Trafna wycena nieruchomości kluczem do szybkiej sprzedaży

Wycena nieruchomości – wg ustawy o gospodarce nieruchomościami – to proces, w którym dokonuje się określenia wartości rynkowej, odtworzeniowej lub katastralnej nieruchomości. Wyceny dokonuje rzeczoznawca w podejściu porównawczym, dochodowym, kosztowym lub mieszanym.

Wycena nieruchomości: przegląd metod

W czasach ogromnej podaży – za którą popyt nadal łapie jedynie zadyszkę – staramy się dokonać wyceny swojego domu lub mieszkania, posługując się różnymi metodami. Ale czy właściwie?

Metoda porównawcza wyceny nieruchomości

Podejście porównawcze przy wycenie nieruchomości polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano ze sprzedaży lokali podobnych. Wycenę tę koryguje się pod kątem cech różniących nieruchomość wycenianą od nieruchomości podobnych, uwzględniając zmiany poziomu cen wywołane np. upływem czasu.

A w praktyce? Najczęściej podejście porównawcze zamieniamy w metodę na porównanie:

„Sprawdziłem w ofertach i wiem, że w tej okolicy za taką cenę mieszkania można kupić, a że moje mieszkanie jest atrakcyjniejsze – to chcę sprzedać drożej.” Wydaje się logiczne, prawda?

Jednak błędem jest porównywanie tylko cen ofertowych lub ceny metra kwadratowego nieruchomości, bez uwzględnienia innych kryteriów, takich jak: zalety i wady porównywanych nieruchomości, cechy specyficzne danej nieruchomości.

Podejście dochodowe w wycenie nieruchomości

W podejściu dochodowym określa się wartość nieruchomości poprzez oszacowanie stopy zwrotu z inwestycji, przez pryzmat dochodu jaki jest ona w stanie generować.W praktyce, posługujemy się tą metodą, ale w zmodyfikowanej formie:

 „Muszę tyle zarobić, bo chcę kupić za to dwa inne mieszkania i samochód oraz spłacić długi; więc taniej nie oddam”– główkujemy. Niestety, analizując głównie własne potrzeby, nie wycenimy trafnie własnego M.

Podejście kosztowe w wycenie nieruchomości

W podejściu kosztowym wycena nieruchomości polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Oddzielnie określa się koszt nabycia nieruchomości i koszt odtworzenia jego części składowych.

Czasami stosujemy ciekawy wariant tego podejścia, tworząc długą listę poniesionych kosztów. „Policzyłem sobie: kupiłem je za tyle w 2007 (trochę na górce), tyle wydałem na boazerię w korytarzu, (styl angielski), tyle na remont łazienki (specyficzna, ale mi się podoba), tyle na tą piękną, stylizowaną na kamienną terrakotę z Hiszpanii, tyle na brązową, dębową kuchnię ze zdobieniami – rzeźbiarz robił te sztukaterie, a ten drogi parkiet sprowadziłem z Włoch. Po podliczeniu, wiem już, ile jest moje mieszkanie warte”-kalkulujemy.

Niestety, poniesione koszty dodane do ceny zakupu nie równają się wartości rynkowej nieruchomości. Skalkulowana w ten sposób wycena mieszkania czy domu nie uwzględnia zmienności cen nieruchomości w czasie oraz nieustannej zmienności cen materiałów i robocizny.

Metoda mieszana

Wycena nieruchomości metodą mieszaną łączy kilka lub wszystkie opisane metody. Specjalista zadający pytanie: „A ile chciałby Pan/Pani otrzymać za swoją nieruchomość?”, musi być przygotowany na zaskakującą odpowiedź.

Wyceniając swoje mieszkania lub domy, dajemy wyraz swojej więzi emocjonalnej, poniesionego trudu i przelanego potu, często przy akompaniamencie potężnych nakładów finansowych (czasami nie do odzyskania). Niestety, często za podaną przez nas cenę nieruchomości, nikt nie chce jej nawet obejrzeć.

Trudno jest nam realnie i rynkowo spojrzeć na swoją nieruchomość, aby właściwie ją wycenić. Nie pozwala nam na to nie tylko więź emocjonalna, ale również subiektywna percepcja posiadanej nieruchomości, zniekształcona przez poniesione nakłady, poczucie estetyki, czy personalne korzyści wynikające z posiadania tej konkretnej nieruchomości. Przyczynić mogą się do tego zaufani podpowiadacze, podtrzymujący wrażenie, że nieruchomość warta jest więcej, niż wskazują na to kryteria rynkowe. Efekt zawsze jest ten sam – długotrwała sprzedaż, zakończona fiaskiem lub sukcesywne obniżanie ceny, wywołujące efekt dalszego „oczekiwania” i stagnacji.

Lepiej więc zaufać ekspertom, którzy posiadają nie tylko wiedzę teoretyczną, ale również doświadczenie, płynące z ciągłej analizy rynku, mnogości casusów związanych z najróżniejszymi sytuacjami. Poszukajmy kogoś, kto jest wyczulony na bolączki zarówno strony sprzedającej jak i poszukującej nieruchomości. Pozwólmy obiektywnie spojrzeć na naszą nieruchomość, ocenić jej faktyczną wartość rynkową. W zamian otrzymamy ofertę „uszytą na miarę”. Jej podstawowym elementem będzie realna cena. Po profesjonalnej analizie faktów, liczb, wartości płynących z lokalizacji i położenia oraz wiedzy na temat kondycji lokalnego rynku, otrzymamy profesjonalną wycenę nieruchomości.