Kredyt na budowę domu - na co zwrócić uwagę?

Posiadanie własnego domu jest marzeniem wielu z nas. Zwłaszcza w ostatnim czasie, kiedy pandemia mocno ograniczyła nasze możliwości przemieszczania się i zmusiła do pracy zdalnej. Wszyscy mocno odczuliśmy potrzebę posiadania własnej, większej przestrzeni, którą niewątpliwie może dać dom z ogrodem. 

Nasze plany o większej przestrzeni możemy spełnić rozpoczynając budowę na własną rękę, nabywając dom od dewelopera, lub kupić gotowy, z rynku wtórnego. W tym artykule skupimy się na tej pierwszej alternatywie. Wielu Polaków decyduje się na budowę domu systemem gospodarczym, gdyż taki wybór pozwala nam stworzyć miejsce najbardziej zbliżone do naszych wyobrażeń, potrzeb i możliwości. Jest to jednak, zwłaszcza w dzisiejszych czasach, bardzo duże wyzwanie logistyczne i finansowe – często największe, z jakim przyjdzie się nam zmierzyć w życiu. Ze względu na jego skalę, nierzadko konieczne może być posiłkowanie się finansowaniem zewnętrznym. 

W dzisiejszych realiach najbardziej naturalnym i korzystnym wyborem sposobu finansowania budowy domu, będzie kredyt hipoteczny na budowę. Jest on jednak bardziej skomplikowany od tego na zakup gotowej nieruchomości, co jest bezpośrednio powiązane ze złożonością samego procesu budowy. 

Wybór działki

Pierwszym elementem, bez którego nie możemy myśleć o budowie domu jest wybór odpowiedniej działki. Warto wiedzieć, że obecnie na rynku możliwe jest jednoczesne wnioskowanie o kredyt na zakup działki i budowę domu. Oczywiście pod kilkoma warunkami, jednak – możliwe. Jeśli już jesteśmy właścicielami takiej nieruchomości – dla większości banków nie jest istotna droga jej nabycia – czy zdobyliśmy ją w wyniku otrzymania darowizny, spadku czy aktu nabycia. Ważne jest natomiast jej przeznaczenie, a konkretnie informacja czy na danej działce jest możliwość budowy. W tym artykule skupimy się na działkach przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną, gdyż sam proces wyboru działki jest materiałem na odrębną analizę. 

Przeznaczenie działki jest zazwyczaj określone w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Jeżeli dla danego obszaru nie został on sporządzony to musimy wystąpić do określonego urzędu o wydanie warunków zabudowy. Z punktu widzenia procesu kredytowego optymalne będą działki o powierzchni poniżej 30 arów, z przeznaczeniem w całości pod zabudowę mieszkaniową. 

Budowa domu – na co warto zwrócić uwagę przy wyborze działki?

Przy wyborze działki zwróć uwagę na jej powierzchnię, sprawdź czy jest objęta MPZP, jakie ma przeznaczenie oraz zapoznaj się z zapisami w księdze wieczystej. Jeśli budujesz na działce rolnej nie musi to wykluczać uzyskania kredytu, możesz mieć jednak ograniczoną ilość banków, które zabezpieczą się na takiej inwestycji. Jeśli dopiero planujesz zakup działki, skonsultuj wybór z ekspertem finansowym, który wstępnie zweryfikuje możliwość późniejszego zabezpieczenia się na niej przez banki.

Działka może stanowić część wkładu własnego lub nawet jego całość, jeżeli jej wartość rynkowa jest odpowiednio wysoka. Zatem jeżeli działka nie jest obciążona i stanowi własność lub współwłasność kredytobiorcy, wówczas może ona stanowić wkład własny kredytobiorcy. Oceny wartości działki jak i samego domu na potrzeby procesu kredytowego dokonuje bank lub uprawniony rzeczoznawca. Sporządza wówczas wycenę całej nieruchomości i na podstawie kosztorysu wylicza jego wartość przyszłą. 

Wybór projektu domu

Aby starać się o kredyt na budowę domu nie wystarczy posiadać działki i wizji własnego domu. Konieczne jest posiadanie prawomocnego pozwolenia na budowę lub zgłoszenie budowy we właściwym urzędzie. Uzyskanie pozwolenia jest procesem wieloetapowym i czasochłonnym, warto więc pomyśleć o tym odpowiednio wcześniej. Przy okazji wnioskowania o zgodę na budowę, pojawia się kluczowa kwestia, związana z procesem kredytowym – kwestia kosztów budowy. Warto już na tym etapie spotkać się z ekspertem kredytowym i zweryfikować naszą zdolność kredytową. Pozwoli nam to mierzyć siły na zamiary i wybrać projekt, którego budowę będziemy w stanie zrealizować. Wybierając projekt musimy pamiętać, że każdy dodatkowy metr kwadratowy wiąże się z koniecznością posiadania zdolności kredytowej na minimalną kwotę określoną przez bank.

Kwestia kosztów budowy jest o tyle istotna, że banki również będą weryfikować czy wysokość kredytu, o który wnioskujemy, pozwoli nam na sfinansowanie wszystkich prac i zakończenie budowy. Większość banków przyjmuje tzw. minimalne koszty wybudowania metra kwadratowego, a na chwilę obecną oscylują one najczęściej w przedziale 2200 zł – 3000 zł. 

Porada eksperta: Bank będzie chciał, abyś oddał budynek do użytkowania. Oceni zatem czy masz wystarczające środki własne oraz te z kredytu, aby tak się stało. Dlatego stosuje przeliczniki minimalnej ceny budowy za metr kwadratowy, które w każdym banku są inne. Część banków minimalne koszty liczy od powierzchni użytkowej, inne od całkowitej. Różnice mogą być ogromne.

Najważniejszym dokumentem związanym z kredytem na budowę domu jest kosztorys. Określa on listę i harmonogram prac oraz ich koszt i sposób finansowania. Większość banków ma własne wzory kosztorysów. Warto poświęcić analizie cen więcej czasu aby upewnić się, że przedstawione wartości odpowiadają realnym kosztom prac. Najlepiej poprosić o pomoc w tym zakresie kierownika budowy lub generalnego wykonawcę. Trzeba również pamiętać, że koszty określone w kosztorysie muszą mieć pokrycie w rzeczywistości. Wartość wszystkich prac w nim określona nie może przewyższać sumy posiadanych przez nas środków i wnioskowanej kwoty kredytu. Z kosztorysem nieodłącznie wiąże się kolejna kwestia, którą chciałam poruszyć czyli „transzowanie”.

Jedną z charakterystycznych cech kredytu hipotecznego na budowę domu jest jego wypłata w transzach. Banki w zdecydowanej większości przypadków nie będą chciały wypłacić nam kredytu jednorazowo. Na podstawie kosztorysu zostaną określone transze, z których będą miały być zrealizowane konkretne prace. 

Karencja czyli koszty, nie tylko budowy…

Trzeba mieć świadomość, że zawsze wraz z uruchomieniem pierwszej transzy rozpoczynamy spłacanie odsetek od pożyczonego kapitału. 

Ostatnią kwestią, którą chciałam poruszyć jest kwestia karencji. Jest to czas, w którym bank wypłaca transze na budowę, więc nie musimy spłacać pełnej raty kapitałowo-odsetkowej, a wyłącznie odsetki. Najczęściej wynosi ona 24 miesiące, jednak zdarzają się też oferty, gdzie będzie to nawet 36 miesięcy. Jest to istotna kwestia, głównie z tego powodu, iż budowa domu jest procesem czasochłonnym, a bank pożyczając nam pieniądze będzie oczekiwać zakończenia budowy w deklarowanym przedziale czasowym.

Magdalena Konieczna 

NOTUS,  Ekspert ds. finansów

dom porady

Spodobał Ci się artykuł? Podziel się z innymi!

Spodobał Ci się artykuł?
Podziel się z innymi!

Udostępnij

Mail Facebook Linkedin

Kopiuj link

Link skopiowany