Pewny Wybór 12: Decyzja kredytowa - co zrobić, żeby zwiększyć swoja szanse na kredyt?

lip 27, 2022 ·

Coraz trudniej uzyskać kredyt, bo banki śrubują oczekiwania, a przy rosnących stopach procentowych nasza zdolność kredytowa spada dosyć szybko. Co zrobić, żeby zwiększyć swoją szanse na pozytywną decyzję kredytową i dostać kredyt?

• Co zrobić, żeby zwiększyć swoje szanse na otrzymanie pozytywnej decyzji kredytowej?
• Co w przypadku odmowy, czy można zmienić decyzję banku?
• Do ilu banków powinnam złożyć wniosek kredytowy?
• Czy brak historii kredytowej uniemożliwi uzyskanie kredytu mieszkaniowego?

W dzisiejszym odcinku rozmowa z Markiem Wróblewskim – dyrektorem regionalnym Notus Finanse w Trójmieście oraz Ekspertem Finansowym.

Posłuchaj

Marek Wróblewski – absolwent Uniwersytetu Gdańskiego na wydziale Finansów Międzynarodowych i Bankowości w branży finansowej od ponad 17 lat, a od 2007 roku związany jest z NOTUS Finanse S.A. Pracę zawodową łączy z zainteresowaniem finansami, w wolnym czasie oddaje się swym dwoma pasjom muzyce i podróżom.

Jeśli wolisz czytać zamiast słuchać, poniżej znajdziesz transkrypcję odcinka

W rozmowie z Markiem Wróblewskim, dyrektorem regionalnym Notus Finanse w Trójmieście oraz ekspertem finansowym odpowiemy na pytanie co zrobić, żeby zwiększyć swoje szanse na otrzymanie pozytywnej decyzji kredytowej. Panie Marku, co zrobić?

Przede wszystkim, żeby mieć możliwość i zabezpieczyć się przed negatywną decyzją, dobrze złożyć wnioski w 2 – 3 bankach, jeśli jest taka możliwość. Oczywiście nie zawsze się to udaje, ale to jest ten pierwszy element do tego, żeby zwiększać swoje szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego.

Rozumiem też że Wy, jako eksperci, przedkładacie nie tylko jedną, Waszym zdaniem najlepszą opcję, tylko przedstawiacie różne i wybieracie te, do których chcecie złożyć finalnie wniosek?

Dokładnie tak. To jest standard postępowania w sytuacji, gdy oceniamy sytuację klienta gdy chodzi o dochody oraz to, co chce kupić w ramach kredytu mieszkaniowego. Nie opieramy się na jednym banku, ponieważ szczególnie teraz czasy są dość niepewne, więc warto się zabezpieczyć. Zdarzają się nieraz sytuacje, że konstrukcja całej transakcji jest tak zbudowana, że mamy tylko jeden bank do dyspozycji z racji dochodów klienta i tego, co chce kupić. Jeśli jednak jest możliwość złożenia 2 – 3 wniosków, to jak najbardziej. Więcej niż 3 wnioski niespecjalnie ma to sens, ponieważ liczba zapytań w Biurze Informacji Kredytowej może mieć wpływ na decyzje w różnych bankach. Trzeba to
rozsądnie wybrać – czy wybrać 2 – 3 opcje z najlepszymi parametrami kredytowymi dla klienta o danej sytuacji.

W związku z tą trudną i bardzo dynamiczną sytuacją, która dzieje się obecnie na świecie – czy między momentem, gdy Wy jako eksperci przedkładacie oferty bankowe, czy one się mogą w ciągu tygodnia lub dwóch zmienić jeszcze zanim wyślemy dokumenty i spróbujemy dostać kredyt?

Większość banków opiera się na dacie złożenia wniosku. Jeśli złożymy wniosek w dacie tzw. oferty, wówczas ewentualne zmiany nie mają wpływu na to, co klient finalnie otrzyma. Raczej takie sytuacje się nie zdarzają.

Przyjmujemy czarny scenariusz. Dostaliśmy odpowiedź odmowną. Czy możemy jakoś zmienić decyzję banku?

Przede wszystkim musimy zdiagnozować powód odmowy. Tutaj zdarzają się sytuacje, że faktycznie tę odmowną decyzję kredytową możemy “odkręcić” – ale wówczas, gdy będziemy w stanie racjonalnie wytłumaczyć powody tej odmowy, a właściwie przyczynę odmowy banku. Przyczyny tej odmowy mogą być bardzo różne. Czasami zdarzają się sytuacje związane z historią kredytową – tutaj  dużo zależy od tego, co się wydarzyło, czy to był przypadek epizodyczny i wydarzył się raz, czy to była dłuższa historia. To jest kluczowe. Czasami po prostu zdarzają się zwyczajne błędy. Dla przykładu – analityk analizujący dokumentację nie uwzględnia jakiegoś dochodu lub nie zauważy jakiegoś dokumentu. Ważne jest więc dobre zdiagnozowanie tego, co było przyczyną odmowy kredytu. W niektórych przypadkach jesteśmy w stanie “odkręcić” tę negatywną decyzję. To jest kwestia indywidualna i przy każdym przypadku inaczej to wygląda.

A czy jest taki jeden klasyczny powód, który powoduje przyznanie odpowiedzi odmownej? Ale jednocześnie wiadomo, co możemy z tym zrobić i jak temu zaradzić?

Raczej nie ma takiego schematu. Wydawałoby się, że każda transakcja jest do siebie bardzo podobna, ale jest dużo różnic między sytuacjami. To są kwestie dochodowe, kwestie prawne, jeśli chodzi o zabezpieczenie. Nie ma więc jednego powodu. Najczęściej zdarzają się sytuacje związane z historią kredytową, brakiem akceptacji jakiegoś dochodu lub niewiedzą o tym, że są jakieś problemy w BIK- u. Jeśli chodzi zaś o zwiększenie swoich szans na udzielenie kredytu… Jeśli wiemy, że mieliśmy w historii jakieś problemy z terminową regulacją swoich zobowiązań, warto przed rozpoczęciem procesu kredytowego zweryfikować to, pobierając raport BIK. To nam pozwoli ocenić to, czy mamy czego się obawiać i ewentualnie zwiększy szanse na otrzymanie kredytu.

Gdzie możemy taki raport znaleźć?

Przez stronę BIK – bik.pl. Tam po zalogowaniu i uiszczeniu opłaty możemy pobrać raport BIK, który bardzo jasno będzie opisywał całą sytuację i historię kredytową klienta.

Skoro mówimy o kosztach… To czy składanie wniosku do banku coś nas kosztuje?

W większości banków złożenie samego wniosku nic nas nie kosztuje. Są drobne wyjątki, gdzie warunkiem do rozpatrzenia wniosku jest opłata. Ale to są wyjątki. W większości przypadków możemy złożyć te kilka wniosków o których wcześniej wspomnieliśmy zupełnie bezkosztowo. Nie musimy martwić się więc tym, że ponosimy dodatkowe wydatki nie mając pewności, że uzyskamy kredyt.

Chyba tą najbardziej pożądaną umową, która daje największe szanse na uzyskanie pozytywnej odpowiedzi, wciąż jest umowa o pracę. Warunki na rynku jednak się trochę pozmieniały – umowy zlecenie i umowy o dzieło odeszły trochę do lamusa, ale dużo częściej spotykamy się z działalnością gospodarczą. Czy będąc swoim własnym pracodawcą mamy szansę dostać taki kredyt na mieszkanie?

W chwili obecnej nie mamy większych problemów. Jest to sytuacja dużo lepsza, niż chociażby w czasach pandemii, kiedy działalność gospodarcza była w obszarach uznawanych przez banki za obszary podwyższonego ryzyka, myślę przede wszystkim o gastronomii czy usługach hotelarskich. Tam był duży problem z uzyskaniem finansowania. Część banków nie akceptowała dochodów z tych branż. I nawet nie tylko z działalności gospodarczej, ale i z etatów. Taki moment mieliśmy – całe szczęście, że mamy go już za sobą. W tej chwili uzyskanie kredytu hipotecznego na działalności nie jest większym problemem. Tutaj jednak kluczowym elementem jest to, w jakiej formie podatkowej
się rozliczamy. Tutaj są różnice i tu jest klucz do tego, jakie możliwości będziemy mieli.

Jakie mamy podatkowe formy rozliczenia? Jak banki do nich podchodzą?

Osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą rozliczają się na trzech podstawowych formach podatkowych. Jest to książka przychodów i rozchodów, która występuje w dwóch formach: podatku progresywnego oraz podatku liniowego. Mamy również ryczałt ewidencjonowany i kartę podatkową. Najlepiej przez banki akceptowany jest pierwszy sposób rozliczania się – książka przychodów i rozchodów. Z tych dokumentów banki są w stanie wyciągnąć najwięcej informacji dotyczących dochodów klienta. Mamy przychody minus koszty, co nam daje dochód. Wtedy dokładnie wiemy, ile zarabia klient. Ta forma jest najbardziej pożądana przez banki. Gorzej jest w przypadku ryczałtu czy też karty. W przypadku ryczałtu jest tak, że mamy ewidencjonowany tylko przychód z działalności gospodarczej. Nie mamy części kosztowej. Bank nie jest w stanie ocenić, jakie dochody osiąga klient. To jest poniekąd na zasadzie oświadczenia klienta o tym, jakie koszty uzyskuje. Stąd też bank przyjmuje dość daleko idące normy ostrożnościowe.

Dla przykładu: mamy klienta, który osiąga przychód w wysokości 100 000 zł, a bank mówi, że dochód netto to jest 20% tego przychodu, czyli około 20 000 zł netto. Jak podzielimy to przez 12 miesięcy, to ten dochód jest nieduży. Tutaj jest ten problem. Podobnie jest z kartą. Tutaj też nie mamy jako takiej ewidencji. Mamy wymiar karty raz do
roku podawany przez Urząd Skarbowy i banki działają na zasadzie mnożnika. Jeśli klient ma taką  kartę w wysokości 500 zł, to banki ustalają, że to jest mnożnik przez wartość przez siebie ustaloną, czyli np. razy 5 czy razy 10. To też są różnice. Przy prowadzeniu działalności gospodarczej warto spotkać się z ekspertem kredytowym, który to zweryfikuje. Z jednej strony przy działalności gospodarczej mamy kwestię formy podatkowej, z drugiej kwestię tego, co chcemy kupić. Może być tak, że mamy bank, który bardzo dobrze weryfikuje, albo bardzo duży procent z ryczałtu przyjmuje jako dochód netto, ale z drugiej strony nie sfinansuje nam zakupu działki budowlanej. To trzeba ocenić krzyżowo – z jednej strony jakie mamy możliwości z tytułu działalności, z drugiej – co ma być przedmiotem zakupu.

I Wy w tym wszystkim pomagacie?

Dokładnie tak. To nasza rola. To lubimy, to robimy, to jest nasza kluczowa rola, żeby znaleźć to finansowanie. W przypadku działalności to jest podwójnie ważne, bo często klienci nie są w stanie sami ocenić swoich dochodów. Niejednokrotnie spotkaliśmy się z sytuacją, że na pierwszym spotkaniu, klient mówi, że na pewno zarabia 10 000 zł. Po analizie dokumentacji jednak okazuje się, że tam zamiast 10 000 zł jest 7 500 zł. Bardzo ważne jest to, żeby sprawdzony ekspert finansowy dobrze zweryfikował te możliwości.

Co zaś w sytuacji, gdy przedsiębiorca będący płatnikiem zalega z płatnościami w ZUS-ie czy w Urzędzie Skarbowym? Czy może mieć problem z otrzymaniem kredytu hipotecznego?

Niestety nie mam dobrych wieści dla osób, które mają zaległości w ZUS-ie czy Urzędzie Skarbowym. Jest to jeden z podstawowych dokumentów. Jeśli mamy zaległości, to dyskredytuje nas to i uniemożliwia uzyskanie finansowania. Trzeba te należności uregulować i wówczas nie ma problemu. To jest tylko kwestia uregulowania należności wobec tych instytucji.

I już na koniec – czy brak historii kredytowej umożliwi uzyskanie kredytu mieszkaniowego?

Jak najbardziej. Brak historii kredytowej nie jest przeszkodą samą w sobie. Lepiej nie mieć historii, niż mieć złą historię. Brak historii ma drobny wpływ w ocenie kredytowej – ktoś chciałby pożyczyć pieniądze, ale nic o nim nie wiemy i nie mamy się do czego odnieść, to z punktu widzenia banku jest to trochę większe ryzyko. Nie jest to jednak jakiś decydujący element. Nie mając historii kredytowej można wystąpić o kredyt. Można też przed ubieganiem się o kredyt mieszkaniowy wcześniej zaciągnąć jakieś drobne zobowiązanie, żeby tę historię sobie zbudować. Tylko uwaga – dbajmy o to, żeby ta historia była pozytywna. To małe zobowiązanie spłacane terminowo zbuduje nam pozytywną
historię i wtedy o kredyt mieszkaniowy będzie łatwiej.

Czy banki biorą pod uwagę to, że np. jeden kredyt nadpłacaliśmy i teraz staramy się o inny? Czy to może zadziałać nam na plus?

Dla banku nadpłata kredytu, kiedy traci swój dochód… nie wiem, czy to będzie plus. Banki jednak pobierając raport z BIK-u i oceniając historię kredytową, biorą pod uwagę różne czynniki. Przede wszystkim terminowość, która oceniana jest w dwóch obszarach. Czy to jest terminowość cykliczna – klient permanentnie spóźnia się z ratami, czy są to nieduże spóźnienia, ale permanentne, czy miał epizod jednorazowy i raz spóźnił się, ale długo. Jeżeli mamy racjonalne wytłumaczenie tego jednego, długiego spóźnienia, to bank jest wtedy w stanie zaakceptować ten negatywny wpis w Biurze Informacji Kredytowej. Kolejna sytuacja – mamy klienta, który ustawił sobie zlecenie stałe na spłatę jakiegoś zobowiązania, ale pomylił się przy datach i np. ostatnia data nie wyszła, bo to stałe zlecenie  wygasło szybciej. Wtedy pojawia nam się przeterminowane zobowiązanie, ale mamy logiczne, racjonalne wytłumaczenie, że tak się wydarzyło. Jeżeli ktoś ma trzy zobowiązania i na każdym miesiąc w miesiąc się spóźnia, trudniej będzie to racjonalnie wytłumaczyć. My odnosimy się głównie do Biura Informacji Kredytowej, ale są też inne bazy, w których klient może się znaleźć. Tu jest sytuacja prostsza pod tym względem , że w tych bazach albo się jest, albo się nie jest. Czyli jeśli ktoś występuje w bazie nierzetelnych klientów i ureguluje to zobowiązanie, to zostaje z tej bazy skreślony i nie będzie w niej występował. BIK ma zaś to do siebie, że ta historia wciąż za nami gdzieś jest. To
jest ten problem, że sytuację w BIK-u trochę trudniej jest wyprostować.

Słowem podsumowania – czy zrobić, żeby jak najbardziej zwiększyć swoje szanse na to, żebyśmy ten kredyt dostali?

Myślę, że przede wszystkim trzeba rozpocząć od dobrego eksperta kredytowego, który zweryfikuje nas, podpowie nam, dobrze zdiagnozuje naszą sytuację dochodową. Jeżeli wiemy, że coś może być nie tak jeśli chodzi o historię kredytową, to warto pobrać raport BIK i zdecydować się na składanie wniosku w więcej niż jednym banku, najlepiej w 2 – 3 bankach. To jest najlepsze, co możemy zrobić na etapie bazowym, zaczynając przygodę z poszukiwaniem finansowania.

Tomasz Wróblewski podcast decyzja kredytowa

Gdzie słuchać podcastów Freedom

Freedom Podcast – Pewny wybór to audycja, która pomaga odnaleźć się na rynku nieruchomości. Wyjaśniamy trudne zagadnienia, odpowiadamy na ważne pytania, komentujemy bieżące zmiany. Ten podcast, tak jak nasi agenci – będzie dla Ciebie źródłem wiedzy o tym jak dokonywać pewnych wyborów na rynku nieruchomości.

Znajdziesz nas w aplikacji Spotify, oraz w serwisie YouTube.

Żeby nie przegapić nowych odcinków dodaj nas do ulubionych podcastów (subskrybuj).

Wcześniejszych odcinków możesz też posłuchać tutaj. 

Posłuchaj także odcinków naszego poprzedniego podcastu: Freedom Podcast – Rób Swoje!

Przyjemnego słuchania!

Może to też Ci się spodoba

15 książek, które każdy agent nieruchomości powinien przeczytać

Agent nieruchomości nie może pozwolić sobie na przerwę w swoim rozwoju. Tak zawodowym, jak i osobistym. Musi nie tylko szybko adaptować się do sytuacji na rynku, ale również reagować na zmieniające się potrzeby i oczekiwania klientów. Trudno jednak być na wszystkich szkoleniach branżowych i rozwojowych, bo czasem trzeba też popracować i w końcu wdrażać zdobywaną […]

Prawie 15 000 mieszkań w Polsce wykupionych przez cudzoziemców w 2022 roku. Przegląd prasy 24.04.2023

W 2022 r. cudzoziemcy kupili w Polsce prawie 14,4 tys. mieszkań. To o 35 proc. więcej niż rok wcześniej. Jak wpływa na to rynek nieruchomości? I na czym polega zmiana na rynku najmu? Należy też pamiętać, że już od piątku będą obowiązywać zmienione przepisy o świadectwach charakterystyki energetycznej. Przeczytaj nasz nowy przegląd prasy i bądź […]

Przegląd prasy

NBP: ceny mieszkań wciąż rosną. Przegląd prasy 20.11.2023

Średnia cena transakcyjna mkw., w 7 największych miastach wynosi już niespełna 12 tys. zł, a w Warszawie niecałe 14 tys. zł. Chociaż są to wysokie ceny, to widać jednocześnie, że dynamiki wzrostów zarówno kwartał do kwartału, jak i rok do roku okazują się być jednocyfrowe.

Ewelina Zdancewicz lis 20, 2023 · 4 min. czytania

Chcesz sprzedać nieruchomość?

Napisz do nas

    Proszę o zaznaczenie zgody.