Operat szacunkowy - co to jest?

lis 24, 2020 ·

Często słyszę to pytanie od klientów: “Ale, Pani Małgorzato, co to ten operat szacunkowy?”. Na tyle często, że postanowiłam napisać o tym kilka słów.

Co to jest operat szacunkowy 

Operat szacunkowy to dokument, który powstaje w wyniku wyceny nieruchomości. Jest autorską opinią, która może stanowić dokument urzędowy. Musi być sporządzony w formie pisemnej, zgodnie ze stanem prawnym i technicznym nieruchomości. Jego treść i forma powinny być jednolite, niezależnie od rzeczoznawcy dokonującego wyceny nieruchomości. 

Co powinien zawierać operat szacunkowy

Powinien zawierać podstawowe elementy wymagane przez przepisy prawa i standardy. Autor operatu szacunkowego powinien wskazać informacje niezbędne do ustalenia procedury szacowania i określenia wartości. Wszystkie zapisy dotyczące określenia wartości nieruchomości należy odpowiednio udokumentować i uzasadnić. Układ operatu powinien odzwierciedlać kolejne kroki procesu szacowania wartość nieruchomość, w związku z czym powinien zawierać: 

  • określenie przedmiotu (nieruchomości) i zakresu wyceny nieruchomości,
  • określenie celu dokonywanej wyceny,
  • podstawę formalną, prawną i merytoryczną operatu szacunkowego, 
  • określenie dat istotnych dla określania wartości nieruchomości, 
  • opis stanu nieruchomości, 
  • wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości
  • analizę i charakterystykę rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, uwzględniając rynek właściwy ze względu na rodzaj, obszar i okres czasu objętego analizą,
  • przedstawienie i uzasadnienie wyboru podejścia, metody i techniki wyceny oraz wskazanie rodzaju określanej wartości, 
  • określenie wartość przedmiotu wyceny z przedstawieniem przyjętych założeń, niezbędnych obliczeń,
  • wynik końcowy z uzasadnieniem, 
  • podpis oraz pieczęć autora operatu szacunkowego.

Do jakich czynności może być nam potrzebny operat szacunkowy. 

Cele szacowania nieruchomości wynikają z potrzeb gospodarczych i przepisów prawa. Można wyróżnić 5 głównych celów sporządzania operatów szacunkowych: 

  • wycena nieruchomość dla celów podatkowych, przede wszystkim: dla określenia wysokości podatku od nieruchomości, czy w celu ustalenia opodatkowania od darowizny lub spadku, majątku do podziału w przypadku rozwodu, 
  • transfer praw do nieruchomości, czyli na przykład umowa kupna-sprzedaży, dzierżawa lub ustanowienie innej formy użytkowania zależnego, 
  • udzielenie kredytów – określenie wartości zabezpieczenia spłaty pożyczki zaciągniętej pod zastaw hipoteczny,
  • Określenie odszkodowań z tytułu wywłaszczenia nieruchomości, z tytułu zmiany stanu środowiska, z tytułu decyzji planistycznych,
  • doradztwo inwestycyjne. 

Kto może sporządzić operat szacunkowy 

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa operat szacunkowy może sporządzić tylko i wyłącznie uprawniony rzeczoznawca majątkowy. Prawne uregulowania dotyczące uzyskiwania uprawnień zawodowych są zawarte w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 11 marca 2014 r. w sprawie nadawanie uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości. 

Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna, posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego „ rzeczoznawca majątkowy”  uzyskuje się z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. W rezultacie 0 taki wpis może się ubiegać osoba fizyczna, która:

  • posiada pełną zdolność do czynności prawnych,
  • nie była karana za przestępstwo przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego, za przestępstwo przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi, za przestępstwo skarbowe, za przestępstwo przeciw wymiarowi sprawiedliwości oraz za przestępstwo  przeciwko wiarygodności dokumentów,
  • posiada wyższe wykształcenie,
  • ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości,
  • odbyła 6-miesięczną praktykę zawodowa w zakresie wyceny nieruchomości,
  • przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości. 

Ważność operatu 

Na zakończenie, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Oczywiście o ile nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany w położeniu nieruchomości, przeznaczeniu w planie miejscowym, stanie nieruchomości oraz dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Po upływie 12 miesięcy można jednak dokonać aktualizacji operatu szacunkowego. Potwierdzić aktualność operatu może tylko rzeczoznawca, który go sporządził i nie może to być inny rzeczoznawca majątkowy. 


Na blogu nie prowadzimy doradztwa w indywidualnych sprawach. W celu uzyskania szerszych i wiążących informacji radzimy skontaktować się z odpowiednimi służbami podatkowymi. Aby uzyskać więcej informacji o odpłatnym zbyciu nieruchomości zachęcamy do lektury Broszur Informacyjnych zamieszczanych na stronach Ministerstwa Finansów, które w sposób przystępny przedstawiają sposób rozliczenia sprzedaży wraz z praktycznymi przykładami.

Może to też Ci się spodoba

Jak z głową zaciągnąć kredyt hipoteczny?

Zakup nieruchomości na kredyt hipoteczny to bardzo ważna decyzja. Dla wielu z nas jedyna taka w życiu. Na jakie pytania należy sobie odpowiedzieć, zanim podejmiemy ten krok?

Czy rząd opodatkuje dodatkowe mieszkania? Premier zapowiada nowe przepisy. Przegląd prasy 16.01.2023

Czy 2023 roku to dobre czasy dla inwestorów? Jak wojna, pandemia i ograniczenia w dostępie do kredytów zweryfikowały rynek? I czy sprzedaż pakietów nawet na 70 mieszkań można uznać za patodeweloperkę, której rząd mógłby wypowiedzieć walkę? Zapraszamy do lektury najnowszych artykułów prasowych dotyczących sytuacji na rynku nieruchomości! Dobre czasy dla inwestorów. Rzeczpospolita, 12.01.2023 Rok 2022 […]

Jak uzyskać korzystne warunki kredytowe w MdM?

Rok 2015 był przełomowy dla programu Mieszkanie dla Młodych. Przyniósł ważne zmiany w ustawie o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi. Najważniejszą z nich była możliwość skorzystania z dopłaty także na rynku wtórnym. Dodatkowo zniesiono ograniczenia wiekowe oraz wymóg nabywania pierwszego mieszkania w przypadku posiadania trójki bądź więcej dzieci. Przypominamy, jak uzyskać korzystne […]

Chcesz sprzedać nieruchomość?

Napisz do nas

    Proszę o zaznaczenie zgody.