Patodeweloperka - czym dokładnie jest?

maj 12, 2023 · Time 7 min. czytania

Patodeweloperka – co oznacza to pojęcie? Przytaczamy jej przykłady. Poruszamy temat patodeweloperki i rządowych regulacji. Wskazujemy na wady lokalu i podpowiadamy, na co uważać. I podkreślamy: na szczęście nie każda deweloperka to patodeweloperka. Jak odróżnić dobre inwestycje oraz tych, które określamy jako co najmniej nietrafione?

Patodeweloperka – co oznacza to pojęcie?

Patodeweloperka – to bardzo popularne hasło w ostatnim czasie, używane w wielu różnych znaczeniach, szybko podchwycone przez media. Pierwszy człon słowa nawiązuje do słowa patologia. „Pathos” w języku greckim oznacza chorobę, cierpienie. Już wiemy, że zbitka słów pato + deweloperka nie sugeruje niczego pozytywnego.

Jednocześnie jest to nazwa nieoficjalna, która może być interpretowana na przeróżne sposoby. Może przejawiać się w formie mieszkań zaprojektowanych niefunkcjonalnie lub bloków postawionych w bardzo małej odległości od siebie, a także dotyczyć usterek celowo zatajonych przez deweloperów czy bardzo niskiego standardu wykończenia lokalu.

Czytaj także: Powody sprzedaży mieszkania

Patodeweloperka – przykłady

Gdy w czasie minionej epoki PRL powstawały dwustronne mieszkania dwupokojowe, które posiadały osobną kuchnię z oknem i powierzchnię około 50 m2, nikt nie przewidywał, że taki standard będzie kiedyś luksusem. Dodatkowo budynki były oddalone od siebie kilkadziesiąt, a nawet kilkaset metrów. Dziś standardem jest jednostronne mieszkanie dwupokojowe z kuchnią w salonie o całkowitej powierzchni około 40m2, w układzie blok na bloku. Nie jest to jeszcze przykład patodeweloperki, ponieważ na tym polu można znaleźć dużo bardziej skrajne przykłady.

W Internecie krążą zdjęcia placu zabaw o powierzchni około 2×3 m2, w którego skład wchodzą tylko konik na sprężynie i ławka. Albo fotografie osiedla, na którym są tylko niebieskie miejsca parkingowe dla niepełnosprawnych. Dlaczego takie miejsca? Ponieważ pozwalają one na nieprzestrzeganie przepisów o minimalnej odległości miejsca parkingowego od okien budynku. Daje to możliwość wybudowania większego parkingu, co przenosi się na zwiększenie liczby lokali w inwestycji.

Przykładem z innego pola jest przedstawianie nieprawdziwych informacji w treści ogłoszeń na portalach. Szczególnie widoczne są takie praktyki przy podawaniu powierzchni nieruchomości. Często w przypadku domów deweloperzy „mylą” powierzchnię użytkową z powierzchnią całkowitą lokalu, albo wliczają metry nieużytkowe do powierzchni użytkowej. Celem takich zabiegów jest pokazanie jak najniższej ceny za m2. Dlatego przysłowiowy Kowalski przy wyborze lokalu powinien dokładnie wczytać się w treść oferty i przeanalizować rzut lokalu, by poznać faktyczną powierzchnię użytkową. A na kolejnym etapie zapoznać się z prospektem informacyjnym, wzorem umowy deweloperskiej, a szczególnie z dokumentem określającym standard wykończenia nieruchomości.

Ile powinna wynosić minimalna odległość między blokami?

Bezpowrotnie minęły czasy, gdy odległości między blokami wynosiły kilkadziesiąt, a nawet kilkaset metrów. Dziś ważny jest każdy metr działki budowlanej, ponieważ koszty gruntów w dobrych lokalizacjach rosną w szybkim tempie. Przepisy o minimalnej odległości budynków od siebie są narzucane w dużym stopniu przez normy bezpieczeństwa przeciwpożarowego i są różne dla poszczególnych typów budynków.

W przypadku minimalnej liczby miejsc parkingowych parametry określają zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP). W każdym mieście/gminie ustalane są one indywidualnie. Dla przykładu w Gdańsku dla zabudowy jednorodzinnej najczęściej dominuje zapis o minimalnie dwóch miejscach postojowych dla jednego lokalu mieszkalnego.

Czytaj także: Decyzja o warunkach zabudowy

Patodeweloperka a rządowe regulacje

Rządowe regulacje w branży deweloperskiej – to hasło brzmi bardzo ryzykownie. Celem rządu jest wprowadzenie zmian, które pozwolą na podniesienie komfortu dla mieszkańców nowopowstałych lokali mieszkalnych. Analizując pomysły rządu do głowy przychodzi myśl, że dołożenie kolejnych obwarowań prawnych wpłynie niestety bezpośrednio na podniesienie cen budowanych nieruchomości.

Jednym z pomysłów jest zwiększenie minimalnej odległości posadowienia budynku od granic działki do 6 metrów (obecnie jest to odległość 4 metrów). Oznacza to znaczne zmniejszenie możliwości zabudowy gruntu. Inwestor będzie zmuszony szukać większych działek, by zrealizować swoje plany inwestycyjne, a jak wiadomo większy grunt oznacza większy koszt zakupu.

Kolejna propozycja rządu dotyczy zwiększenia minimalnej powierzchni użytkowej lokalu użytkowego do 25 m2. Pomysł dość dziwny, ponieważ malutkie lokale poniżej tej powierzchni, które w świetnie się sprawdzały w topowych lokalizacjach, znikną z rynku pierwotnego. Do tej pory mogły być stosunkowo tanie w zakupie mając powierzchnię około 15-18 m2.

Mamy też pomysł dotyczący zwiększenia minimalnego czasu nasłonecznienia pomieszczeń mieszkalnych z 3 do 3,5 h w ciągu dnia, jak również regulacje dotyczące placów zabaw dla dzieci.

Pomysłów jest znacznie więcej i łączą je wszystkie dwie cechy: faktyczny wzrost komfortu życia Kowalskiego i faktyczny wzrost cen nieruchomości budowanych. Najważniejszą konsekwencją będzie zmniejszenie dostępności takich nieruchomości. Mieszkanie, które dziś kosztuje 500 tys. zł po zmianach może kosztować np. 600-700 tys. zł.

Czytaj także: Deregulacja zawodu pośrednika zostanie wycofana?

Patodeweloperka a wady lokalu

Jedną z wyjątkowych chwil Kowalskiego jest odbiór swojego wymarzonego mieszkania. Często jest to pierwsza własna nieruchomość w życiu. Na tym etapie rozsądnie jest skorzystać z usług profesjonalisty, który dokona odbioru sprawdzając szczegółowo jakość wykonanych prac budowlanych i opisze ewentualne usterki w protokole odbioru.

Pozwala to oszczędzić sporo nerwów i pieniędzy. Dla przykładu mogą to być: rysy na szybach, krzywa posadzka czy źle osadzone parapety. Wszystkie te usterki (pod warunkiem wpisania ich w protokół odbioru i jeśli są zasadne) deweloper ma obowiązek usunąć. Idąc na odbiór bez profesjonalisty nie zauważymy wielu potencjalnych problemów.

To cię zainteresuje: Centralny Rejestr Cen Mieszkań rusza w 2024 roku

Nie każda deweloperka to patodeweloperka!

Mamy przykłady pięknych inwestycji deweloperskich, gdzie pierwsze skrzypce grają wyjątkowa architektura i komfort mieszkańców. Często są to nieruchomości z kategorii premium, gdzie niska cena nie jest istotna. Tutaj liczą się emocje i spełnianie marzeń kupującego. Takie warunki do tworzenia są świetne dla deweloperów, ponieważ mogą skupić się na trzymaniu wysokiej jakości i budowaniu silnej marki. Pytając przewrotnie, być może po planowanych regulacjach rządowych wszystkie nieruchomości staną się premium?

Czytaj także: Ile mieszkań brakuje w 2023 roku?

Tekst: Tomasz Paszko, dyrektor oddziału Freedom Gdańsk Południe

Może to też Ci się spodoba

“Bezpieczny kredyt 2%” już od lipca. Kto skorzysta z programu?

Od lipca 2023 roku rusza program “Bezpieczny kredyt 2%” na zakup pierwszego domu lub mieszkania. Na czym polega i do kogo jest kierowany? Kto nie będzie mógł skorzystać z taniego kredytu mieszkaniowego? Przeczytaj tekst i dowiedz się więcej! Jak działa program “Bezpieczny kredyt 2%”? Obecnie dla wielu osób kredyt hipoteczny jest nieosiągalny ze względu na […]

Kupno mieszkania z pośrednikiem – na co mogę liczyć?

Kupno mieszkania z pośrednikiem. Czy mogę liczyć na wsparcie w całym procesie, czy tylko na znalezienie nieruchomości?

Jak przeprowadzić prezentację nieruchomości?

Romantyczny wieczór, stolik w eleganckiej restauracji, bukiet kwiatów, starannie wyprasowana koszula i pewien mężczyzna, nerwowo oczekujący na przybycie swojej wybranki. To całe zdenerwowanie wydaje się być w pełni zrozumiałe. Pierwsza randka, pierwsze spotkanie – wszyscy chcą dobrze wypaść. Kluczową rolę jednak zaczyna odgrywać ciekawość. Jaka ona jest? Zrozumienie znaczenia pierwszego wrażenia pozwoli ci wywnioskować, jak […]

Chcesz sprzedać nieruchomość?

Napisz do nas

    Proszę o zaznaczenie zgody.