Warunki zabudowy krok po kroku

Decyzja o warunkach zabudowy (gdy brak planu zagospodarowania przestrzennego) – po co i dla kogo? Decyzja będzie niezbędna inwestorowi, gdy jego posesja nie została do tej pory objęta miejscowym planem zagospodarowania terenu. Wniosek o wydanie takiej decyzji należy złożyć do właściwego organu władzy państwowej. Poznaj warunki zabudowy krok po kroku.

Wniosek o warunki zabudowy powinno się przedłożyć na samym początku inwestycji. Ważne, aby dokonać tego jeszcze przed zakupem projektu budowlanego wymarzonego domu.

Podstawa prawna – która ustawa mówi o warunkach zabudowy?

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wynika z aktualnych wymogów obowiązującego prawa budowlanego. Podstawą prawną regulującą warunki zabudowy jest ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. 

Ustawa wskazuje wymogi, które należy spełnić, aby otrzymać warunki zabudowy:

• Teren musi posiadać dostęp do drogi publicznej.
• Na terenie znajduje się lub będzie wykonywana sieć uzbrojenia terenu (media).
• Działka na której planujemy budowę nie wymaga uzyskania zgody na zmianę gruntów rolnych i leśnych na nierolnicze i nieleśne.
• Teren nie jest objęty przepisami, które uniemożliwiają budowę budynków (np. ustawą o ochronie zabytków).
• Przynajmniej jedna działka sąsiadująca (znajdująca się po tej samej stronie drogi publicznej) została już zabudowana w sposób, który pozwoli określić wymagania dla nowej zabudowy. 

Wszystkie wymienione warunki muszą zostać spełnione, aby inwestor mógł otrzymać decyzję o warunkach zabudowy. Warto wiedzieć, że wniosek o warunki zabudowy może przedłożyć także osoba, która nie jest właścicielem owej działki. Wydaną decyzję otrzymuje wnioskodawca, właściciel działki oraz właściciele wszystkich działek sąsiadujących. 

Ważne jest także, że każda ze stron ma 14 dni na odwołanie się od wydanej decyzji. Odwołanie trzeba skierować do kolegium odwoławczego. Nie wymaga to umotywowania.

Jak wypełnić wniosek o warunki zabudowy?

Po wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy inwestor udaje się do urzędu miasta (Wydział Architektury) lub może go pobrać ze strony internetowej właściwego urzędu. Na formularzu zainteresowany musi podać informacje, dotyczące:

• Danych wnioskodawcy.
• Oznaczenia terenu, adresu, numeru ewidencyjnego oraz granic. Oznaczenie granic terenu musi być zaznaczone na mapie ewidencyjnej bądź kopii mapy zasadniczej. Niezbędny jest także zarys działek sąsiednich, na które może wpłynąć planowana inwestycja.
• Zapotrzebowania na dostęp do przyłączy energetycznych, wodnych, wodno kanalizacyjnych. Składający wniosek musi także określić wszystkie potrzeby z zakresu infrastruktury technicznej (np. dostępu do drogi publicznej).
• Planowanego sposobu zagospodarowania terenu. W tym miejscu trzeba wyszczególnić przybliżone rozmiary domu, jego wielkość, szerokość, liczbę pięter. Wymagany będzie opis w formie pisemnej oraz graficznej.
• Przeznaczenia użytkowego budynków.
• Ewentualnego wpływu budowy na środowisko naturalne.

Wnioskodawca określa, co będzie budować, a właściwy urząd rozpatruje wniosek i przedstawia własne warunki. Decyzje podejmuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Czas oczekiwania na decyzję wynosić może do 2 miesięcy (w zależności od urzędu).

Zmiana decyzji o warunkach zabudowy

Warto wiedzieć, że zmiana decyzji o warunkach zabudowy jest możliwa do wykonania. Wszystkie strony mogą domagać się wprowadzenia poprawek. Zmiana decyzji o warunkach zabudowy wymaga ponownego zgromadzenia całej dokumentacji. Każda strona postępowania musi być poinformowana o planowaniu poprawek. Osoba planująca złożenie wniosku musi posiadać pozwolenie każdej ze stron postępowania.

Zmiana decyzji o warunkach zabudowy zostanie wydana, jeśli przemawia za tym interes społeczny bądź interes strony postępowania zostanie uznany za słuszny. 

Jak długo będzie ważna decyzja o warunkach zabudowy?

Co do zasady dokument jest bezterminowy. Istnieją jednak dwa przypadki, kiedy zapisy mogą stracić ważność:

1. Powstał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. 
2.  Inny wnioskodawca otrzymał pozwolenie na budowę na tej samej działce.

W dokumencie o warunkach zabudowy wnioskodawca otrzyma szczegółowe informacje dotyczące:

• Możliwości wykonania danej inwestycji.
• Możliwych sposobach zaopatrywania przyszłego budynku w media.
• Warunkach dotyczących kubatury budynku, geometrii dachu i rodzaju użytych materiałów budowlanych.
• Warunkach uregulowanych przez odrębne przepisy (np. ustawę o ochronie środowiska naturalnego).

Pamiętaj, złożenie wniosku o warunki zabudowy nie wiąże się z koniecznością uiszczania żadnych opłat skarbowych. Decyzja jest potrzebna nie tylko przed budową budynku. Musisz zatem dysponować tym dokumentem także podczas przebudowy domu oraz zmiany sposobu jego użytkowania.