niezabudowanego
  • jaka jest sytuacja prawna nieruchomości 
  • jakie koszty poniesie rzeczoznawca w związku z wyceną (dojazdy, zgromadzenie dokumentów)
  • na kiedy ma być gotowa ekspertyza

Stawki są jednak dosyć zbliżone u poszczególnych rzeczoznawców i wycena mieszkania kosztuje 300-1000 zł, a wycena domu od 500 zł wzwyż.

Cena operatu szacunkowego powinna być ustalona już na etapie wstępnym. Postaraj się wcześniej zgromadzić  niezbędne dokumenty do wyceny. Dzięki temu jej koszt będzie niższy, a termin krótszy.

Jakie dokumenty są potrzebne do wyceny nieruchomości

W zależności od sytuacji, zakres ten może się nieco różnić, ale te, które są niezbędne przy wycenie lokalu mieszkalnego, to:

  • wypis z księgi wieczystej lub akt notarialny
  • wypis z rejestru gruntów
  • zarys mapy ewidencyjnej, w celu określenia lokalizacji nieruchomości
  • rzut lokalu

Jeśli nie masz tych dokumentów, wystarczy podać numer księgi wieczystej. Rzeczoznawca majątkowy ma uprawnienia do uzyskania ich w odpowiednich urzędach. Oczywiście za dodatkową opłatą.

Jak wygląda wycena nieruchomości przez bank 

W przypadku gdy wycena nieruchomości potrzebna jest do ustalenia zdolności kredytowej, bank chce dokładnie znać wartość nieruchomości. A ta może się istotnie różnić od ceny transakcyjnej. Stąd niezbędny jest udział rzeczoznawcy, który jest w stanie oszacować realną wartość nieruchomości. 

Dla przykładu, kiedy chcesz kupić tanie mieszkanie do kapitalnego remontu, rzeczoznawca weźmie pod uwagę to, że  to po jego wykonaniu wartość mieszkania wzrośnie. Dobra wiadomość jest taka, że bank uwzględni tę wyższą kwotę, masz więc szansę na wyższy kredyt.

Kto wybiera rzeczoznawcę do kredytu

Z reguły banki posiadają swoich rzeczoznawców. Zanim więc zlecisz wycenę niezależnemu, zorientuj się, czy bank, w którym zamierzasz ubiegać się o kredyt, honoruje takie zewnętrzne operaty. 

Tak czy inaczej,  wycenę warto przeprowadzić również prywatnie, ponieważ w przypadku rzeczoznawcy bankowego, to bank pozostaje właścicielem operatu szacunkowego. Ty, jako kredytobiorca nie masz możliwości posłużenia się nim, choćby do ustalania wysokości podatku.

Pamiętaj tylko, że aby wycena była uznawana w urzędach musi ją przeprowadzić uprawniony rzeczoznawca majątkowy.  Lista rzeczoznawców jest publikowana w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych.

Bezpłatna wycena nieruchomości on line

Jeśli potrzebujesz się tylko rozeznać w cenach, w  internecie znajdziesz kalkulatory do samodzielnej wyceny nieruchomości – tzw. wyceniarki. 

Tak naprawdę, są to porównywarki cen podobnych nieruchomości w okolicy. Dane z których korzystają, pochodzą najczęściej z ofert zamieszczanych przez pośredników nieruchomości, zatem wynik nie pokazuje realnej wartości danej nieruchomości, a jedynie średnią cenę rynkową w podobnej lokalizacji, piętrze, metrażu, itp. 

Taka wycena nie ma również żadnej wartości jako dokument – nie będzie uznana ani w sądzie ani w banku.  

Jeśli planujesz sprzedać nieruchomość – zapraszamy do nas.
Nasi agenci pomogą ci uzyskać najlepszą cenę

Może to też Ci się spodoba

Od czego zacząć szukanie pomysłu na biznes?

Najlepszy pomysł na biznes siedzi w Twojej głowie. Zrób analizę swoich mocnych i słabych stron, wypisz konkretne, praktyczne umiejętności, które możesz zmonetyzować i przełożyć na rentowny biznes, potem zbadaj rynek, na którym zamierzasz działać i znajdź niszę – to nie musi być kompletnie nowa usługa. Wystarczy, że zapewnisz klientowi maksymalizację korzyści, dzięki swoim usługom lub […]

Wiosenne porządki w domu. Jak oczyścić dom ze zbędnych rzeczy?

Wiosna zbliża się wielkimi krokami, a kiedy powietrze zaczyna pachnieć inaczej, wstępuje w nas nowa energia i mamy ochotę wysprzątać każdy kąt. Wtedy z ulgą możemy w końcu otworzyć okna na oścież, wpuścić nieco świeżego powietrza i posprzątać wszystko to, co czekało na właściwy moment! Pora na wiosenne porządki w domu. Wiosenne porządki w domu […]

Rustykalny, skandynawski, vintage – style we wnętrzach. Co je wyróżnia?

Urządzanie mieszkania to nie lada wyzwanie. Jeżeli udało nam się już przeżyć remont, to w zasadzie najgorsze za nami. Jednak ten ostatni szlif – czyli nadawanie charakteru naszemu wnętrzu jest tutaj niezwykle ważny. To on zadecyduje o komforcie mieszkania i o tym, czy będzie ono odzwierciedlać nasze preferencje. Style wnętrzarskie 2020 W 2020 stawiamy przede […]

Chcesz sprzedać nieruchomość?

Napisz do nas

    Proszę o zaznaczenie zgody.