Mieszkanie w kamienicy - czy warto kupić i na co zwrócić uwagę? 

cze 28, 2019 · Time 7 min. czytania

Zanim zdecydujesz się na zakup mieszkania w kamienicy, sprawdź kilka szczegółów prawnych oraz przeanalizuj wady i zalety takiej inwestycji. Zacznij od przejrzenia wpisu do rejestru zabytków, który jest jedną z form ochrony konserwatorskiej obok ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Bez względu na formę ochrony konserwatorskiej właściciel ma obowiązek zabezpieczenia i utrzymania zabytku oraz jego otoczenia w jak najlepszym stanie oraz między innymi do korzystania z zabytku w sposób zapewniający trwałe zachowanie jego wartości. Co to oznacza w praktyce? Przeczytaj poradnik: Mieszkanie w kamienicy – czy warto kupić i na co zwrócić uwagę?

Remont obiektu z rejestru zabytków

Zakres prowadzenia prac remontowych oraz budowlanych przy i w obiekcie wpisanym do rejestru zabytków, umieszczanie na zabytku tablic, urządzeń technicznych, reklam i napisów, zmianę przeznaczenia zabytku lub sposobu korzystania z tego zabytku właściciel ma obowiązek zgłosić do wojewódzkiego konserwatora zabytków, właściwego dla danego terenu, w celu uzyskania pozwolenia na prowadzenie prac. 

Wojewódzki konserwator zabytków może także wydać zalecenia konserwatorskie, w których określony jest sposób wykonywania prac, a także zakres dopuszczalnych zmian, jakie mogą być wprowadzone w budynku czy mieszkaniu o statusie zabytku. Właściciel lokalu umieszczonego w rejestrze zabytków ma także obowiązek zawiadomić konserwatora zabytków o zagrożeniu czy uszkodzeniu zabytku. 

Tu ważna kwestia. W obiekcie zabytkowym niedopuszczalne są wymiana okien na plastikowe czy docieplanie styropianem. Szczególnie w obiektach, które mają bogaty rys architektoniczny. Gdy firma remontowa ustali, że nie można ocieplić ścian zewnętrznych, najlepiej rozważyć możliwość termomodernizacji pozostałych elementów budynku – stropu nad piwnicą, stropodachu, dachu oraz poprzez zamontowanie szczelnych okien z nawiewami, które dają napływ powietrza do wnętrza wiekowych pomieszczeń.

Wpis do rejestru zabytków to nie tylko obowiązki. To także prestiż dla właściciela oraz możliwość ubiegania się o środki finansowe na remont i konserwację zabytku. Takie fundusze można uzyskać z wielu źródeł, np. od wojewódzkiego konserwatora zabytków, z gminy lub od marszałka województwa, Ministerstwa Kultury i Dziedzictwa Narodowego oraz z programów unijnych.

Kolejną ważną czynnością przy decyzji o zakupie takiej nieruchomości, to dokładne sprawdzenie jej stanu prawnego.

Stan prawny kamienicy

Nabywca powinien uzyskać szczegółową informację, dotyczącą własności. Bywa, że sprzedawcy starają się ukryć to, że lokal nie stanowi ich pełnej własności, a jest tylko udziałem we własności. Ta formuła nabycia lokalu jest bardzo niekorzystna, bo znacząco ogranicza prawa właściciela. W odróżnieniu od pełnego prawa własności – bardzo rzadko gwarantuje w 100 proc. możliwość dysponowania lokalem. 

Dla potwierdzenia faktu, że druga strona transakcji jest jedynym i prawowitym właścicielem, sprawdźmy zapisy w księdze wieczystej. Należy uzyskać jej numer ewidencyjny, takowy musi posiadać każdy lokal stanowiący odrębną własność. Znajdziemy w niej również odpowiednie zapisy, dotyczące uprawnień i możliwości zbycia właściciela w przypadku udziału we własności. Utrudnieniem może być forma własności gruntu, na którym położony jest sprzedawany lokal.

Może on pozostawać w użytkowaniu wieczystym, które jest ograniczonym prawem własności gruntu. Kupno mieszkania z użytkowaniem wieczystym gruntu może być tańsze przy zawieraniu transakcji. Koszty z nim związane w przyszłości mogą jednak znacznie przewyższyć różnicę w cenie. 

W ramach pełnego prawa własności gruntu będziemy płacić podatek od nieruchomości. W drugim przypadku będziemy obciążeni opłatą roczną za użytkowanie wieczyste. Jeżeli już ustaliłeś status swojej wymarzonej nieruchomości to zapoznaj się z zaletami oraz wadami posiadania takiego lokum.

Mieszkanie w kamienicy – zalety

Lokale mieszkalne w kamienicach to przede wszystkim nieruchomości dla pasjonatów niepowtarzalnego, historycznego klimatu. Stare mury, zwarta zabudowa i posiadające stylową architekturę wnętrza często sprawiają, że decydujący się na mieszkanie w kamienicy nie chcą słyszeć o minusach takiego lokalu. Oczywiście – poza zdobionymi elewacjami i klimatycznymi klatkami schodowymi – mieszkanie w kamienicy ma również wiele innych zalet.

Do największych z pewnością należeć będą wnętrza. Przestronne i efektowne mieszkania z wysokimi sufitami są o niebo atrakcyjniejsze od blokowej ciasnoty. Dzięki dużemu potencjałowi renowacyjnemu stwarzają zupełnie nowe możliwości aranżacji i tylko zasobność portfela oraz wyobraźnia właścicieli będą ograniczeniem. 

Nieodzownym elementem niemal każdego mieszkania w kamienicy są również duże okna, które zapewniają znakomity dopływ naturalnego światła i podkreślają walory wnętrza. Takie okna są wyjątkowo piękne, zwłaszcza gdy zostały wyposażone w stylowe mosiężne okucia.

Do plusów mieszkania w kamienicy zaliczyć trzeba również ich grube ściany. Nabywając mieszkanie w kamienicy, najczęściej nie trzeba się przejmować hałasem dobiegającym z sąsiednich mieszkań. Można zapomnieć o sąsiadach reagujących nawet na najmniejszy tupanie, którzy są zmorą osób mieszkających w blokach. Wykonane z cegły kamieniczne ściany wolno się nagrzewają, co latem stwarza przyjemny chłód – kolejna zaleta.

W dużych aglomeracjach – takich, jak Gdańsk, Wrocław czy Poznań – zabudowa kamieniczna znajduje się w znakomitej lokalizacji. Zwykle w samym centrum miasta. Właśnie dlatego mieszkania w kamienicach są często atrakcyjnie inwestycyjne dla osób poszukujących mieszkania na wynajem.

Mieszkanie w kamienicy – wady

Niestety z kamienicami mogą wiązać się również problemy. Wiekowe mury są często w złym stanie technicznym. Ściany, nieszczelne drewniane okna oraz stare instalacje elektryczna i hydrauliczna to znane właścicielom mankamenty. Kupując mieszkanie w zaniedbanej kamienicy, trzeba liczyć się z kosztownym generalnym remontem. Często jest to jednak pewna inwestycja, gdyż odnawiając mieszkanie w kamienicy, znacznie zwiększamy jego wartość. 

Tak jak pisałem wcześniej, odnośnie chłodnych murów latem, które są wielką zaletą, to zimą może okazać się dość dużym mankamentem. Wysokie i przestronne pomieszczenia, otoczone ceglanymi, nieocieplonymi ścianami, wymagają kosztownego ogrzewania. Właściciele nieruchomości w kamienicach muszą liczyć się z wyższymi rachunkami. Stare budynki najczęściej nie są podłączone do miejskiego ogrzewania, dlatego jedynym rozwiązaniem pozostają dość kosztowne instalacje gazowe lub elektryczne. 

Minusem mieszkania w kamienicy mogą okazać się również nasi sąsiedzi. Poróżnić nas mogą choćby kwestie zwiększenia czynszu, wzięcie wspólnego kredytu lub też zwiększenie udziału w funduszu remontowym. Rozwiązania niezbędnego do remontu starych budynków, lecz nieakceptowalnego przez wszystkich współlokatorów.

Koniecznie trzeba również pamiętać o tym, że mieszkania w kamienicy nie są przystosowane do potrzeb osób starszych czy z niepełnosprawnościami. Stare budynki zwykle nie posiadają windy i każdego dnia konieczne będzie wchodzenie często po dość stromych schodach.

Mieszkanie w kamienicy – więcej plusów czy minusów? Podejmij odpowiedzialną decyzję. Powodzenia!

Może to też Ci się spodoba

Przegląd prasy

16 000 zł za m2. Ceny mieszkań szaleją. Przegląd prasy 09.10.2023

W Krakowie 15 tysięcy złotych, a w Warszawie – 16 tysięcy złotych. Oto średnie ceny metra kwadratowego nowych mieszkań. Czy przekroczenie tego pułapu skutecznie zniechęci osoby szukające mieszkań w największych miastach i zmusi je do skorzystania z oferty najmu?

Ewelina Zdancewicz paź 09, 2023 · 4 min. czytania

Zasiedzenie nieruchomości – wszystko, co warto wiedzieć

Czym jest zasiedzenie nieruchomości? Kto i kiedy może z tego prawa skorzystać?

Pewny wybór 14: Umowa przedwstępna – kiedy ją podpisać i w jaki sposób ?

Umowa przedwstępna – kiedy trzeba, a kiedy warto ją podpisać? W jaki sposób to zrobić i jakie powinna zawierać elementy? 

Chcesz sprzedać nieruchomość?

Napisz do nas

    Proszę o zaznaczenie zgody.