Jak pozbyć się uciążliwego najemcy?

kwi 10, 2018 · Time 8 min. czytania

Inwestycja w nieruchomości powszechnie traktowana jest jako bezpieczna forma lokowania nadwyżek finansowych. I choć trudno się z tym nie zgodzić, każdy inwestor decydujący się na wynajem posiadanego mieszkania czy lokalu, powinien być świadomy istnienia wielu ryzyk. Mowa chociażby o uciążliwych najemcach, którzy mogą nie tylko wyrządzić wiele szkód materialnych, ale również stawiać opór przy próbie wypowiedzenia umowy. Jak legalnie pozbyć się uciążliwego najemcy?

Rynek nieruchomości z perspektywy najemcy i wynajmującego

Niewątpliwie osoby poszukujące lokalu do wynajęcia mają sporo zasadnych powodów do narzekań. Wiele mieszkań oferowanych jest w cenach mocno odbiegających od rynkowych. Właściciele nieruchomości nie mają wcale łatwego zadania z poszukiwaniem odpowiednich lokatorów. Tezę tą doskonale potwierdza badanie przeprowadzone przez Morizon, z którego jasno wynika, że znalezienie bezproblemowego najemcy jest dziś równie trudne jak znalezienie atrakcyjnego mieszkania w rozsądnej cenie.

Z jakimi bolączkami zmagają się osoby poszukujące lokalu do wynajęcia? Wbrew pozorom jest ich całkiem sporo. Mowa chociażby o niskim standardzie oferowanych mieszkań i ich nadmiernie wysokich cenach, ukrywaniu przez właścicieli usterek, przesadnej kontroli lokatorów czy też zapisywaniu w treści umowy najmu nadmiernie dużej liczby zakazów i ograniczeń.

Stawiając się jednak w pozycji właściciela nieruchomości przynajmniej dla części tych zarzutów znaleźć można pewne wytłumaczenie. Największym zarzutem właścicieli wobec najemców jest brak lub niewłaściwa troska o wynajmowany lokal – ale nie tylko, co potwierdza poniższa grafika.

Skala problemu jest naprawdę znacząca. Jak wykazuje badanie, niemal co drugi właściciel nieruchomości przynajmniej raz podjął decyzję o wypowiedzeniu umowy najmu. Wprawdzie eksmisje uchodzą za rzadkie zjawiska, jednak aż co trzeci wynajmujący zmuszony został przez uciążliwego lokatora do wstąpienia na drogę prawną.

Jak pozbyć się kłopotliwego lokatora?

Pozbycie się uciążliwego najemcy tylko pozornie jest prostym zadaniem. Jak pokazują liczne głośne historie, prawo skutecznie chroni interesy lokatorów, a właściciela nieruchomości nierzadko stawia w bardzo niekomfortowym położeniu. Przykłady najemców, którzy nie płacą czynszu i pozostają bezkarni jest całe mnóstwo. By nie zostać bohaterem jednej z takich historii i nie narażać się tym samym na duże i niepotrzebne straty, konieczna jest znajomość przepisów prawa oraz właściwe zabezpieczenie swoich interesów.

Dokumentem prawnym, z którym warto się gruntownie zapoznać, jest ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Precyzuje on jasno obowiązki obu stron. Wskazuje w jakich sytuacjach umowa najmu może być wypowiedziana, a także definiuje umowę najmu okazjonalnego.

Co mówi ustawa?

Zgodnie z treścią ustawy: „Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku”. Naturalnie nie są to wszystkie obowiązki najemcy. Obciążają go również naprawy i konserwacje wielu (dokładnie sprecyzowanych w treści ustawy) elementów wyposażenia.

Jak zabezpieczyć swoje interesy? Sposobem na uniknięcie nieporozumień i kłopotów przy finalnym rozliczeniu umowy najmu może być chociażby sporządzenie protokołu, który określać będzie stan techniczny oraz stopień zużycia instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie mieszkania. Dokument podpisany przez obie strony w momencie zawierania umowy pozwoli wyeliminować szereg niepotrzebnych problemów.

To, co szczególnie istotne w kontekście uciążliwych lokatorów, to kwestie związane z wypowiedzeniem umowy najmu. Ustawa wskazuje, że wypowiedzenie stosunku prawnego musi mieć formę pisemną i może nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że wypowiedzenie umowy w pierwszym tygodniu stycznia skutkować będzie ustaniem stosunku najmu dopiero z początkiem marca.

Wśród powodów uprawniających do wypowiedzenia umowy ustawa wskazuje m.in.: użytkowanie lokalu sprzecznie z umową i niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaleganie z zapłatą czynszu lub innych opłat za trzy pełne okresy rozliczeniowe lub podnajmowanie lokalu osobom trzecim bez pisemnej zgody właściciela. Dopełnienie wszelkich formalności  przez wynajmującego i wypowiedzenie umowy najmu z właściwym wyprzedzeniem niestety nie zawsze przynosi pożądany efekt.

Co jeśli lokator nie zamierza opuścić lokalu?

Opór stawiany przez najemcę i jego niechęć do opuszczenia lokalu to zwykle początek poważniejszych kłopotów. Istnieje wprawdzie wiele sposobów ich rozwiązania, jednak legalny jest tylko jeden – wystąpienie z powództwem o eksmisję. Jak nietrudno się domyślić, to sposób względnie skuteczny, a ponadto niezwykle czasochłonny. Problem stanowi fakt, iż wyrokowi nakazującemu opróżnienie lokalu musi każdorazowo towarzyszyć orzeczenie o uprawnieniu do lokalu socjalnego lub braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy.

Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie. Głównie od skuteczności jej działania zależeć będzie czas okupowania lokalu przez najemcę. Dlaczego? Gdyż orzekany przez sąd nakaz opróżnienia lokalu odraczany jest do momentu złożenia przez gminę oferty najmu lokalu socjalnego. Teoretycznie ustawa zabezpiecza interesy właściciela lokalu na taką ewentualność. Zawiera ona zapis mówiący o tym, że „osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie”, jednak wyegzekwowanie należnych środków może okazać się niemniej kłopotliwe.

Jak zabezpieczyć się przed kłopotliwą eksmisją?

Skuteczny sposób zabezpieczenia swoich interesów podpowiada ustawa. Mowa oczywiście o najmie okazjonalnym. Czym najem okazjonalny różni się od standardowej umowy najmu? Przede wszystkim dodatkowymi dokumentami wymaganymi przy umowie, które pozwalają skutecznie zabezpieczyć interesy właściciela nieruchomości. Mowa o oświadczeniu „w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddaje się  egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu” oraz „wskazaniu przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać  w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu”.

Choć najem okazjonalny to skuteczna metoda zabezpieczenia swoich interesów, wciąż niewielu właścicieli nieruchomości z niej korzysta. Badanie Morizon wskazuje, że sięga po nią zaledwie 46% respondentów. Po części wynika to z nieświadomości istnienia takiego rozwiązania. Przyczyną jest również czasochłonność i złożoność całego procesu, a także inne względy przedstawione na poniższej grafice.

Jak pozbyć się uciążliwego najemcy

Może to też Ci się spodoba

Jak sprzedać mieszkanie, będąc za granicą?

Jak sprzedać mieszkanie, będąc za granicą? Jeden z moich klientów, chciał sprzedać mieszkanie w Olsztynie, ale mieszkał na stałe poza granicami kraju. Poinformowałam go, że oczywiście podejmę się sprzedaży, lecz żeby wykonać swoją pracę profesjonalnie i skutecznie pracuję z klientami tylko na wyłączności.

ABC kredytu hipotecznego

Zastanawiasz się nad zakupem wymarzonej nieruchomości, ale brakuje Ci szczegółowych informacji o jej właściwym finansowaniu? Zapraszamy do przeczytania naszego kompendium wiedzy na temat kredytu hipotecznego. Co to jest kredyt hipoteczny? Czym się różni od innych kredytów? Kredyt hipoteczny to kredyt, którego zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości. Dzięki takiej ochronie bank może zagwarantować konsumentowi niskie […]

Pewny wybór 24: Bezpieczny kredyt 2 proc. Jak wpłynie na ceny nieruchomości?

Bezpieczny kredyt 2 proc. to temat, który od dłuższego czasu jest szeroko omawiamy przez ekspertów. Mówi się, że kredytobiorcy czekają w blokach startowych, aby móc skorzystać z nowego programu rządu, który ma na celu pomóc tym, których obecnie na kredyt nie stać.

Chcesz sprzedać nieruchomość?

Napisz do nas

    Proszę o zaznaczenie zgody.