Służebność mieszkania - jakie daje prawa?

Co to jest służebność mieszkania?

Służebność mieszkania to ograniczone prawo rzeczowe, które daje osobie uprawnionej prawo do używania i korzystania z nieruchomości przez całe życie, pomimo że nie jest ona właścicielem mieszkania bądź domu. Służebność można ustanowić na całą nieruchomość bądź jej wybraną część. Prawo do korzystania oznacza wszelkie czynności, jakie wykonywane są w mieszkaniu: spanie, gotowanie, przebywanie itp. Najprościej rzecz ujmując, tzw. służebnik może zamieszkiwać nieruchomość, mimo że nie jest jej właścicielem. W przypadku ustanowienia dożywotniej służebności prawo to wygasa dopiero z momentem śmierci służebnika.

Prawo do służebności nie może zostać przekazane na inną osobę. Ponadto służebność musi zostać ustanowiona na piśmie i wpisana do księgi wieczystej nieruchomości. Powyższe zagadnienia regulowane są przez przepisy art. 296 i nast. Kodeksu cywilnego. Należy pamiętać, że uprawnienia dożywotniego użytkowania mieszkania mogą być ograniczone na korzyść właściciela nieruchomości. Co to oznacza? To m.in. wymieniony już zakaz przenoszenia służebności na inne osoby oraz zakaz oddawania lokalu w najem.

To może Cię zainteresować!: O co warto zapytać podczas oglądania nieruchomości?

Jakie prawa posiada osoba mająca służebność osobistą mieszkania?

Służebnik może przyjąć do nieruchomości swojego małżonka i jego dzieci, nawet wtedy, gdy nie są już małoletnie. Istnieje też możliwość przyjęcia innych osób, ale pod warunkiem, że będą one przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego.

Ważne! Prawo do służebności nie może być wykonywane w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, zasadami zaufania, lojalności i uczciwego obrotu. To oznacza, że nie można go ustanowić w celu uniemożliwienia przeprowadzenia przez komornika prawomocnej egzekucji z danej nieruchomości.

Prawo do korzystania z nieruchomości nie wchodzi w skład spadku. Służebnik, tak samo jak właściciel mieszkania, powinien na bieżąco regulować opłaty eksploatacyjne. Ponadto jego obecność na nieruchomości nie powinna zakłócać miru domowego pozostałych mieszkańców, a także przynosić szkód nieruchomości.

Najważniejsze fakty dotyczące służebności mieszkania to:

1. 1. Jej niezbywalność: w drodze umowy czy sprzedaży.
   2. Brak możliwości przeniesienia jej na inne osoby(to jest uprawnień do jej wykonywania).
   3. Brak możliwości nabycia jej przez zasiedzenie.
   4. Brak możliwości przekazania jest w drodze spadku.

To może Cię zainteresować!: Umowa przedwstępna. Kiedy ją podpisać?

Dożywotnia służebność mieszkania a sprzedaż nieruchomości

Każdy właściciel mieszkania, który chce sprzedać swoją nieruchomość, która jednocześnie jest obciążona służebnością, stawia sobie pytanie: co taka opcja jest w ogóle możliwa? Tak, każda nieruchomość obciążona w ten sposób może zostać kupiona lub sprzedana. Co ważne, służebnik nie musi wyrażać na to zgody. Natomiast niezbywalna służebność zostaje zachowana. Kupujący nieruchomość musi zostać o tym poinformowany! Z tego wynika też fakt niższej ceny rynkowej domów i mieszkań, które są obciążone dożywotnim prawem do ich użytkowania.

Jak ustanowić służebność mieszkania?

Aby ustanowić służebność mieszkania, należy zawrzeć umowę między służebnikiem a właścicielem nieruchomości. Ponieważ świadczenie właściciela powinno mieć formę aktu notarialnego, wszystko powinno odbyć się pod okiem notariusza. W umowie muszą zostać określone: zakres korzystania z lokalu, pomieszczenia, których będzie dotyczyła służebność mieszkania oraz inne, indywidualne zapisy wynikające z woli dwóch stron.

Drugi sposób to służebność ustanowiona przez sąd lub na podstawie decyzji administracyjnej.

Formalności prawne przy ustanawianiu służebności mieszkania

Oświadczenie właściciela nieruchomości musi zostać złożone w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Oświadczenie służebnika może mieć dowolną postać. Służebność mieszkania musi zostać wpisana do księgi wieczystej danej nieruchomości w jej dziale III. W ten sposób każda osoba sprawdzająca jej stan prawny od razu dostanie informację o ustanowionym prawie do dożywotniego użytkowania lokalu.

Kiedy wygasa służebność nieruchomości?

Uprawniony może dobrowolnie zrzec się służebności przez odpowiednie oświadczenie woli o zrzeczeniu się służebności mieszkania. Musi ono zostać złożone u notariusza. Zadaniem urzędnika jest sporządzenie aktu notarialnego, który zostanie przekazany do określonego wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Potem akt ten trafia do odpowiedniej księgi wieczystej.

Zniesienie służebności mieszkania możliwe jest także w przypadku, gdy służebnik nie korzystał ze swojego przywileju nieprzerywanie przez minimum 10 lat. Właściciel nieruchomości musi to udowodnić.

Najczęstszym przypadkiem zniesienia tego prawa jest śmierć osoby uprawnionej.

To może Cię zainteresować!: Jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie?