Klient kupujący , Klient sprzedający

Operat szacunkowy - co to jest?

lis 24, 2020 ·

Często słyszę to pytanie od klientów: “Ale, Pani Małgorzato, co to ten operat szacunkowy?”. Na tyle często, że postanowiłam napisać o tym kilka słów.

Co to jest operat szacunkowy

Operat szacunkowy to dokument, który powstaje w wyniku wyceny nieruchomości. Jest autorską opinią, która może stanowić dokument urzędowy. Musi być sporządzony w formie pisemnej, zgodnie ze stanem prawnym i technicznym nieruchomości. Jego treść i forma powinny być jednolite, niezależnie od rzeczoznawcy dokonującego wyceny nieruchomości.

Co powinien zawierać operat szacunkowy

Powinien zawierać podstawowe elementy wymagane przez przepisy prawa i standardy. Autor operatu szacunkowego powinien wskazać informacje niezbędne do ustalenia procedury szacowania i określenia wartości. Wszystkie zapisy dotyczące określenia wartości nieruchomości należy odpowiednio udokumentować i uzasadnić. Układ operatu powinien odzwierciedlać kolejne kroki procesu szacowania wartość nieruchomość, w związku z czym powinien zawierać:

określenie przedmiotu (nieruchomości) i zakresu wyceny nieruchomości,
określenie celu dokonywanej wyceny,
podstawę formalną, prawną i merytoryczną operatu szacunkowego,
określenie dat istotnych dla określania wartości nieruchomości,
opis stanu nieruchomości,
wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości,
analizę i charakterystykę rynku w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, uwzględniając rynek właściwy ze względu na rodzaj, obszar i okres czasu objętego analizą,
przedstawienie i uzasadnienie wyboru podejścia, metody i techniki wyceny oraz wskazanie rodzaju określanej wartości,
określenie wartość przedmiotu wyceny z przedstawieniem przyjętych założeń, niezbędnych obliczeń,
wynik końcowy z uzasadnieniem,
podpis oraz pieczęć autora operatu szacunkowego.

Do jakich czynności może być nam potrzebny operat szacunkowy.

Cele szacowania nieruchomości wynikają z potrzeb gospodarczych i przepisów prawa. Można wyróżnić 5 głównych celów sporządzania operatów szacunkowych:

wycena nieruchomość dla celów podatkowych, przede wszystkim: dla określenia wysokości podatku od nieruchomości, czy w celu ustalenia opodatkowania od darowizny lub spadku, majątku do podziału w przypadku rozwodu,
transfer praw do nieruchomości, czyli na przykład umowa kupna-sprzedaży, dzierżawa lub ustanowienie innej formy użytkowania zależnego,
udzielenie kredytów – określenie wartości zabezpieczenia spłaty pożyczki zaciągniętej pod zastaw hipoteczny,
Określenie odszkodowań z tytułu wywłaszczenia nieruchomości, z tytułu zmiany stanu środowiska, z tytułu decyzji planistycznych,
doradztwo inwestycyjne.

Kto może sporządzić operat szacunkowy

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa operat szacunkowy może sporządzić tylko i wyłącznie uprawniony rzeczoznawca majątkowy. Prawne uregulowania dotyczące uzyskiwania uprawnień zawodowych są zawarte w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 11 marca 2014 r. w sprawie nadawanie uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości.

Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna, posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego „ rzeczoznawca majątkowy” uzyskuje się z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych. W rezultacie 0 taki wpis może się ubiegać osoba fizyczna, która:

posiada pełną zdolność do czynności prawnych,
nie była karana za przestępstwo przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego, za przestępstwo przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi, za przestępstwo skarbowe, za przestępstwo przeciw wymiarowi sprawiedliwości oraz za przestępstwo przeciwko wiarygodności dokumentów,
posiada wyższe wykształcenie,
ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości,
odbyła 6-miesięczną praktykę zawodowa w zakresie wyceny nieruchomości,
przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości.

Ważność operatu

Na zakończenie, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Oczywiście o ile nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany w położeniu nieruchomości, przeznaczeniu w planie miejscowym, stanie nieruchomości oraz dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Po upływie 12 miesięcy można jednak dokonać aktualizacji operatu szacunkowego. Potwierdzić aktualność operatu może tylko rzeczoznawca, który go sporządził i nie może to być inny rzeczoznawca majątkowy.

Na blogu nie prowadzimy doradztwa w indywidualnych sprawach. W celu uzyskania szerszych i wiążących informacji radzimy skontaktować się z odpowiednimi służbami podatkowymi. Aby uzyskać więcej informacji o odpłatnym zbyciu nieruchomości zachęcamy do lektury Broszur Informacyjnych zamieszczanych na stronach Ministerstwa Finansów, które w sposób przystępny przedstawiają sposób rozliczenia sprzedaży wraz z praktycznymi przykładami.