Zniesienie współwłasności nieruchomości

lut 12, 2021 ·

O współwłasności nieruchomości, zaletach i wadach z nią związanych można by pisać bardzo wiele. Jak wiadomo nie od dziś, zgoda buduje.  

Prawdą dawno odkrytą (bynajmniej nie przeze mnie) jest to, że dobrze jest, kiedy jest… dobrze. I mimo że różnorodność (zdań, poglądów, interesów, wizji przyszłości) jest niezwykle interesująca, to bywa i tak, że w jej wyniku pojawiają się wyzwania, którym należy sprostać. 

Wzajemne nie znoszenie siebie to prosta droga do zniesienia współwłasności. I o tym właśnie stanowi ten artykuł. Zatem po kolei. 

Czym jest współwłasność nieruchomości?

Nieruchomość jest rzeczą, której właścicielem może być jedna bądź kilka osób. Jeśli wspomniana rzecz nie jest podzielona i żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo własności do jej części, wówczas mamy do czynienia ze współwłasnością. 

Rozróżniamy jej dwa podstawowe rodzaje: 

  • współwłasnością w częściach ułamkowych, gdzie udział każdego z właścicieli jest ściśle określony wymiernym kawałkiem danej nieruchomości. Każdy, kto dysponuje takimi udziałem, może o nim decydować bez zgody pozostałych właścicieli, jednak wyłącznie do wysokości posiadanego przez siebie udziału. 
  • współwłasnością łączną (np. ustawowa wspólność małżeńska), w której współwłaściciel nie może rozporządzać swoim prawem dopóty, dopóki współwłasność łączna trwa. Bez zgody pozostałych (w tym przypadku małżonka) nie możemy dysponować (np. sprzedać swojej „połowy”) nieruchomością. 

Prawo własności przysługujące więcej niż jednemu właścicielowi nie jest sytuacją nietypową. Powstaje na skutek różnych zdarzeń:

  • dziedziczenia lub innej czynności prawnej,
  • podziału majątku wspólnego małżonków,
  • świadomej decyzji nabywców nieruchomości.

Bez względu na to, z jakiego tytułu stajemy się współwłaścicielami danej nieruchomości, życie pokazuje, że wspólne posiadanie przy rozbieżnych planach to co najmniej dyskomfort. Czy jesteśmy skazani na trwanie w takim stanie rzeczy?

Dogadajmy się! Czyli jak doprowadzić do zniesienia współwłasności nieruchomości

Zniesienie współwłasności nieruchomości na żądanie każdego ze współwłaścicieli to przywilej zapisany w polskim prawie. Przywilej, który nie ulega przedawnieniu. 

Wracając do frazy „zgoda buduje”, która tworzy fundament porozumienia każdej ze stron chcących współwłasność nieruchomości znieść, przechodzimy do wypracowanej przez wszystkich drogi prowadzącej do aktu. Aktu notarialnego, zawierającego umowę o zniesienie współwłasności nieruchomości, w której precyzyjnie zawieramy m.in. sposób podziału przedmiotu sprawy, rozliczenia współwłaścicieli w tym zakresie, oświadczenia współwłaścicieli o przeniesieniu udziałów lub w kwestii roszczeń finansowych oraz terminów ich zapłaty.

Oczywiście ów akt zawierać powinien szereg stosownych wniosków do sądu wieczystoksięgowego w przedmiocie założenia nowych ksiąg wieczystych dla nieruchomości powstałych wskutek podziału lub o dokonanie wpisu nowych właścicieli.

Mówi się, że kto nie bywa w sądach, ten życia nie zna. Dlatego przybliżę inną opcję wyjścia z sytuacji współwłasności nieruchomości.

Temida zdecyduje 

Brak porozumienia między współwłaścicielami nieruchomości powoduje skierowanie sprawy (prawo do takiego wniosku ma każdy ze współwłaścicieli) na drogę sądową, wskutek czego możliwe są trzy sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości:

  • poprzez fizyczny podział nieruchomości wspólnej (przy czym sąd powinien dążyć do tego, aby wydzielone części odpowiadały udziałom poszczególnych współwłaścicieli),
  • poprzez przyznanie wyłącznego prawa własności jednemu ze współwłaścicieli z jednoczesnym obowiązkiem dokonania stosownych spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli,
  • poprzez sprzedaż nieruchomości i rozdzielenie między współwłaścicieli uzyskanych ze sprzedaży środków pieniężnych. 

Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości odbywa się w postępowaniu nieprocesowym przed sądem rejonowym, właściwym miejscowo dla rzeczonej nieruchomości. 

Kwestia wyboru czy konieczność?

Forma zniesienia własności nieruchomości to ciąg zdarzeń przyczynowo-skutkowych. Jeśli chcemy zaoszczędzić swój czas, zadbać o swoją wygodę i wszyscy jesteśmy zgodni co do konsekwencji podpisanych ustaleń, notariusz jest rozwiązaniem lepszym. Jeżeli natomiast uważamy inaczej i porozumienia brak, a nasze interesy są zagrożone, nieuniknionym krokiem będzie ten w kierunku wymiaru sprawiedliwości.


Na blogu nie prowadzimy doradztwa w indywidualnych sprawach. W celu uzyskania szerszych i wiążących informacji radzimy skontaktować się z odpowiednimi służbami podatkowymi. Aby uzyskać więcej informacji o odpłatnym zbyciu nieruchomości zachęcamy do lektury Broszur Informacyjnych zamieszczanych na stronach Ministerstwa Finansów, które w sposób przystępny przedstawiają sposób rozliczenia sprzedaży wraz z praktycznymi przykładami.

Może to też Ci się spodoba

Prezentacja nieruchomości – samodzielnie czy z pośrednikiem?

Czy pośrednik będzie oglądał nieruchomości razem ze mną? Jak wygląda prezentacja nieruchomości przy współpracy z pośrednikiem?

Wyróżnij się na rynku nieruchomości! Sprawdź home staging

Dla sprzedających sytuacja na rynku nieruchomości jest trudna. Dlaczego? Po pierwsze, podaż znacznie przewyższa popyt. Po drugie, standardowe działania już nie wystarczają do wypromowania oferty i szybkiego znalezienia nabywcy. Jak temu zadziałać? Wystarczy sięgnąć po innowacyjne sposoby na uatrakcyjnienie oferty, jednym z nich jest home staging. Wyróżnij się na rynku nieruchomości!

Kurs pośrednika w obrocie nieruchomościami – co daje takie szkolenie?

Grzegorz Sieczek, Menadżer Rozwoju Sprzedaży we Freedom Nieruchomości. Odpowiada za szkolenia w całej sieci sprzedaży. Ma zasięg ogólnopolski. Szkoli zarówno nowych Pośredników Nieruchomości, jak i Franczyzobiorców Freedom. Jak wygląda kurs pośrednika w obrocie nieruchomościami i co nowemu partnerowi franczyzowemu sieci daje szkolenie wdrożeniowe? Grzegorzu, od 2 lat szkolisz nowe osoby we Freedom. Przez ten czas […]

Chcesz sprzedać nieruchomość?

Napisz do nas

    Proszę o zaznaczenie zgody.