Udane pierwsze półrocze 2022 na rynku kredytów hipotecznych

Niedawno zakończony drugi kwartał 2022 roku był jednym z najciekawszych okresów w ostatnich latach. Na rynku od początku roku do lipca uruchomiono 34,7 mld kredytów, co oznacza spadek o 31% względem 2021 roku. Trzeba pamiętać, że rok 2021 był rokiem wyjątkowym pod kątem wolumenów sprzedaży.

Patrząc na trochę dłuższy horyzont czasu i porównując miniony okres do lat ubiegłych, okazuje się, że pierwsze półrocze tego roku było dość udane:

Warto jednak zaznaczyć, że w tej wartości zdecydowanie zwiększył się udział kredytów klientów refinansujących zobowiązania ze zmienną stopą procentową na stałą stopę i tym samym ograniczając ryzyko wzrostu rat ze względu na zmiany WIBORu. O ile wypłaty kredytów w Q2 były pochodną wniosków złożonych Q1, gdzie zdolność kredytowa była relatywnie dobra, to gorzej wygląda sytuacja złożonych wniosków w drugim kwartale.

Wygląda na to, że obniżająca się w ostatnich miesiącach zdolność kredytowa klientów znalazła swoje docelowe miejsce w najbliższym czasie. Problemem dzisiejszej percepcji rynku jest punkt odniesienia, którym jest nienaturalnie wysoki poziom sprzedaży z 2021 roku.  Patrząc na lata ubiegłe, wnioski złożone w lipcu, czyli 14,11 tyś. przy  średniej wniosku na poziomie 339,8 tyś. to jest wartość 4,8 mld. Faktycznie jest to wartość niższa niż w lipcu 2021 r. o 66,8% co na pierwszy rzut oka wygląda na zapaść, ale trzeba pamiętać, że odnosimy się do historycznych szczytów. Patrząc na lata 2020 czy też 2019 są to wartości zbliżone.

Natomiast to co będzie na pewno niższe, to konwersja na wypłaty. W tym miejscu dochodzimy do sedna sytuacji z pytaniem co dalej z rynkiem kredytów hipotecznych? Kluczową rolę odegrają banki po stronie podaży. Pierwszy aspekt jest taki, że na dzień dzisiejszy mamy do czynienia z nadpłynnością sektora bankowego. Oczywiście nadpłynność jest asymetryczna, co oznacza, że nie dotyczy wszystkich banków. Czy jednak banki nadal będą się odznaczać wysoką skłonnością do zwiększania akcji kredytowej to pytanie otwarte. Jednym z kluczowych aspektów będzie to, jaka część klientów skorzysta z wakacji kredytowych, z których w myśl ustawy mogą skorzystać nie tylko najbardziej potrzebujący. To może być czynnik negatywnie wpływający na dalszy rozwój akcji kredytowej. Z drugiej strony po stornie rządowej pojawiła się alternatywa w postaci obligacji skarbowych, więc kolejną kwestią jest atrakcyjność depozytów bankowych w stosunku do obligacji. Banki mają możliwość regulacji zdolności kredytowej tylko pytanie czy z niej skorzystają, a to będzie pochodną wyżej wymienionych zmiennych.

Z punktu widzenia klienta w mojej ocenie popyt na zakup nieruchomości nadal będzie. Dziś oprocentowanie stałe kredytu jest możliwe do otrzymania na poziomie 8%. Przed pandemią oprocentowanie kredytów oscylowało w okolicach 4%. Dla przykładu rata kredytu  na 400 000 przed pandemią wynosiła 1900 pln. Dziś rata takiego kredytu wynosiłaby 2900 pln. Z drugiej strony alternatywą dla własnego mieszkania jest wynajem, którego koszt również znacznie wzrósł i jest porównywalny z ratą kredytu. Mając do wyboru wynajem lub własne mieszkanie część klientów zdecyduje się na zakup własnego. Szczególnie w obliczu tego, że poprzez to, że znaczna część deweloperów wstrzymuje się z nowymi inwestycjami, to wybór nowych mieszkań w kolejnych latach będzie zdecydowanie ograniczony  w stosunku do obecnego.

Podsumowując rynek jest bardzo zmienny i jeszcze za wcześnie na pewne prognozy. W dzisiejszych czasach na pewno rola zarówno agenta nieruchomości, który pomoże w realizacji transakcji sprzedaży lub zakupu nieruchomości oraz eksperta kredytowego, który pomoże w procesie znalezienia optymalnego finansowania będzie w najbliższych kwartałach rosła.