Pewny wybór 14: Umowa przedwstępna – kiedy ją podpisać i w jaki sposób ?

Umowa przedwstępna – kiedy trzeba, a kiedy warto ją podpisać? W jaki sposób to zrobić i jakie powinna zawierać elementy? 

• Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży/zakupu nieruchomości i czemu służy?
• Czy koniecznością jest podpisywanie tego typu dokumentu przy  kupnie/sprzedaży nieruchomości?
• Jak podpisać umowę przedwstępną?  
• Jakie dokumenty musimy przygotować przed podpisaniem umowy?

 W dzisiejszym odcinku rozmowa z Martą Szczepkowską-Sadoch – dyrektorem ds. prawnych i administracji we Freedom Nieruchomości.

Posłuchaj

 Marta Szczepkowska-Sadoch – specjalizuje się w profesjonalnym zabezpieczeniu finalizacji transakcji na rynku nieruchomości od strony prawnej oraz koordynowaniem działań rozwojowych sieci. Pozytywnie nastawiona do świata i ludzi, skrupulatna i niezwykle komunikatywna.

Jeśli zamiast słuchać wolisz czytać, poniżej znajdziesz transkrypcję odcinka

Dzisiejszym tematem będzie umowa przedwstępna: czym ona jest, czy jej podpisanie jest konieczne podczas zakupu lub sprzedaży nieruchomości, w jaki sposób przygotować się do takiej umowy. Na te tematy będziemy rozmawiały z Martą Szczepkowską – Sadoch, dyrektor ds. prawnych i administracji z Freedom Nieruchomości. Na początek wyjaśnijmy, czym jest umowa przedwstępna sprzedaży lub zakupu nieruchomości?

Umowa przedwstępna jest przede wszystkim umową nieobowiązkową. Zawiera się ją zanim dojdzie do prawdziwej umowy przenoszącej własność. Celem takiej umowy jest uzgodnienie warunków, na jakich przenoszona będzie własność. Umowa przedwstępna jest zazwyczaj zawierana z uwagi na to, że nie możemy zawrzeć umowy końcowej z obligatoryjnych, zewnętrznych powodów. Takim powodem może być to, że ktoś będzie się ubiegał o kredyt, albo jest potrzeba zgromadzenia dokumentów czy trzeba poczekać, bo ktoś musi zerwać np. jakąś lokatę. Chcemy ustalić i mieć tę pewność, że będziemy mogli daną nieruchomość kupić lub sprzedać na konkretnych warunkach.
Umowę przedwstępną zawieramy wtedy, gdy nie możemy zawrzeć umowy końcowej, ostatecznej. Ona jest etapem wstępnym, na etapie której ustalamy pewne warunki, które będą powtórzone w umowie końcowej.

Czy możemy powiedzieć, że to jest taka forma zapewnienia jednej i drugiej strony, że rzeczywiście do tej transakcji dojdzie?

Tak, z tym że nie każda umowa przedwstępna rodzi tzw. roszczenie o przeniesienie własności. Nie każda umowa będzie zmuszać sprzedającego lub kupującego do tego, by doprowadzić do ostatecznej umowy, tej końcowej. Ale zabezpiecza transakcję jako taką.

Czy jest konieczność podpisania takiego dokumentu?

Nie. To jest nasza dobra wola, nasza chęć po to, żeby te warunki, na które się umówiliśmy, w jakiś sposób zawrzeć. Najczęściej wynika to z tego, że ktoś kredytuje zakup nieruchomości i potrzebuje czasu na zgromadzenie dokumentów finansowych, na złożenie wniosku, na wydanie decyzji przez bank na podpisanie umowy kredytowej. A nie chcemy, żeby w tym czasie ktoś nam podkupił tę nieruchomość. Celem umowy przedwstępnej jest zabezpieczenie zakupu tej nieruchomości. Sama umowa to jednak trochę za mało. Na etapie tej umowy bardzo często jest też wpłacany zadatek, choć to nie jest ani obligatoryjna, ani konieczna rzecz. Zadatek wpłaca się po to, aby zabezpieczyć obie strony transakcji. Ma on formę zabezpieczającą. Raz, że umówiliśmy się na konkretne warunki
kontynuacji współpracy, wpłacamy pewną kwotę i na tym etapie każda ze stron ryzykuje zerwanie tej umowy. Strona wpłacająca ryzykuje utratą zadatku, jeśli nie dotrzyma warunków, na które się umówiliśmy. Z kolei strona, która wzięła zadatek, jeśli nie dotrzyma umówionych warunków, będzie musiała oddać zadatek w podwójnej wysokości. To wszystko zawieramy w umowie przedwstępnej. Dajemy sobie trochę czasu na to, żeby zrealizować to, co musimy i realizujemy te warunki w umowie końcowej.

Jeśli umowa przedwstępna zawiera informacje o tym, że któraś ze stron stara się o kredyt i w trakcie umowy okaże się, że osoba wyrażająca chęć kupna nie dostanie tego kredytu – czy to się będzie wiązało dla niej z jakimiś konsekwencjami w związku z podpisaniem umowy przedwstępnej?

Nie mogę jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. To zależy. Przepis dotyczący zadatku mówi o tym, że gdyby któraś ze stron ze swojej winy nie zawarła tej umowy właściwej, umowy przyrzeczonej, wtedy ta druga strona ma np. prawo zachować zadatek. Tu pewnie powstanie spór czy to było z winy osoby kupującej, czy też nie. Trudno obwiniać osobę kupującą, która składała na jakiś warunkach, a później coś się zmieniło, a ona nie miała na to wpływu. W takich przypadkach oceniać to będzie sąd. Nie można jednoznacznie powiedzieć, że nie dostałam kredytu, nie moja wina, albo: tak, nie dostałam kredytu, moja wina. Jeśli ktoś nie dostarczy odpowiednich dokumentów do banku i
bardzo będzie chciał nie dostać kredytu, to go nie dostanie. Możemy zawsze w umowie przedwstępnej zawrzeć taki warunek, że jeśli kupujący otrzyma 2 – 3 negatywne decyzje z banku i ostatecznie nie dostanie kredytu, to zadatek jest zwracany. To są rzeczy, które możemy zawrzeć w umowie przedwstępnej. Możemy też zawrzeć taki warunek, że kupujący do konkretnego dnia złoży wniosek kredytowy. W umowie przedwstępnej można uwarunkować różne kwestie.

Co jeszcze powinno się znaleźć w takiej umowie? Pytam w kontekście tego, czy można zawrzeć w umowie przedwstępnej informacje o tym, co zostaje w mieszkaniu po poprzednim właścicielu?

Można to zawrzeć w umowie przedwstępnej, jak i w dodatkowym protokole i tam uzgodnić, co wchodzi w cenę mieszkania, wskazując elementy, która mają zostać. Można zawrzeć dodatkowe warunki – warunkiem zakupu tej nieruchomości jest uzyskanie warunków zabudowy. To tak w skrócie. Jeśli gmina pozwoli mi na konkretne wykorzystanie czy zabudowanie działki, to ja tę działkę kupię. To też jest element, który można zawrzeć w umowie przedwstępnej. To jest ważne dla potencjalnego kupującego. Jeśli dane warunki nie zostaną spełnione – to nie jest zainteresowany tą nieruchomością.

Co jeszcze powinno się zawrzeć w umowie przedwstępnej?

Na pewno to, czego ta umowa przedwstępna dotyczy – czyli opis przedmiotu sprzedaży, cenę. Warto też zapisać parę innych rzeczy, które nie są obligatoryjne. Mowa np. o terminie, do kiedy ma być zawarta umowa końcowa. Dalej: dodatkowe uwarunkowania, czyli uzyskanie dodatkowych dokumentów, dodatkowych zaświadczeń. Czasami nieruchomość może być czymś obciążona – jakimś kredytem, zobowiązaniami, roszczeniami osób trzecich. Warunkiem nabycia tej nieruchomości jest zwolnienie z tych obciążeń – czyli ja ją kupię pod warunkiem, że nie będzie hipoteki, która aktualnie jest. To są rzeczy, które można zawrzeć w takiej umowie i powinny być zawierane, jeśli w jakiś sposób ograniczają nabycie tej nieruchomości. Tak, żeby zabezpieczyć nasze interesy jako
kupującego.

Czy lepiej jest zawierać takie umowy u notariusza, czy można to zrobić bezpośrednio samemu?

Umowa przedwstępna może mieć dwie formy: zwykłą formę pisemną, bez udziału notariusza, jak i formę aktu notarialnego, który jest sporządzony w kancelarii notarialnej i jest sygnowany przez notariusza. Obie formy są ważne i wiążące, jednak rodzą trochę inne roszczenia. W przypadku umowy w formie aktu notarialnego, strony, które zawarły taką umowę, mają prawo dochodzić wykonania takiej umowy. Gdyby któraś ze stron uchylała się od wykonania umowy, to druga strona może pójść do sądu i na podstawie tej umowy przenieść własność. Umowa ta jest na tyle silnie wiążąca, że kupujący może powiedzieć, że spełnił wszystkie warunki i sąd przeniesie na na
kupującego własność. Taka osoba ma gwarancję, że stanie się właścicielem tej nieruchomości. Tego zaś nie ma w przypadku tej zwykłej umowy, w formie pisemnej. Tam możemy jedynie dochodzić roszczeń o zwrot lub zachowanie zadatku.

To teraz powiedzmy, jaką rolę może pełnić agent nieruchomości. Jak on może pomóc w przygotowaniu takiej umowy? Na co może zwrócić uwagę, co podpowiedzieć?

Przede wszystkim przygotuje te rzeczy, które powinny się znaleźć w umowie. On może reprezentować obie strony transakcji i to też jest ok. Taka umowa powinna być w porządku w stosunku do obu stron. Agent zadba więc o to, żeby ta umowa zabezpieczała obie strony – także to, żeby obie strony rozumiały tę umowę i konsekwencje, jakie z niej wynikają. W wielu przypadkach agent też jest w stanie podpowiedzieć, którą formę umowy wybrać. Nie zawsze, nie w każdej sytuacji umowa w formie aktu notarialnego jest właściwa – chociażby w sytuacji, gdy kupujący nie ma zadatku lub jest on stosunkowo niewielki. Zawieranie umowy w formie aktu notarialnego daje kupującemu możliwość przeniesienia własności.

Sytuacja jednak może się zmienić i sprzedający nie będzie chciał sprzedać kupującemu – tutaj jesteśmy do tego zobligowani. W przypadku aktu notarialnego jesteśmy zobowiązani do przeniesienia własności. Dodatkowo umowa w formie aktu notarialnego jest dodatkowo płatna – pojawia się wynagrodzenie notariusza, który taką umowę sporządza. Są sytuacje, w których taka umowa jest absolutnie niezbędna i konieczna, ale nie zawsze. Jeśli strony są w stanie porozumieć się bezkonfliktowo i nie ma żadnego dodatkowego ryzyka,
wystarczy zwykła forma pisemna tej umowy.

Czy do podpisania umowy przedwstępnej są potrzebne jakieś szczególne dokumenty?

Co do zasady, pewnie nie, ale myślę, że warto zweryfikować stan prawny nieruchomości. W momencie podpisywania umowy przedwstępnej trzeba sprawdzić księgę wieczystą – ona też może się zmienić. Może pojawić się jakiś wpis, który może w jakiś sposób ograniczyć sprzedaż tej nieruchomości. Myślę, że warto zajrzeć do dokumentów, skontrolować przeznaczenie w przypadku nieruchomości gruntowych. Warto wiedzieć, czy tam nic się nie zmieniło i czy na nieruchomości nie pojawiły się jakieś dodatkowe obciążenia. To będzie wynikać z księgi wieczystej. Nie ma
obligatoryjnego zestawu, że to muszą być te dokumenty. Uważam jednak, że na tym etapie powinien być zweryfikowany stan prawny nieruchomości.

W tym też może pomóc agent?

Oczywiście. On wie, co sprawdzić. Co innego będziemy sprawdzać przy umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego, co innego przy nieruchomości gruntowej, a co innego przy nieruchomości gruntowej zabudowanej, tzw. domach. Należy zweryfikować trochę inny zestaw informacji już w momencie wpłacania pieniędzy. Pojawiają się tu już pewne zobowiązania. Czasami sprzedający nie wie, że pojawiło się jakieś obciążenie, bo do końca nie zadbał o swoje sprawy. Czasem do czegoś się zobowiązuje w umowie przedwstępnej, a potem okazuje się, że to jest niemożliwe do wykonania. Warto na etapie umowy przedwstępnej dodatkowo zweryfikować stan prawny nieruchomości.

Jakie błędy w umowach przedwstępnych pojawiają się najczęściej?

Najczęstszym błędem jest to, gdy strony wezmą sobie gotowy wzór z internetu. On jest bardzo ogólny i wielu rzeczy tam nie ma. Nie wszystko można tam zabezpieczyć. Problemy pojawiają się w sytuacji konfliktu. Jeśli strony są w zgodzie – to idą tak do końca. W sytuacji konfliktowej pewne zapisy w umowie są nam po prostu potrzebne. W momencie, gdy umowa pewnych rzeczy nie reguluje, pojawiają się spory, które trafiają też i do sądu. To trwa. Mamy zamrożone pieniądze, niesprzedaną nieruchomość i nie wiemy, co dalej zrobić. Z takich powodów warto podpisać umowę przedwstępną.

Jeśli mamy osobę, która chce kupić, to też ją ze sobą wiążemy. Jest wpłacony zadatek, są ustalone warunki. To nie będzie tak, że my wycofamy ogłoszenie, przestaniemy pokazywać nieruchomość, odrzucimy być może ileś osób zainteresowanych kupnem, a nasz kupujący po dwóch tygodniach czy miesiącu powie, że znalazł coś innego.

Myślę, że warto współpracować z agentem też dlatego, że on jest na rynku i wie, ile potrzeba czasu na spełnienie pewnych warunków, np. na uzyskanie kredytu mieszkaniowego. Dziś trwa to krótko, jednak kilka miesięcy temu trwało to 3 – 4 miesiące. W momencie, gdy strony robiły zapis, że za miesiąc podpiszą właściwą umowę, mogło się to okazać nierealne do wykonania z powodu tego, że procedury bankowe trwały dłużej. W pierwszych miesiącach pandemii samo uzyskanie dokumentów trwało dłużej. Wynikało to z tego, że nie można było osobiście pojawić się w urzędzie, To są takie rzeczy, na które ktoś, kto na co dzień pracuje na rynku, jest w stanie zwrócić uwagę i bezpiecznie przygotować terminy w umowach przedwstępnych.

Czy to zadanie przygotowania takiej umowy i przygotowanie wszystkich dokumentów można zupełnie scedować na pośrednika?

Można. W dużej mierze my to robimy – nawet jeśli umowa jest w formie aktu notarialnego, to do kancelarii również trzeba dostarczyć te informacje. Znamy warunki na jakie umówiły się strony, byliśmy przy negocjacjach – w takim przypadku nasza rola może nie sprowadzać się do tego, by taką umowę przygotować, ale przekazać te rzeczy właściwej kancelarii notarialnej, by zostały ujęte w przygotowywanym akcie notarialnym. Na tym etapie będziemy musieli zweryfikować, czy dokładnie o to chodziło stronom. Jesteśmy pośrednikiem między stronami, uzgadniając ten zapis.

Pośrednik po raz kolejny może zaoszczędzić nam czasu.

Na pewno. Również może zaoszczędzić nam pieniędzy. Oczywiście usługa pośrednika nas kosztuje, ale czasami dużo więcej może nas kosztować nieskorzystanie z usługi pośrednika, niż zapłacenie prowizji, czyli wynagrodzenia za jego pracę, za wiedzę i doświadczenie.

W telegraficznym skrócie: jak się przygotować do umowy przedwstępnej? Jakie dokumenty
mogą nam się przydać i dlaczego warto skorzystać z pomocy pośrednika?

Sprzedając nieruchomość, znajdując osobę zainteresowaną nabyciem naszej nieruchomości, czy będąc samemu osobą zainteresowaną nabyciem jakiejś nieruchomości, trzeba podjąć decyzję: jaka forma umowy i dlaczego. Wynikają z tego przecież różne roszczenia, ale będzie to też inaczej kosztować. Na każdym etapie umowy przedwstępnej, czy będzie miała ona formę aktu notarialnego, czy zwykłej formy pisemnej, należy jeszcze zweryfikować stan prawny nieruchomości, potwierdzić to dostępnymi źródłami informacji. Wszystko po to, żeby mieć świadomość tego, co się kupuje i jakie będą konsekwencje tego, jeśli się z tej umowy z jakiś powodów nie będziemy mogli wywiązać.

Warto skorzystać z dobrego agenta, ponieważ on takich transakcji zrealizował już kilka, kilkanaście, a może nawet kilkadziesiąt. Wie, na co zwrócić szczególną uwagę. Podpowie nam o pewnych rozwiązaniach, pewnych ryzykach, albo o tym, czym się należy dodatkowo zabezpieczyć w związku ze specyficzną
sytuacją konkretnej nieruchomości.

 

Gdzie słuchać podcastów Freedom

Freedom Podcast – Pewny wybór to audycja, która pomaga odnaleźć się na rynku nieruchomości. Wyjaśniamy trudne zagadnienia, odpowiadamy na ważne pytania, komentujemy bieżące zmiany. Ten podcast, tak jak nasi agenci – będzie dla Ciebie źródłem wiedzy o tym jak dokonywać pewnych wyborów na rynku nieruchomości.

Znajdziesz nas w aplikacji Spotify, oraz w serwisie YouTube.

Żeby nie przegapić nowych odcinków dodaj nas do ulubionych podcastów (subskrybuj).

Wcześniejszych odcinków możesz też posłuchać tutaj. 

Posłuchaj także odcinków naszego poprzedniego podcastu: Freedom Podcast – Rób Swoje!

Przyjemnego słuchania!