Sprzedaż domu z kredytem krok po kroku

mar 08, 2019 · Time 5 min. czytania

Posiadanie nieruchomości obciążonej ustanowioną na rzecz banku hipoteką nie wyklucza możliwości jej sprzedaży, a tym samym możliwości jej zakupu. Dowiedz się, jak przeprowadzić sprzedaż domu z kredytem krok po kroku.

Informację o wpisanej hipotece w księdze wieczystej nieruchomości znajdziemy w dziale czwartym. Znając numer księgi wieczystej, możemy zweryfikować jej treść na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości.

Wysokość zadłużenia wobec banku

O wysokości aktualnego salda zadłużenia wobec banku dowiemy się między innymi z harmonogramu płatności rat, w którym podana jest na dany dzień wysokość raty kapitałowej, odsetkowej i salda zobowiązania po dokonaniu tej płatności lub z zaświadczenia z banku o aktualnym saldzie zadłużenia. Przy sprzedaży nieruchomości z kredytem jest to bardzo istotna informacja.

Gdyby określona cena nieruchomości była niższa niż aktualne saldo zadłużenia wraz z dodatkowymi opłatami za wcześniejszą spłatę, oznaczałoby to konieczność częściowej nadpłaty kredytu przez sprzedającego do wysokości tej różnicy. Taka sytuacja może mieć miejsce szczególnie w przypadku zobowiązań w walucie obcej, w wyniku wzrostu kursu danej waluty oraz przy kredytach w złotym, gdy kwota udzielanego kredytu przekracza wartość nieruchomości lub wynika ona ze spadku cen.

Zadłużenie w banku a cena nieruchomości

Gdy wartość aktualnego salda zadłużenia wobec banku jest niższa niż uzgodniona cena, wówczas w zależności od jego wysokości, w umowie przedwstępnej możemy określić różny sposób realizacji transakcji. Z nabywcą nieruchomości można ustalić, że do momentu przystąpienia do umowy przyrzeczonej, przenoszącej prawo własności, kredyt zostanie w całości uregulowany, a udokumentowaniem tego faktu będzie zaświadczenie z banku o całkowitej spłacie i zgodzie na wykreślenie hipoteki wraz z potwierdzeniem złożonego wniosku w sądzie o jej wykreśleniu.

To rozwiązanie można zastosować, gdy wartość aktualnego salda zadłużenia jest już na tyle niska, że kredyt zostanie spłacony, np. z kwoty wpłaconego zadatku lub ewentualnych środków własnych sprzedającego.

Kredyt hipoteczny dla kupującego

Inną opcją przebiegu transakcji może być sytuacja, gdy to kupujący będzie w całości regulował zobowiązanie sprzedającego ze środków własnych lub z uzyskanego przez niego na ten cel kredytu hipotecznego. W takiej sytuacji do umowy przedwstępnej będzie potrzebne zaświadczenie z banku zawierające następujące dane:

  • wysokość kwoty aktualnego zadłużenia, łącznie z odsetkami, prowizjami (np. za wcześniejszą spłatę kredytu), opłatami,
  • numer konta, na które kupujący ma dokonać wpłaty wartości wierzytelności,
  • oświadczenie banku, że wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki niezwłocznie po uregulowaniu całości zobowiązania oraz, iż Bank nie zawarł z kredytobiorcą żadnej umowy skutkującej podstawieniem wierzytelności w ramach istniejącego zabezpieczenia hipotecznego.

Wówczas zapłata za nieruchomość nastąpi w dwóch transzach. Pierwsza transza zostanie przekazana we wskazanej kwocie na podane konto w zaświadczeniu. Natomiast kolejna transza z reguły zostanie przelana na konto zbywcy dopiero po przedstawieniu dokumentu o całkowitej spłacie wraz ze zgodą na wykreślenie hipoteki. Nieliczne banki dopuszczają możliwość jednoczesnego uruchomienia środków – na spłatę kredytu i resztę środków na konto sprzedającego.

Wniosek o wykreślenie hipoteki – kto powinien go złożyć?

Warto pamiętać, że wniosek o wykreślenie hipoteki, którego podstawą jest wymienione zaświadczenie, składają nowi właściciele nieruchomości. Dla terminowego wywiązania się z zobowiązania ważna jest informacja dotycząca procedury bankowej, związanej z całkowitą spłatą kredytu oraz terminów oczekiwania na wymienione dokumenty, które będą podstawą do wypłaty kolejnej transzy za nieruchomość.

W celu sprawnego ich uzyskania kluczowe jest bezzwłoczne złożenie dyspozycji wcześniejszej spłaty przez sprzedającego w swoim banku. Bank, pomimo wpływu środków na konto kredytu, bez dyspozycji kredytobiorcy nie dokonuje rozliczenia kredytu. Istotna jest również informacja o możliwość złożenia takiej dyspozycji i rozliczenia kredytu w każdym dowolnym czasie, np. bank PKO BP umożliwia rozliczenie kredytu wyłącznie w dniu zapadalności raty, a to może oznaczać około miesięczny okres oczekiwania na jego rozliczenie i następne kolejne dni oczekiwania na wymagane dokumenty do uruchomienia środków.

Przy sprzedaży nieruchomości obciążonej kredytem hipotecznym ważne są:

  • sprawdzenie aktualnego salda zadłużenia oraz ewentualnych kosztów dodatkowych,
  • ustalenie sposobu uregulowania zobowiązania, w zależności od wysokości salda zadłużenia,
  • doprecyzowanie procedury zapłaty ceny za nieruchomość z uwzględnieniem możliwych do spełnienia terminów ich realizacji.

Zakup nieruchomości obciążonej kredytem jest dużo łatwiejszy niż się wydaje. Chcesz wiedzieć więcej na ten temat? Przeczytaj również artykuły: “Jak kupić mieszkanie z kredytem hipotecznym?” oraz “Jak sprzedać dom lub mieszkanie obciążone hipoteką?”

Może to też Ci się spodoba

Prawdziwe historie sprzedaży. Tak działa Freedom!

Zastanawiasz się nad tym, w jaki sposób działa biuro nieruchomości? Jak agent nieruchomości sprzedaje mieszkanie lub dom? Uchylamy rąbka tajemnicy i opowiadamy prawdziwe historie sprzedaży! Nie zawsze udaje się zamknąć transakcję w tydzień czy miesiąc. Naszym priorytetem jest bowiem pomoc klientom w solidnym przygotowaniu oferty – tak, by w efekcie zakończyć transakcję z zyskiem. Poznaj […]

Jak wykreślić hipotekę? Poradnik w kilku krokach

„Nieruchomość, którą zamierzacie państwo kupić, jest obciążona hipoteką …” – dla wielu kupujących to zdanie brzmi niemal jak wyrok. Jest też wystarczającym powodem do tego, aby nie nabywać nieruchomości, której posiadaniem tak bardzo są zainteresowani. Tymczasem wystarczy podstawowa wiedza na temat sposobu i zasad zarówno ustanawiania hipoteki, jak też – a może przede wszystkim – […]

Biuro nieruchomości w Gliwicach – na co zwrócić uwagę przed dokonaniem wyboru?

Przymierzasz się do sprzedaży nieruchomości w Gliwicach lub już jesteś w trakcie tego procesu, ale nie masz oczekiwanych efektów? Sprawdź, czy podjąłeś dobrą decyzję przy wyborze partnera.

Chcesz sprzedać nieruchomość?

Napisz do nas

    Proszę o zaznaczenie zgody.