W jakim miejscu jest rynek nieruchomości? ORIGO x Jan Dziekoński

ŁK: Jan Dziekoński, niezależny ekspert rynku nieruchomości z ponad już dziesięcioletnim doświadczeniem, założyciel firmy doradczej i portalu analitycznego FLTR, z którego też sam mam przyjemność korzystać, świetne analizy. Konsultant biznesowy dla polskich i międzynarodowych firm, między innymi pracowałeś w PWC, no i też prywatny inwestor, były członek zarządu grupy nieruchomościowej MZURI, ja właściwie chyba nawet prezes zarządu swego czasu, czy coś pomyliłem.

JD: Ale tylko spółki MZURI Investments.

ŁK: Tylko spółki, okej. Bardzo aktywna osoba, jeżeli chodzi o taki content marketing, tak to nazwę w branży nieruchomości, bo i bloger, i vloger, i youtuber. No i też tak naprawdę ekspert rynku, jeżeli chodzi o media mocno zasięgowe, bo też masz przyjemność gościć w różnego rodzaju mediach, na przykład TVN tak, czy Polsat po to, żeby wypowiadać się na temat rynku nieruchomości.

Więc tym bardziej serdecznie Cię witam w naszym podcaście. I cóż, dzisiaj zaprosiłem Ciebie, bo od dłuższego czasu chodzi mi po głowie to, żeby porozmawiać o rynku nieruchomości, ale nie w perspektywie takiej, co się dzieje z miesiąca na miesiąc, z kwartału na kwartał, tylko tak naprawdę spróbować sobie w ogóle odpowiedzieć na pytanie, czy rynek nieruchomości jest w jakiejś fazie transformacji, albo w ogóle, czy to co się dzieje jest czymś, do czego już powinniśmy się przyzwyczaić. Jeżeli chodzi o taką nową rzeczywistość, więc w ogóle takim przyczynkiem do naszej rozmowy jest jeden z komentarzy, który ostatnio pojawił się w mediach, a potem został niesamowicie rozbuchany.

Mianowicie jedna z pośredniczek wrzuciła taką informację, krótki komentarz, że sprzedawała mieszkanie. To mieszkanie, wartość tego mieszkania za metr była 14 tysięcy złotych, natomiast zostało znegocjowane do 10 tysięcy złotych za metr. No i poszła informacja, czy to nie jest spadek cen.

I wyobraź sobie, że po tym komentarzu lawina artykułów w mediach od najpopularniejszych do mniej popularnych, naliczyliśmy chyba łącznie 11 bardzo solidnych mediów, wszystkie poszły w stylu spadek cen na rynku nieruchomości, lawina spadku cen, ceny nieruchomości spadają. Z jednej strony to jest trochę pytanie, czy media zwariowały i w którym kierunku jesteśmy, że jedna wypowiedź może tak naprawdę już trochę zwiastować sytuację na rynku, ale z drugiej strony jak w takich momentach konsument może się odnaleźć, no bo słyszy na główki w gazetach, że ceny nieruchomości spadają. I trochę ten mój przydługi wstęp pozwolę sobie przekierować, jak w ogóle ty na to patrzysz i jak w ogóle dzisiaj analizować rynek nieruchomości.

W którym miejscu my jesteśmy? Jak się odnosić do tego typu rewelacji?

JD: Tym pytaniem de facto wywołałeś temat, czy powód właściwie, dla którego na początku założyłem blog w 2021 roku, a później założyłem firmę, która nawet jej nazwa trochę się odnosi do takiego filtrowania powiedzmy tego szumu, który płynie przede wszystkim z prasy, ale nie tylko z wypowiedzi z branży, z różnych raportów, ponieważ faktycznie dzisiaj w dobie od ponad dekady właściwie dużego natłoku informacji, zwłaszcza w mediach cyfrowych, w ostatnim czasie też social mediów, szczerze konsument jest na straconej pozycji troszeczkę. Przynajmniej gdyby miał czytać tylko nagłówki prasowe, to może w ciągu jednego miesiąca znaleźć totalnie skrajne informacje.

ŁK: Dwa bieguny.

JD: Począwszy od tego właśnie co ty mówisz, potem kolejny nagłówek będzie, no ale ceny rosną na rynku deweloperskim, bo tam portal taki a taki opublikował statystyki za ostatni miesiąc, a drugi portal dwa dni później publikuje, że tam spadły te ceny albo sprzedaż itd. I jakby są tutaj trzy aspekty. Aż pierwszy aspekt jest taki, że faktycznie rynek nieruchomości w Polsce jest bardzo atrakcyjnym i nośnym tematem.

Media to wykorzystują, bo po prostu lubią o tym pisać, za tym oczywiście też idą reklamy, współpraca, ale przede wszystkim to jest bardzo poczytne, bo każdy gdzieś mieszkać musi, a przy okazji to faktycznie jest chyba najbardziej ulubiona klasa aktywów inwestycyjnych dla Polaków. Więc niezależnie czy piszemy prawdę, czy półprawdę.

ŁK: Temat jest hot.

JD: Po prostu wrzucamy cokolwiek tam, jakby ślina przyniesie czasami niektórym dziennikarzom, bo jest dużo oczywiście profesjonalistów, którzy naprawdę rozumieją ten rynek. Ale prawda też jest taka, że druga, że bardzo różne dane czy statystyki są często opatrznie rozumiane. Albo ten, kto powiedzmy je analizuje, potem wyraża jakieś sądy na ich temat, nie do końca w ogóle rozumie jak one powstają.

Same statystyki też nie są idealne i pewnie o tym porozmawiamy, że te niuanse są tak często zagrzebane, że sami analitycy się na nich gubią. No i trzecia rzecz jest też taka, że rynek nieruchomości to nie jest giełda. Na giełdzie jedna informacja potrafi w kwadrans jakby wywrócić kurs notowania jakiejś tam spółki naprawdę skokowo.

Na nieruchomościach, jeżeli sobie przyjmiemy na przykład dobrze zbadany temat, czyli cykl nieruchomościowy, który ostatni, który mieliśmy taki porządny, prawdziwy, zakończył się w roku 2007 takim szczytem cenowym, potem był tak zwany globalny kryzys finansowy w 2008, najczęściej się wskazuje, że się zaczął. I w Polsce wtedy był taki okres spadku cen i on trwał 5 lat. Ponieważ rynek nieruchomości składa się z bardzo dużej liczby podmiotów, po drugie bardzo wolno te transakcje są zawierane i nie zrobimy je przez telefon.

I tak długo też i emocjonalnie ludzie czasami dojrzewają do tego, że na przykład cenę trzeba obniżyć, bo podnosić to im szybciej wychodzi, ale od ogólnego nie. Więc z tej informacji, którą przytoczyłeś, no to wiesz i tak trudno się w ogóle odnieść. Pytanie czy te 14 to była racjonalna cena, czy te 9 było racjonalne.

ŁK: Absurd jest, tak?

JD: Dokładnie tak. I to już tylko na koniec powiem. Bardzo często jest taka przytoczona statystyka.

Właśnie Narodowy Bank Polski publikuje taką statystykę cen ofertowe i ceny transakcyjne. I niektórzy czasami, nawet banki, duże banki, które mają te działe analiz, które publikują raporty, czasami nawet to źle interpretują. Bo to są dwie różne statystyki i tego po prostu nie można porównywać.

W dużym skrócie konsument oczywiście ma tutaj jakby dużo trudności. Ja bym przede wszystkim jakby zachęcał do tego, żeby trochę z dystansem traktować faktycznie te wszystkie nagłówki i tak na chłodno trochę do tych rzeczy podchodzić i patrzeć trochę na długoterminowe trendy, długoterminowe sytuacje.

ŁK: No dobra, ale czy dzisiaj jest coś, co można nazwać długoterminowym trendem?

JD: No ostatnie 4 lata trochę temu próbują zaprzeczyć, ale to znowu jest trochę szum. Czy wydarzenia takie zewnętrzne, które kolejkę górską nam zaserwowały. Mieliśmy COVID, rok 20, z perspektywy rynku nieruchomościowego bardziej patrząc. Rok 20, COVID, rynek staną i tak dalej.

Potem bardzo szybko się odrodził dzięki temu, że mieliśmy praktycznie prawie że darmowy kredyt. Jest rok 21, rok rekordów, szybkiego wzrostu cen, ale przede wszystkim wysokiej sprzedaży, dużego optymizmu. Potem rok 22, inflacja, wysokie stopy procentowe, wojna.

Znowu tam to zmroziło. Rok 23, bezpieczny kredyt, tu się politycy dorzucili do tego. Rok 24, definitywnie rynek się nam składza, nie jest to jakaś recesja, kryzys, ale na pewno jest usługi.

ŁK: Również stabilizacja, mówi się o czymś takim, że mamy stabilizację.

JD: Różnie to nazywają, stagnacja, stabilizacja. Ale w każdym razie faktycznie przez te kilka lat przeżyliśmy zmiany, które kiedyś z reguły trwały 5-6 lat.

Natomiast można je wytłumaczyć. W tle dzieją się pewne rzeczy, które są bardziej fundamentalne, związane, jeżeli nawet z książki, z tak zwanego zarządzania strategicznego sięgnęlibyśmy po takie narzędzie, to do bardziej profesjonalnych profesjonalistów można odnieść jest coś takiego jak analiza pestel. Ona jest związana z trendami politycznymi, ekonomicznymi, społecznymi, ekologicznymi itd.

I mamy kilka rzeczy, które się mimo wszystko w Polsce dzieją i które niezależnie od tego czy jest wojna, czy nie ma tej wojny, czy stopy procentowe są niskie, czy wysokie itd. Pewne rzeczy się dzieją. Jedna rzecz to jest oczywiście demografia.

Ona jest wbrew temu, co znowu jest bardzo często spłaszczone w prasie, gdzie słyszymy Polska się wyludnia. Jakieś miasto się wyludnia. Po pierwsze abstrahuje się od tego, że ludzie, gospodarstwa domowe, rodziny mają różny cykl życia.

Są na różnych etapach. Jak ktoś ma 20 lat, to raczej wynajmuje. Jak ma 30 lat, dziecko czy małżeństwo, to pojawia się jakiś temat, a może kupić.

Potem jak mamy 45 lat i już dzieciaki są prawie że samodzielne, to zastanawiamy się, może wyjdziemy pod miasto, a potem dzieciaki wylatują nam z gniazda i potem się zastanawiamy, no to może z powrotem, żeby trochę poszaleć i może nie do miasta, tylko gdzieś nad morze. I teraz niezależnie co się dzieje dookoła, mamy w Polsce, w każdym mieście, w każdej wsi, w każdym powiecie ludzi na różnych etapach życia. I są miasta, które są bardziej młode, są miasta, które są bardziej stare.

I tego wojna nie zmienia, która się dzieje gdzieś tam za granicą. Tego nie zmienia jakaś tam ustawa. To jest uszyte i to są trendy demograficzne.

Przykład takiego trendu jest taki, że ludzie coraz częściej migrują za pracą, ale też wybierając dzięki możliwości pracy zdalnej miejsca, które są bardziej atrakcyjne do życia. I to się potrafi zmieniać. Gdańsk jest na przykład takim miastem, które jeszcze 2 dekady temu się wyludniał przez to, że ludzie wyjeżdżali z Gdańska.

Przemysł stoczniowy nie był specjalnie atrakcyjny. Miasto zasadniczo nie miało jakichś specjalnych magnesów, które jakby przyciągały do tego miasta. No ale dekadę temu, podobnie jak w innych miastach, zaczął się rozwijać tak zwane usługi profesjonalne, usługi wspólne, IT i tak dalej.

Wiele miast na tym skorzystało, ale Gdańsk najsilniej na przykład w Polsce. No i teraz trend się zmienił i teraz niezależnie co się dzieje po drodze, to ten Gdańsk jakby korzystał z tego. Covid nam przyniósł z drugiej strony to, że możemy pracować zdalnie i nie tylko z dużych miast, możemy wybrać miasto mniejsze.

I na przykład takie miasto jak Olsztyn, ostatnio też Katowice na przykład, zaczęły mieć dodatnie saldo migracyjne, bo ludzie stwierdzili no dobra, no to zamiast może w drogiej Warszawie czy w drogim Krakowie to ja wybiorę miasto trochę bardziej kompaktowe, trochę bardziej przyjemne do życia i skorzystam jednocześnie z tego, że mam pensję krakowską, ale cenę mam 40% niższą, jeżeli chodzi o mieszkania, gastronomię i tak dalej.

ŁK: A kiedy potrzeba tak naprawdę, nie wiem, dostać się do większego ośrodku, no to dwie godziny drogi, trzy godziny nawet pociągi. Albo nawet i godzina czasami.

JD: Albo nawet i godzina. Więc to jest pierwszy obszar takich trendów powiedzmy społecznych, które zawsze na ten rynek nieruchomości w jakimś mniejszym czy większym stopniu wpływa.

ŁK: Dobra, to powiem Tobie, że rzadko się o tym mówi. Tak jak sobie teraz o tym myślę, artykuły, które się pojawiają, wypowiedzi ekspertów w mediach raczej zawsze odnoszą się do bieżącej sytuacji i komentują to, co się dzieje, szczególnie jeżeli mówimy o rynek deweloperski, no to siedem największych miast w Polsce. I to jest taką matrycą do tego, co się dzieje w całym kraju, co też chyba nie jest do końca prawdą, no bo trudno porównywać Warszawę do miasta, które ma 50 tysięcy mieszkańców.

JD: Zdecydowanie masz rację i tu poniekąd demografia to jest jeden temat, ale pojawia się drugi temat, mianowicie jakość życia. To, że się generalnie my jako Polacy obogacimy. Mamy gigantyczny dystans nadal do naszych sąsiadów z Europy Zachodniej, gdzie zarówno zniszczenia wojenne, jak i brak okresu komunizmu spowodowało, że zdecydowanie ludzie mają więcej oszczędności, mają własne nieruchomości, mają oszczędności ulokowane na giełdzie itd. I też nieruchomości są, przynajmniej były, teraz powiedzmy z perspektywy lata już trochę się zmieniło, ale były kiedyś bardzo dobrym standardem.

A my trochę mieliśmy jakby pozostałość tego, co zostało po wojnie i potem to, co powstało w trakcie PRL-u. Jeżeli teraz sobie porównamy np. przytoczyłeś też siedem największych miast.

ŁK: Wiesz co, dlatego tylko też, że akurat wczoraj przed naszym spotkaniem widziałem jeden z postów na Linkedinie, właśnie analiza siedmiu największych miast i było porównanie trendu wzrostu cen versus sprzedaż.

JD: Najczęściej różne firmy analityczne, portale itd. raportują te miasta, bo tam faktycznie jest najwięcej ich klientów, czyli dużych deweloperów, którzy korzystają z ich usług.

ŁK: I to jest taki kontekst, o którym nie mówi się klientowi czy odbiorcy, który to obserwuje. Dla nich to jest atrakcyjne, bo dzięki temu też przekazują dane potencjalne swoich klientów, ale czy to jest relewantne?

JD: Kompletnie nie, bo po pierwsze w tych największych miastach, Warszawa, Kraków, Gdańsk, Wrocław. To jest taka faktycznie czołówka rynku nieruchomościowego w Polsce. Potem tuż za nimi jest Poznań, Katowice, Łódź i potem kolejne miasta wojewódzkie itd. Plus aglomeracje. W tych największych miastach mieszka może 20-25% mieszkańców.

Rynku deweloperskiego jest tam trochę więcej, może 30%. 70% tego rynku jest poza nimi.

ŁK: I to jeszcze rozpraszana dosyć mocno.

JD: Tak. I teraz co się dzieje? Generalnie obogacimy się porówno w całym kraju. Może nie porówno, trochę przesadziłem, ale zasadniczo pensja minimalna rośnie wszędzie. Ona paradoksalnie bardziej podnosi wynagrodzenia w mniejszych miastach, bo ta baza jest po prostu różna. Na to się dokłada oczywiście też migracja czy możliwość pracy zdalnej, dzięki czemu okazuje się nagle, że w takim mieście nawet powiatowym ktoś może bardzo dobrze zarabiać. I problem teraz jest taki, że przez wiele lat, ostatnie 30 lat przede wszystkim budowano nowe budownictwo.

Deweloperzy przede wszystkim działali właśnie na tych największych rynkach. I teraz jeżeli popatrzymy na strukturę tego, jakie budynki są na przykład w Warszawie, no to 40% budownictwa powstało po 89. roku.

Czyli 60% jest sprzed 89. Przede wszystkim powojennych, bo wojna jednak Warszawę tam mocno poturbowała, więc one też często były ocieplane itd. Więc one są w miarę dobrym standardzie.

Jeżeli popatrzymy na Śląsk, Górny Śląsk, akurat ja pochodzę z Katowic, więc bardzo mi to jest bliskie. Przecież mieszkam w Warszawie. To 80% budynków jest sprzed 89. roku, z czego około 30% jest przed wojną. I tam standard jest kompletnie inny. Przez wiele lat się nie budowało po prostu dużo na Śląsku.

Tamten rynek dopiero zaczął rosnąć jakieś 7-8 lat temu. Trochę za tymi innymi rynkami. I teraz ktoś powie, no tak, ale Śląsk się wyludnia itd., no więc po co tam budować? No kurczę, całej aglomeracji jest ponad 2 miliony ludzi, którzy bardzo dobrze zarabiają, bo tam też jest rozwinięte właśnie te usługi wspólne, IT itd., ale jest sporo central różnych firm.

Pensje są mniej więcej na poziomie krakowskim czy warszawskim. Ludzie chcą mieszkać w normalnych, że tak powiem, mieszkaniach. Ich nie ma. I tam bardziej potrzebą tego budowania już nie jest to, żeby mieć trzecie mieszkanie, piąte na wynajem czy coś tam, tylko po prostu nawet człowiek, który chce mieszkać w sensownych warunkach.

ŁK: Nowoczesne, wygodne mieszkanie.

JD: Tak. Bez jakichś tam złotych klamek. Po prostu tego nie było przez wiele ostatnich lat. I tam rynek np. się przez to rozwinął. I teraz nagłówek o demografii powiedziałby, no ale po co na tym Śląsku inwestować, a nagłówek o tym, że Ślązacy się np. bogacą, to zmieńmy Ślązacy na jakikolwiek inny region, też będzie działał.

I teraz to jest problem tego niedorozwoju rynku pierwotnego. W miastach powiatowych, czy też w aglomeracjach miast powiatowych, czy właśnie w mniejszych miastach wojewódzkich on praktycznie był, do dzisiaj jest jakby aktualny. Ten rynek jakby pierwotny tam dopiero nadgania, że tak powiem, pewne zaległości.

ŁK: Czyli tak naprawdę też dwa albo co najmniej trzy pytania gdzieś mi się pojawiły z tyłu. Z jednej strony te siedem miast to są takie lokomotywy, które nawet nie wiem, czy ciągną cały rynek, ale bardziej one ciągną komunikację o rynku nieruchomości, natomiast bardzo wiele dzieje się też w pozostałych obszarach, o których rzadko się tak naprawdę mówi, albo mocniej lokalnie. I tu mi się rysuje też takie pytanie, bo wrócę do tego konsumenta, którego chciałbym troszeczkę ochronić, bo on czyta z tych nagłówków o tym, że ja reprezentuję też firmy pośrednictwa nieruchomości.

Standardowe pytanie, czy znajomych, czy kolegów, czy osoby, które działają na rynku, co dzisiaj robi, czy warto sprzedawać, czy kupować, bo słyszałem, że ceny rosną, albo zaraz będą spadać. I to się przewija, odkąd jestem na tym rynku blisko tych dwudziestu lat, to non stop to się przewija i trudno tak naprawdę odpowiedzieć cokolwiek takiemu klientowi, no bo on czyta wyłącznie te wielkie nagłówki, lawina spadku cen na rynku nieruchomości na podstawie jednego komentarza. I tu się zastanawiam nad pytaniem, czy tak naprawdę powinniśmy czytać w ogóle takie główne gazety, czy te najpopularniejsze, czy jednak nie zawsze to powinno być skoncentrowane na lokalnych wyłącznie mediach i na takiej regionalizacji?

JD: Wydaje mi się, że trochę zależy od tego, w jakim celu kupujemy. Jeżeli kupujemy konsumencko, pod nasze potrzeby, to zdecydowanie bym w ogóle odradzał patrzenia w gazety. Raczej bym patrzył w moje potrzeby osobiste, moje możliwości finansowe. No i faktycznie nagłówki mogą tutaj trochę więcej nieść na temat np. stóp procentowych, no bo one są jednolite.

ŁK: Czyli takie makro…

JD: No to makroekonomia okej, ale jakby decydowanie np. mieszkam sobie, nie wiem, powiedzmy koło Mieleń i Góry, to czytanie, co się dzieje we Wrocławiu czy w Warszawie, no kompletnie nie ma znaczenia. Mnie interesuje, co się dzieje tutaj na tym moim lokalnym rynku.

ŁK: Może powodować tylko niezdrową presję, bo coś tam się dzieje, więc automatycznie łapiemy te informacje.

JD: Tak jest. No i tym bardziej, jeżeli podejmujemy decyzję, która będzie na mnie wpływała przez 10, 20, 30 lat na jakość mojego życia, mojej rodziny itd., no to raczej bym zniechęcał przynajmniej, żeby tak bardzo emocjonalnie oczywiście patrzeć. Nagłówki mogą tylko, znaczy mogą sygnalizować natomiast jedną rzecz. To znaczy jeśli nagłówki np. sygnalizują, ojej, jest strasznie źle na rynku nieruchomości, to możemy zakładać, że np. sprzedający, kiedy ja wychodzę na rynek, no on też przeczytał te nagłówki i daje mi to jakieś tam pole do negocjacji czy powiedzmy do przynajmniej zakładania w jakim nastroju rynkowym będzie ten człowiek albo do czego mogę się odnieść w negocjacjach. I w drugą stronę, jeżeli te nagłówki są bardzo takie hura optymistyczne, no to prawdopodobnie też jak pójdę teraz na rynek, to będzie mi trudniej np. wynegocjować jakąś ciekawą cenę. Może ten sprzedający będzie bardziej taki zabetonowany powiedzmy w swoich pozycji negocjacyjnej, ale to jest tylko jakiś odnośnik. To, że nie wiem, średnia cena wzrosła, spadła gdzieś tam, to kompletnie nie ma znaczenia dla konkretnego mieszkania, bo on ma jakąś sytuację prawną, techniczną, lokalizację itd.

Więc to jest bardziej ten aspekt jakby konsumenta. Jasne, że nie lubimy przepłacać. Natomiast w szczególności w momencie, kiedy kupujemy na kredyt, bo to znowu konsument, to znowu jest najczęściej kredyt, to po pierwsze w perspektywie 20-30 lat, kiedy pomieszkamy sobie w tym mieszkaniu, to ceny jednak prawdopodobnie wzrosną.

Po drodze różne rzeczy mogą się dziać.

ŁK: Ale jeszcze nie było przypadków w historii, żeby ceny po prostu tak chyba spadły, tak?

JD: Ja jeden taki przypadek kojarzę tylko z Japonii. Bardzo specyficznego kraju, gdzie tam była deflacja przez wiele dekad po latach 80. To trudna analogia w ogóle, żeby już doszukiwać jej się tutaj do Polski. Zasadniczo nominalne ceny, one gdzieś tam sobie krążą za tą inflacją. Możemy spać spokojnie.

Ważniejszy temat to kredyt. Zapłacimy za mieszkanie X, a na przykład w obecnych czasach, przynajmniej dzisiejszych kosztów finansowania, za samą odsetki zapłacimy dwukrotnie więcej. Oczywiście zależy od kredytu.

Myślę, że ciekawszym, ważniejszym tematem jest to, żeby być na bieżąco z ofertą banków, trochę czuć, co się dzieje ze stopami procentowymi, może w dobrym momencie sobie przejść na stałe oprocentowanie, jeżeli w pewnym momencie to kredyty spadną, i tym się interesować.

ŁK: Okej, czyli… Taka perspektywa, której nie spotkałem jeszcze, przyznam, gdzieś w takich analizach, skierowanych do klienta, że tak naprawdę, nazwijmy to, mniej interesuj się tym, co dzieje się na rynku nieruchomości, bardziej interesuj się tym, co dzieje się na rynku finansowym, bo tam są czynniki, czy wskaźniki, które dotykają, nieważne tego, czy jesteś w Warszawie, czy jesteś, nie wiem, w tej Jeleniej Górze, tak?

JD: Tak, moim zdaniem to jest taki sam temat, jak czy powinienem związać się z daną osobą, mieć potomstwo, czy zmienić pracę, czy uruchomić firmę. W tym ostatnim przypadku może uruchomić firmę czasami trochę, gospodarka trochę może więcej, ale myślę, że nawet w tym kryzysie roku dwudziestego drugiego, wojna, inflacja i tak dalej, nie wiem ile firm powstało, pewnie kilkadziesiąt tysięcy w Polsce, więc myślę, że to są bardziej personalne warunki tu i teraz, moje plany i tak dalej, moje potrzeby. Na to my patrzymy jako konsument, co innego inwestor.

Inwestor bardziej patrzy powiedzmy w stopę zwrotu, czy z najmu, czy tego wzrostu długoterminowego. I teraz jeżeli chodzi o najem, no to znowu, mamy statystyki, one coś mogą nam mówić, na przykład czynsze w danej chwili stoją w miejscu od dwóch lat, a ceny na przykład mieszkań rosły, a teraz spadają i tak dalej.

Ale jeżeli chodzi o znowu sytuację tu i teraz, czasami też są nagłówki. O, rynek najmu się skończy, różne rzeczy, już czynsze nie rosną i tak dalej.

ŁK: Nie opłaca się inwestować i tak dalej.

JD: No, dokładnie. To jest jakaś tam średnia. Z reguły osoby piszące te artykuły w życiu nie kupowały mieszkań na wynajem profesjonalnie, żeby traktować je inwestycyjnie.

Nie prowadziły inwestycji deweloperskich, nie flipowały mieszkaniami. To znaczy, to są teoretycy. Praktycy wiedzą na rynku nieruchomościowym, że owszem, jeżeli kupimy przeciętne mieszkanie, zwłaszcza z przeciętnej oferty u dewelopera, bo to jest taka bardzo cena porównywalna i widoczna, więc trudno tam o jakieś szalone oferty, no to tak, będziemy mieli tą niejakoś gigantyczną stopę zwrotu.

A w długim terminie, tak jak mówiliśmy, no to prawdopodobnie jednak te ceny pójdą do góry. Czy pójdą szybciej, czy pójdą wolniej, nikt tego nie wie po prostu. To jest jakiś zakład.

Możemy się odnieść tylko do bieżącego czynszu najmu dzisiaj i tu znowu jakaś tam średnia kompletnie nie ma znaczenia, bo to jest ta sama sytuacja jak z tym mieszkaniem do kupna. Dane mieszkanie może być bardziej pod studenta, bardziej pod pracownika korporacji, może kogoś z zagranicy, ono może być małe, może być duże, może mieć niskie koszty eksploatacji, o czym często się zapomina. Wtedy więcej nam zostaje w kieszeni lub też wyższe i mimo, że drogo wynajmiemy, no to kupa pieniędzy nam zjada czynsz itd.

W sensie opłaty do administracji. I znowu te trendy jakby do końca nie mają znaczenia, bo to konkretne mieszkanie, ta stopa złotu tego konkretnego mieszkania powinna mnie interesować. Myślę, że w Warszawie dzisiaj, jeżeli jest mieszkań na sprzedaż w Warszawie dobrze ponad 10 tysięcy, to znajdziemy takie, które będą dawały stopę zwrotu pi razy drzwi 3% i znajdziemy takie, które dadzą może 7-8%.

Jak zrobimy pewne powiedzmy zabiegi techniczne, to będzie może i 10% dookoła. I teraz te trendy mają znaczenie co do wartości, ale te nagłówki kompletnie nic nie mówią o tym, jak dane mieszkanie będzie się zachowywało.

ŁK: Teraz mam taką refleksję odnośnie tych nagłówków, bo poruszyłeś fajną rzecz, że uderzę trochę w dziennikarzy, ale jednak osoby, które tworzą tego typu artykuły, to albo mają z nikomu wiedzę, albo w ogóle tej wiedzy nie mają, albo nie mają wiedzy praktycznej, to w ogóle zastanawiam się, czy jest też przestrzeń dla sztucznej inteligencji w tym sensie, no jeżeli mamy jakieś obiektywne dane, czy bardzo twarde dane i możemy zaprząc do tego coś, co jest analityczne i może zinterpretować i napisać dobry artykuł, to może jest jakaś tutaj nadzieja.

JD: Biorąc pod uwagę, ja jestem absolwentem okresu statystyki, więc wiem jak te parówki się tam tworzą, w sensie tego typu modele, w sensie nie tworzyłem na przykład, nie wiem, czata GPT, ale wiem na jakich zasadach to jest trenowane. Wiem, że jest dużo halucynacji, prawda? Że tak naprawdę to są jeszcze rzeczy, które… To nawet nie muszą być halucynacje, bo najprawdopodobniej, jeżeli zadamy takie pytanie, to my usłyszymy mniej więcej te same tony, które widać w artykułach, raportach.

ŁK: Ja myślę, że kiedy wrzucimy tak naprawdę mu dane i dostanie polecenie, czy gdzieś tam już historycznie, żeby odniósł się do nich analizując jakieś jeszcze makroekonomiczne rzeczy, to myślisz, że po takim jednym komentarzu, bo trochę taką postawiłbym tezę, że po takim jednym komentarzu czy wypowiedzi, naprawdę czat mógłby stworzyć artykuł, że lewi na cenę nieruchomości spadek?

JD: Szczerze nie wiem, ale myślę, że jeżeli zadamy mu pytanie, czy na przykład teraz warto inwestować w nieruchomości, to on wyrzuci mi gdzieś tam mniej więcej taką tezę, no ale w długim terminie coś tam, coś tam, nieruchomości to ulubiona klasa i tak dalej.

Możemy przetestować nawet. Ale jeżeli zadamy mu pytanie, hej, jest mieszkanie, kosztuje tyle, za tyle mniej więcej można wynająć albo zobacz, za ile można je wynająć, policzmy stopę zwrotu, to obiektywnie myślę, że tą stopę zwrotu policzymy i ona jest obiektywna. No bo te inne rzeczy, że rynek tam rośnie czy spada, to jest opinia. I często nieuprawniona.

ŁK: Opinia zależna od tej… To może tutaj posłużysz też wiedzą, ale kojarzę sytuację, że dopiero ostatnich może kilku lat nawet same serwisy ogłoszeniowe zaczęły mocniej zwracać uwagę na lokalne uwarunkowanie kiedy wychodzą różnego rodzaju raporty. Jest jeden taki wiodący serwis internetowy nieruchomości online, który bardzo świetnie dokonuje takich regionalnych analiz rynku nieruchomości i to jest mega cenne, bo no po prostu mnie interesuje to, co tu się dzieje, zaraz zamiedzą, a nie gdzieś tam w tej Wielkiej Warszawie w cudzysłowie.

I to są mega cenne dane, bo do tej pory, jeszcze kilkanaście lat temu, raczej kojarzę sytuację, że po prostu nie było takich danych mocno lokalnych, albo przynajmniej nie mówiło się o nich w taki mocny sposób otwarty i to jest trochę może nadzieja dla tego konsumenta, żeby jednak okej, są te nagłówki, które czyta w lokalnych mediach, ale nawet sam internet skręca w kierunku personalizacji i takiego dostosowania lokalnego, żeby tutaj dostawać dane takie mocno zlokalizowane.

JD: Kiedyś to wszystko się działo w głowach najczęściej profesjonalistów na rynku nieruchomości, a najczęściej to był ten lokalny agent nieruchomości. To nie jest reklama Freedom, czy kogokolwiek innego. Taki był fakt. Jeżeli mamy być w czymś ekspertem, musimy robić coś powtarzalnie. Kiedyś nawet zjawisko flippingu było relatywnie mniejsze, ale powiedzmy, to też byli profesjonaliści, deweloperów też było mniej.

Najwięcej tej wiedzy faktycznie mieli agenci, czy osoby profesjonalnie inwestujące na rynku nieruchomości w sposób powtarzalny. Dzisiaj jakby w tym samym szumie oczywiście myślę, że agenci też się gubią po prostu, ale zwłaszcza na tym lokalnym rynku, gdzie tych danych jest mniej, bo mimo tego doby internetu, że możemy naprawdę bardzo dużo rzeczy mieć na żywo zcyfryzowanych, to ciągle faktycznie jest bieda w danych, jeżeli chodzi o te mniejsze rynki. I to często ten lokalny feeling ma znaczenie.

Takie, wiesz, odczucie, nastroje. Rynki są też płytsze. Nie ma tysięcy mieszkań, żeby budować sobie wiarygodne statystyki, bo w Warszawie jest na tyle dużo tego, żeby tę statystykę budować, ale w mniejszym mieście, gdzie jest 40 ofert na krzyż, trudno budować statystykę.

ŁK: Nierealne. Ja pamiętam, że w pierwszym kwartale tego roku, to mamy 2024, ten pierwszy kwartał, czy może drugi, zanotował o jedno czwarto mniej popytu. Tak globalnie na przykład. I teraz, słyszawszy taką informację, można się lekko przerazić, bo to nam mówi, że mamy mniej klientów kupujących na rynku, więc idą trudne czasy. Natomiast kiedy bym porównał sobie do swojej bazy i zobaczył, czy na mojej bazie faktycznie jest jedno czwarto mniej kupujących, a okazuje się, że jest na przykład 20% więcej, to to zupełnie wywraca myślenie, bo z jednej strony może taka informacja ogólna może budzić wątpliwość, strach, po prostu transakcje się przesuną, nie ma klientów, ale z drugiej strony zawsze jest ten czynnik lokalny. Na tej mojej skromnej bazie 60-80 ofert w portfolio nic się wielkiego nie zadziało.

Dlatego też tutaj zastanawiam się, jakie są mechanizmy, albo jak powinna iść edukacja, żeby wzmacniać takie zdroworozsądkowe myślenie abstrahujące od tego, co się dzieje mocno medialnie.

JD: Trzeba uczyć statystyki. Uczyć statystyki. Średnia temperatura w szpitalu 36,6 stopnia, bo mamy iluś tam, którzy mają 0, czy ile tam jest chłodniej, i mamy takich, co mają wysoką gorączkę.

ŁK: Świetne porównanie.

JD: Problem jest taki, że sposób liczenia średniej czy jakiejkolwiek innej statystyki powoduje, że my patrzymy na jakąś konkretną próbkę. Nie jesteśmy w stanie porównać ceny wszystkich mieszkań np. w Polsce, bo ich nie znamy. Część nie trafia na rynek, część jest po koleżeńsku sprzedawana itd. I tak samo to, co wy macie w bazie, to są inne mieszkania niż te przeciętne. Weźmy sobie przykład akurat z rynku deweloperskiego. Średnia liczba mieszkań sprzedanych w roku 2024 wobec roku 2023.

Przez pierwsze tam 9 miesięcy, a spadła już, nie pamiętam, czy o 25, czy o 30. Generalnie spadła jedną trzecią. Pierwsza na głowę, jak się ciśnie, na usta, no tam rynek de Woloperski się wali. Ale jeżeli teraz podzielimy to na poszczególne firmy, np. z czołówki top 20, no to były 4 firmy, którym sprzedaż w ogóle wzrosła. I to niektórym o 20-30%, a były takie, którym spadło 50-80%. Teraz jaki z tego jest wniosek? No nie do końca wszystko spadło, tylko się okazuje, że może w pewnych miastach nie spadło, może w pewnych segmentach cenowych nie spadło, a może ktoś trochę lepiej umie sprzedawać i jest sprawniejszy. A ktoś po prostu, nie wiem, szło mu gorzej, może marketing zawodził, a może po prostu nawet nie miał projektu, bo też może być, akurat rynek deweloperski jest o tyle specyficzny, że jak nie mamy pozwolenia na budowę i nie mamy produktu, no to nie sprzedajemy, więc sprzedaż spada, więc czasami to są nawet takie aspekty.

I teraz nie trzeba jakby być deweloperem, żeby oczywiście rozumieć te niuanse, trzeba rozumieć, że średnia powstaje z czegoś. No i z reguły właśnie wadą większości tych wszystkich analiz, artykułów, raportów niestety też jest to, że one są oparte na pewnej próbce, więc ja po prostu, my na przykład w naszej pracy nie korzystamy nigdy tylko i wyłącznie z jednego źródła, żeby na przykład opiniować to, co się dzieje z cenami czy sprzedażą, tylko jesteśmy tak agnostyczni. W zasadzie każde źródło ma pewne plusy i minusy, dopiero jak zobaczymy sobie trzy, cztery i zobaczymy, że na przykład one wszystkie pokazują mniej więcej podobny trend, to możemy jednoznacznie powiedzieć, aha jest tak.

Jeżeli jest tak, że jedno mówi jedno, drugie mówi dokładnie w drugą stronę, to trochę dane są niekonkluzywne i trudno trochę wyrokować przynajmniej na poziomie samych danych.

ŁK: To trudne pytanie jeszcze z początku naszej rozmowy, ale poza anteną. Dzisiaj podaż się odbudowuje, czy mamy nadpodaż?

JD: No i teraz podaż na pewno się odbudowuje. Teraz musielibyśmy pewnie pokazać wykres, że tam bardzo dużo przybyło mieszkań na sprzedaż. Jeżeli chodzi przynajmniej o ostatnie kilka lat, no to na przykład…

ŁK: Pytanie, czy to są historyczne dzisiaj, tak?  Czy mamy historyczną ilość ofert na sprzedaż?

JD: Wydaje mi się, bo najczęściej jest przytoczony jeden największy portal, bo tam on jest monitorowany, to w ostatnich pięciu latach tam jest najwięcej, ale gdybyśmy sięgnęli 15 lat wstecz, no to kiedy tam stawki za ogłoszenia były tańsze, to tam było więcej tych ogłoszeń.

ŁK: To jest taki dodatkowy czynnik, który może mieć znaczenie też, prawda?

JD: Tak, ale to znowu ci z siłą brodą, którzy długo są na rynku, po prostu pamiętają ci najstarszej górale pewne takie rzeczy.

W ekonomii mówi się tak, że sama liczba na przykład ogłoszeń, ona nic nie mówi, ona trzeba odnieść do czegoś. No i na przykład myślę, że takim dobrym porównaniem, które częściej jest wykorzystywane na rynku deweloperskim, to jest jak oferta ma się do sprzedaży, do tempa sprzedaży i to się mierzy w tym, w ile kwartałów wyprzeda się to, co mamy na magazynie. Wyobraźmy sobie sklep, no i do tego sklepu tam mamy, nie wiem, 100 par skarpetek, no i tam przychodzi nam… Przez ilość tam klientów mamy jakiś tempo sprzedaży.

Mówi się, że koło 6 kwartałów takiego tempa sprzedaży to jest taki w miarę wyrównany powiedzmy rynek w miarę wyrównowany. No i w chwili dzisiejszej w Warszawie i w Gdańsku ten wskaźnik wynosi koło 4. Czyli mimo tego, że tam de facto sprzedaż spadła w ostatnim czasie, ona jest nadal na tyle wysoka i nadal ta oferta też nie jest na tyle odbudowana, żeby móc jednoznacznie powiedzieć, że rynek jest w takiej stagnacji, ale to się oczywiście zmienia. Mamy Kraków czy Wrocław, gdzie to jest bliżej 6, 6,5 i mamy Łódź, Poznań i Katowice, gdzie to jest bliżej 10.

No i teraz bardziej bym powiedział… Na wszystkich rynkach ta podaż się odbudowała definitywnie, ale nad podaż prawdopodobnie moglibyśmy powiedzieć, że to jest na przykład właśnie Poznań, Łódź czy Katowice. Przynajmniej z perspektywy tego konkretnego wskaźnika on by to sygnalizował. Ale to znowu zależy, czy to są mieszkania drogie, czy tanie, no bo jeżeli byłoby na 10 kwartałów budowania, ale tanich mieszkań, to prawdopodobnie na przykład stopy procentowe zostaną obniżone albo z postępem czasu nam zostaną wynagrodzenia, prędzej czy później zostanie wykupione.

Gdyby to były tylko mieszkania super, z wysokiej półki. Tak się zdarzało na niektórych rynkach, gdzie nagle byłby boom na takie apartamenty inwestycyjne. Szczecin był takim przykładem.

No to można byłoby naprawdę już stawiać na taką mocną tezę, że ktoś tam poszalał. Po prostu, w dużym skrócie.

ŁK: Dobra, to taki wstępny wniosek wyciągneę.

Rozmawiałem jeszcze tak zawodowo, a gdzieś tam też mam taką przestrzeń na jakieś rzeczy prywatne, ale jeden wątek chciałbym skończyć. Ten, od którego zacząłem. Po pierwsze, co porównywać do czego i w jakim okresie? I po drugie, czy dzisiaj jest sens? Wiesz, ceny rosną albo ceny spadły w stosunku do kwartału, do roku, do dwóch lat, do pięciu lat? Znaczy, zastanawiam się tak osobiście, w jakim miejscu jest dzisiaj rynek nieruchomości, kiedy po tak dużych zawirowaniach jak COVID, jak wojna, jak stopy procentowe, czyli bardzo duża niepewność, to o czym pisał Taleb w 2007 roku, widzę, że nas dzisiaj dopada, to czy miałeś w ogóle taką nawet przestrzeń, żeby pomyśleć, OK, czy my dzisiaj jesteśmy w okresie transformacji i widzimy jakąś powtarzalność w tych cyklach, czy zupełnie tak naprawdę ta stara ekonomia odchodzi do lamusa, bo jest tak duża nieprzewidywalność, że można porównywać, nie wiem, dane miesiąc do miesiąca i to jest max.

JD: Znaczy nie, myślę, że trzeba ciągle patrzeć na trendy, bo zwłaszcza przez to, co też mówiłem na początku, ponieważ nieruchomości nie są płynne, ten czas transakcji jest długi, to jest dużo pieniędzy, często to jest największa inwestycja w życiu większości z nas. Ja bym jednak nie patrzył tak emocjonalnie na to, ojej, w tym miesiącu coś się wydarzyło, to idziemy w Grażynka tam kupić, sprzedać, czy tam cokolwiek chcemy zrobić. Zdecydowanie nie.

Patrzeć w trendy. Pomijając tych, o których mówiłem, mamy też rzeczy związane z ekologią, czy tam właśnie regulacjami środowiskowymi, które co do zasady będą powodowały, że jakaś część ludzi będzie musiała zmienić mieszkania, czy domy bardziej częściej, bo tu nawet domów bardziej częściej dotyczy.

ŁK: Znaczy tu powinniśmy też, odnośnie tej ekologii w ogóle, takiego chyba w grę wchodzą inne czynniki, tak jak gdzieś tam analizujemy różne raporty i też ostatnio taki fajny raport wyszedł tutaj o to domu, raport chyba Szczęśliwy Dom, gdzie akurat serwis przebadał neuroatypowość, czyli osoby, które gdzieś tam są wrażliwe na różnego rodzaju bodźce.

No i tam pojawiło się bardzo wiele wskaźników, nowych czynników pod kątem tego, na co klienci kupujący zwracają uwagę teraz, szukając mieszkania. Pojawiły się inne w ogóle modele rodziny, rodziny patchworkowe. Nie 2 plus 1, ale 1 plus 1, albo 2 plus 1, czyli osoba, osoba i pies.

Tutaj się mocno zmienia, ale też, czy to nie jest jednak element, który pokazuje, że ten rynek idzie w takim kierunku, gdzie nie można porównywać miesiąc do miesiąca. Z drugiej strony mówisz o tych dłuższych perspektywach.

JD: Znaczy, moim zdaniem to rzecz, ona i tak się sprowadza do tego, że zmiany demograficzne, społeczne, mówisz, rodziny na przykład patchworkowe, styl życia, gdzie mieszkamy i zmiany technologiczno-środowiskowe, to jest to, ile zużywamy energii do ogrzewania, że nie będziemy mogli palić węglem i tak dalej.

Takie różne historie. I one kompletnie w krótkoterminowych statystykach nikt ich nie wyłapie. Nikt nie mierzy cen, ile kosztują mieszkania w dobrym albo złym standardzie, przynajmniej w Polsce.

Za granicą to jest dostępne. Ale te trendy będą miały miejsce i one w skrócie na koniec dnia, moim zdaniem, powodują, że na rynku nieruchomości ciągle coś się będzie działo, a on się nie skończy. Przynajmniej z tej perspektywy.

Teraz jeżeli chodzi o to pytanie, które też tam się ciśnie i gdzieś tam między wierszami jest, czy te ceny wzrosną czy spadną. Ja jestem raczej na stanowisku, że to, co było w 2023 roku wywołane, to nie jest trend. To jest wydarzenie jednorazowe.

ŁK: Anomalia.

JD: Anomalia wywołana przez polityków. Ona może być powtórzona. To nie znaczy, że tam…

ŁK: Ale nie wpisuje się w cykl, tak?

JD: To nie jest cykl. Cyklem były koszty finansowania, czyli stopy procentowe, bo one też na świecie i w Polsce, a Polska nie jest oderwana jednak od globalnej gospodarki, zwłaszcza europejskiej, no to są podobne cykle. W podobnym czasie rosły stopy procentowe w ostatnim czasie na przykład.

W strefie euro i w Stanach Zjednoczonych, które są dane z punktem odniesienia i w podobnym czasie mniej więcej zaczęły spadać. Teraz trudno sobie wyobrazić taką bardzo skrajną sytuację, że w Polsce na przykład będą zerowe stopy procentowe, a wszędzie indziej będzie bardzo wysokie. I odwrotnie.

I to akurat są cykle, które ekonomiści wskazują, jeżeli chodzi o takie średnioterminowe cykle 5 do 10 lat i bardziej długoterminowe do 40 lat. Więc tu już trudno patrzeć w jakieś miesięczne sytuacje. A wiemy, że ta stopa procentowa jest cholernie silna, jeżeli chodzi o koszty tego kredytu. O te odsetki, o których mówiłem. Więc myślę, że to jest niesamowicie ważne. I teraz wracając tylko do tego pytania, czy to jest drogo, tanio itd.

Moim zdaniem, patrząc na różne rzeczy, ten wyjątek od reguły, który nastąpił w 2023 roku, czyli my w Polsce dosypaliśmy darmowego pieniądza do rynku. Inne kraje tego nie robiły. Zwłaszcza w regionie. Spowodowaliśmy, że u nas cenę wywaliło w górę. I to jeszcze był bardzo wysoki wzrost. On był silniejszy niż np. rok 2021. Kiedy każdy miał ten darmowy kredyt. Nie tylko tam grono ludzi jakieś wąskie. Każdy. Więc i tempo tego wzrostu w stosunku do wynagrodzeń, kosztów budowy, różnych jakby aspektów po prostu było bardzo wysokie. Także w porównaniu do naszych sąsiadów.

I doprowadziło to do właściwie jednej takiej ważnej rzeczy, która moim zdaniem długoterminowo nie jest do utrzymania. Mianowicie tego, że w koszcie wybudowania budynku, czy tego metra kwadratowego, który kupujemy, obecnie już nawet ponad 50% to jest koszt ziemi i marża deweloperska. A jeżeli popatrzymy na inne kraje, bo Polska też nie jest jakimś unikatem w skali Europy. Mamy podobną sytuację demograficzną jak nasi sąsiedzi. Też mamy lepsze, gorsze dostępności gruntów. Też mamy powiedzmy jakieś tam naleciałości właśnie środowiskowe, regulacje tego. Nie jesteśmy bardzo inni. To to jest mniej więcej 25-30%. Marża plus grunt, gdzie grunt poniekąd też jest marżą.

To też taki nuans. Często jest tak, że ten grunt był kupiony lata temu.  Tak, ale nie tylko, żeby zarobić, a jednak te procesy administracyjne trwają. Plus, jeżeli mamy inwestycję wieloetapową to był taki właśnie słynny nagłówek. Jeden z deweloperów pokazał, że na jednym etapie jakiejś tam inwestycji zarobił 48% narzędzia.

ŁK: I to poszło grubo.

JD: Andrzej, który tam odpowiada za sprzedaż. Podśmiewałem się, co ty Andrzej tam robisz na tym rynku. No ale to tylko ludzie z branży wiedzą, że i też ci, którzy rozumieją rachunkowość, że to był dziesiąty etap jakiejś inwestycji, która była kupiona dekadę temu. I ze względu na przepisy dotyczące rachunkowości oni musieli pokazać w kosztach cenę gruntu tam sprzed dziesięciu lat. No to w międzyczasie tam się wiele wydarzyło.

No i stąd ta magiczna marża. Ale ona trochę pokazuje jakby za co my dzisiaj przede wszystkim płacimy. Za zysk. W tym zysku jest też ryzyko dewelopera i przede wszystkim procesy administracyjne. O tym trzeba pamiętać. Czas, który tam jest potrzebny. Ale też to, co się dzieje w gruntach, które znowu najczęściej są związane z przepisami. To są narzędzia powiązane. Już kończąc tą przydługową wypowiedź, do czego uważam, że co najmniej te ceny są za wysokie na możliwości kupujących.

Trzeba patrzeć znowu do czego się odnosić. Ktoś powie o Jezu, dwadzieścia tysięcy to jest dużo. No tak, ale… Kowalski, w stosunku do czego? Ile zarabiałeś dziesięć lat temu i tak dalej.

Więc ja lubię patrzeć na taki wskaźnik, który mówi nie tylko, jaką mam zdolność kredytową, czy ile kosztuje mieszkanie w stosunku do mojej pensji, tylko ile ja za moją pensję dostanę kredytu i w efekcie ile kupię metrów kwadratowych. Ten wskaźnik to jest taka siła nabywcza kredytowa. Dlaczego? Bo większość ludzi się kredytuje jednak.

Ten wskaźnik jest bardzo ładnie monitorowany przez Związek Banków Polskich, przez AMRON. Jest taka statystyka, widać od ponad piętnastu lat. Widać, że po prostu dzisiaj ten wskaźnik jest bardzo nisko.

Mało możemy kupić metrów kwadratowych. No i teraz to się może potoczyć na co najmniej dwa sposoby. To znaczy…

ŁK: Ale mówisz o tym, że z roku na rok coraz mniej możemy kupić? Czy raczej trend jest taki, że…

JD: On był bardzo wysoki w latach 15-21 i to był efekt tego, że my mieliśmy fajną gospodarkę, rosły nam pensje, obniżono stopy procentowe, a mieszkania no nie drożały jakoś znacznie szybciej niż wynagrodzenia.

No po prostu już były w podobnym trendzie. Jednocześnie mieliśmy powiedzmy taką najwyższą siłę nabywczą tych mieszkań. Od 22 roku mamy najpierw wzrost stóp procentowych. Ona zabrała nam zdolność kredytową, to spadło. I w momencie, kiedy w roku 23 trochę już obniżono stopy procentowe, na to wystrzeliły ceny mieszkań przez ten bezpieczny kredyt. Więc to, co zyskaliśmy na zdolności, straciliśmy na cenach.

I dzisiaj niestety jesteśmy ciągle na tym niskim poziomie. On jest porównywalny do roku 12, jeżeli sięgniesz pamięcią. W roku 12 kończyła się rodzina na swoim. Przepraszam, rodzina na swoim. Już mieszam te programy. I efekt był taki, że w 13 roku było załamanie rynku.

No i teraz my jeszcze trochę jesteśmy pod wpływem tych emocji z roku 23, ale jakby patrząc tylko wyrywkowo tylko na ten wskaźnik, no to powiedzielibyśmy kurczę, no to jednak musi być korekta cenowa, no bo jednak to musi do jakiejś tam normy wrócić. Ale na rynku nieruchomych się to tak szybko nie trwa. Może być tak, że po prostu ceny nie będą rosły.

I co się będzie działo w międzyczasie? No powolutku będzie nam rosła zdolność kredytowa, bo nam pensje po prostu rosną. Rok do roku coś tam idzie średnio do góry. No i prędzej czy później też te 100% też trochę zostaną obniżone.

Na jakiś czas, do jakiego poziomu nie wiemy, ale to też poprawi zdolność kredytową. No i teraz jak długo, jak szybko, no to już szklana kula.

ŁK: Wiesz co, to dwie rzeczy, bo to pierwsza sprawa, to czy można mówić o jakiejś normalizacji z tego punktu widzenia, tak sobie zastanawiam się, bo z jednej strony mówimy o stabilizacji w tym sensie, że gdzieś tam te ceny troszeczkę wyhamowały, odbudowuje się też zainteresowanie, czyli ten popyt.

Ludzie trochę przyzwyczylili się do tego, że nie będzie jakiegoś specjalnego programu, a jeśli będzie, to nie wiadomo kiedy, na jakich zasadach i dla kogo. Więc pytanie, czy ta stabilizacja to już jakaś normalizacja tego rynku. A druga sprawa, bo wspomniałaś o tym, że nie jesteśmy jakimś szczególnym krajem w Europie. Więc do jakiego kraju jesteśmy podobni najbardziej, żeby na przykład móc sobie zrobić taką prostą porównywarkę, prawda? Okej, ten kraj jest dla nas jakąś wykładnią, gdzie my możemy być za 5-6 lat.

JD: Najpierw się odniosę do tego pierwszego. Pytanie, kiedy będziecie słuchać tego odcinka, no bo to za dwa miesiące może się wiele o czymś zmienić.

ŁK: A to też będzie bardzo źle, bo jeżeli my mówimy o tym, że jak za dwa miesiące bardzo mocno się zmieni ta sytuacja, to wiesz, to znaczy, że ten rynek jest tak strasznie dynamiczny, że cokolwiek…

JD: Wiesz, no nie powinno się zmienić radykalnie, ale może bardziej się ujawni, bo ty mówisz o takiej normalizacji. Na pewno rynek jest bardziej zrównoważony niż był w roku 2023 czy roku 2022. I na pewno kupujący ma trochę więcej pola do oglądania mieszkań, porównywania, nie ma tego pędu.

Z perspektywy kupującego na pewno to jest bardziej normalne. Z perspektywy tego, ile musi zapłacić za mieszkanie, no to myślę, że konsumenci nie traktują tego jak normalne. No dokładnie.

Ale myślę, że teraz szczególnie, ale z drugiej strony mogą dostać rabaty. Na pewno to jest lepsza sytuacja niż w ostatnich latach mieliśmy do czynienia. No ale znowu, jak popatrzymy rynek po rynku, no to są rynki, gdzie te ceny, nawet tych miesięcznych wskaźnikach, no tam tu wzrosły o 3%, dajmy na to. No to widziałem statystykę z Gdańska, bodajże chyba z trzeciego kwartału właśnie z danych NBP. A są rynki, gdzie spadły, czyli Poznań. No i teraz, czy w Gdańsku są bardziej normalne niż w Poznaniu? No nie wiem. Lokale się muszą odpowiedzieć. Natomiast jeżeli ta sytuacja, powiedzmy, będzie się utrzymywała nadal, czyli jeszcze mamy te stopy procentowe wysokie, nie ma tego programu. Developerzy ciągle wpuszczają nowe projekty do sprzedaży, bo to się dzieje.

No i popychają ten sprzedaż rabatami. No to jednak chyba trochę będzie taniej. Nie mówię, że o 50% i nie mówię, że za 2 miesiące, ale na pewno to kupujące będzie miało w takim otoczeniu więcej wyboru, więcej tego pola do dyskusji.

Jeśli chodzi o to drugie pytanie, czyli porównywanie, myślę, że nie ma jednego benchmarku. Niestety to jest niemożliwe. Znaczy ludzie lubią się odnosić, sam się odniosłem.

ŁK: W Europie jest coś tam… Azymut, jakiś krąg, gdzie nie wiem, Węgry, prawda? Niemcy, Hiszpania, tak?

JD: No tak, ale możemy na przykład porównać sobie Hiszpanię jako kraj, który, okej, klimat ma trochę inny. Owszem, ma trochę może więcej zakupów inwestycyjnych. No ale jeżeli chodzi o niestety te wydarzenia pogodowe, to akurat mieliśmy dokładnie to samo. Natomiast podobny rozmiar. W ostatnim czasie już ekonomicznie nawet podobnie. Tam jest nawet słabsza gospodarka, bezrobocie jest wyższe. Ale z drugiej strony na przykład podatki są tam znacznie wyższe przy nieruchomościach. Mieliśmy okupas. Więc wiesz, znajdziesz podobieństwa, znajdziesz różnice.

I teraz myślę, że raczej bym patrzył na Europę Środkową pod kątem jakby etapu rozwoju. Może w ten sposób. Ale też są niuanse. Weźmy na przykład Węgry. Wam bardzo bliskie. No to Węgry były doskonałym przykładem tego, co się działo w momencie, kiedy u nas był bezpieczny kredyt. Wystarczyło zobaczyć, co się działo na Węgrzech chwila wcześniej. Ten program był de facto zaimportowany z Węgier. Można byłoby powiedzieć.

No więc ktoś sobie zadaje pytanie. No to co będzie, jak nie będzie bezpiecznego kredytu? Jak zresztą mamy od roku. Popatrzmy na Węgry. No akurat tam niemal do rado w tej chwili nieruchomościowego. No rynek troszeczkę wszedł w tą normalizację. Może trochę tam się przykorygował. To jest jakiś aspekt. Ludzie lubią się odnosić do Pragi Czeskiej. No, że w Pradze to mieszkania są znacznie droższe niż w Warszawie.

No tak, ale Praga Czeska pomijając jakby ten unikalny w sumie nawet i stare miasto, charakter, to też jest zdecydowanie silniejsze miasto w skali w ogóle całych Czech niż Warszawa w Polsce. Mamy silne inne ośrodki aglomeracyjne. Gdańsk i Kraków, no to ja nie wiem, czy w pewnym momencie one nie przegonią Warszawę cenowo.

Bo Kraków i Gdańsk zdecydowanie jakby gonią Warszawę. Wrocław tuż za nimi. A to trochę wynika z tego, że tam też się rozwinęły właśnie te firmy informatyczne. Czy informatyk siedzi w Gdańsku, czy w Warszawie to nie ma znaczenia. Natomiast na rynku nieruchomości, zwłaszcza tym pierwotnym, to to informatyk, przynajmniej w ostatnich latach często był tym kupującym. No i znowu, jest na tyle dużo niuansów, że nie do końca chyba powinniśmy tak szukać jakby pełnych analogii, że dokładnie będzie tak samo.

ŁK: Wiesz co, bo to też jest tak, wiesz, dążę cały czas do tego, jaką wykładnię przyjąć.

JD: Co ten konsument biedny ma zrobić.

ŁK: Tak, co ma zrobić, bo to tak naprawdę nie tylko ten konsument, ale to też ten profesjonalista, który jest na rynku, bo on coś mówi. On coś mówi o rynku, on coś mówi też o sobie, jako osoba, która reprezentuje jakąś markę, buduje jakiś wizerunek. Więc, wiesz, wybór tej narracji jest bardzo ważny. Nawet to, co porównywałeś nam blisko, porównać sobie Budapesz versus Polska.

Budapesz to dwa miliony mieszkańców i to jest największe miasto na Węgrzech, które skupia wokół siebie pewnie 60-70% rynku nieruchomości versus Warszawa, która ma sama dwa miliony mieszkańców. Jak to w ogóle do siebie odnieść? Jak u nas zrobić kampanię marketingową, nawet, wiesz, lokalną, billboardową, to po prostu pół kraju trzeba zaprzec, a tam robisz kampanię w jednym mieście i docierasz też do konsumentów.

JD: Dlatego takie porównanie moim zdaniem nie mają sensu i moim zdaniem z tym się spotykam. Profesjonaliści patrzą co się dzieje u nich, tu lokalnie, z przekonaniem co do tego, co się dzieje lokalnie. Co więcej, warto też pamiętać o tym, że nawet jeżeli rynek spada, mówią, że są ci developerzy, na przykład, którzy sprzedają więcej. Dlaczego? Bo mają lepszy produkt.

Może w lepszej lokalizacji, może w, nie wiem, lepiej uplasowany cenowo, bo to nie znaczy, że jest tańszy, to lepiej uplasowany, bo to jest kwestia co ja kupuję w danej cenie, czy jak ona jest mi podana i tak dalej. Przykładowo, jeżeli my, na przykład, analizujemy, na przykład, projekt deweloperski dla firmy, która, nie wiem, chce kupić działkę albo, nie wiem, pakiet działek, no to oczywiście, że patrzymy na takie tło trochę makroekonomiczne, czy jest kredyt na start, czego tam nie ma, a co się dzieje w całej Polsce, albo co się dzieje w całym mieście, no ale na koniec większość naszej analizy, tego na co my patrzymy, to jest, czy ta działka to nasąsiaduje z wysypiskiem śmieci, czy z pętlą tramwajową, czy może z pięknym parkiem, czy widok będzie na to, czy na tamto, czy w promieniu tam pięciuset metrów, nie wiem, mamy jednego konkurenta, czy dwudziestu konkurentów, czy te projekty będą się pojawiały tam, czy może gdzieś indziej. To ma zdecydowanie większe znaczenie, niż to, co się dzieje globalnie, na przykład nawet na poziomie całego miasta.

Przykład z Wrocławia. Analizowaliśmy projekt we Wrocławiu, w takiej bardzo atrakcyjnej dzielnicy, która się w ostatnich latach fajnie rozwijała, bo miasto uchwaliło tam miejscowy plan, tak jak były Żerniki, więc tam powstał nowy plan, trochę jak Wilanów w Warszawie, na zasadzie, że w miarę było jasne, co gdzie można budować, wytyczone drogi i tak dalej, no jakby dla dewelopera jakby prosta sprawa, tam bardziej działało wszystko na przetargach. I mnie nie interesowało to, że na przykład we Wrocławiu sprzedaż mieszkań tam w ostatnim czasie może spadała, czy tam rosła i tam jest jakaś oferta, jeżeli okazało się, że tam w tej mikrolokalizacji ja już w otoczeniu mam tysiąc mieszkań na sprzedaż, bo tyle się uruchomiło projektów w ostatnich trzech miesiącach i wiem już z zapowiedzi prasowych, że kolejne tysiąc zaraz będzie.

Nagle się okazuje, że 20% wszystkich mieszkań na sprzedaż we Wrocławiu jest na Żernikach. Rynek w rynku się zrobił w tym sensie. I tu już trzeba popatrzeć, co będzie tam, na ile ten nasz projekt on sobie tam poradzi na tym rynku.

I to nie znaczy, że jak jest 2000 mieszkań, to my nie sprzedamy ani jednego. No nie, to jest jakiś tempo sprzedaży, poziom ceny. Tylko trzeba wtedy na przykład trochę być bardziej konserwatywnym. No i tak samo jak nie wiem, kupimy mieszkanie na wynajem dajmy na to na warszawskim Mordorze, czy w Poznaniu koło Malty, gdzie powstanie na przykład dużo projektów PRS-owych, no to my powinniśmy być może popatrzeć na trend PRS-owy, ale tu lokalnie. Kiedy te projekty wejdą w życie, czy jak ja moje mieszkanie wyremontuję i oddam do wynajmu, to akurat 400 mieszkań obok jakiś fundusz nie wypuści. Ale jak już jestem na przykład w Olsztynie, no to fajny, ciekawy ten PRS, ale co mnie interesuje.

Tu nie ma takich projektów i jeszcze pewnie przez dłuższy czas nie będzie. Dlatego trendy są ciekawe, owszem, ale bez przesady. Mój w sumie mentor, można powiedzieć, Sławek Muturi, z którym wiele lat pracowałem właśnie w MZURI, on zwłaszcza jak analizowaliśmy pierwsze projekty kupna kamienic, on w pewnym momencie, bo trochę się różniliśmy po tym takim sposobem myślenia, ale też dlatego zresztą ze Sławkiem zacząłem współpracować, albo on zaczął ze mną.

Ja czasami popadałem w tak zwany analizys, paralizys. To znaczy taki paralizys, że za dużo tych rzeczy próbujemy pułapać. Dokładnie, bo za dużo mamy tych punktów danych i większość ludzi po prostu już nie ogarnia w pewnym momencie.

Może byśmy to zapakowali do sztucznej inteligencji i ona by tam coś wypluła z siebie, ale czasami trzeba podjąć tą decyzję. Czy tą inwestycyjną, czy konsumencką akurat. Konsumencka, moim zdaniem, jest łatwiejsza, bo można właśnie odsunąć na bok ten szum i skupić się na tych ważnych rzeczach. Jak wybór samochodu. Trochę tak. Można liczyć ile płacę za konia mechanicznego.

ŁK: Albo nawet więcej. Mało Cię interesuje, czy dana marka się świetnie sprzedaje, czy się nie sprzedaje. Gdzieś tam w jakiejś perspektywie. Po prostu Ty chcesz, lubisz, podoba Tobie się osiągi, prawda? Jakieś wskaźniki.

JD: 90% ludzi prawdopodobnie patrzy na to, czy mu się tam podoba z zewnątrz. Czy dużo pali, jaki silnik i tak dalej. Tak, czy marka zaczyna lepiej do nich mówić, czy gorzej. Ja na przykład w pewnym momencie kapriolet kupiłem. Zaczął do Ciebie wołać, tak? Tak.

Inwestycja w dobry humor i tam pewna reklama jeszcze zadziałała. To były ważne rzeczy. Ja się nie zastanawiałem nad tym, czy ja ten samochód potem sprzedam taniej, drożej. Bo się okazało, że sprzedałem go drożej, niż go kupiłem. Bo akurat rynek covidowy spowodował, że samochody zdrożały. Nie przewidzimy takich rzeczy.

Po co się nimi martwić, jeżeli mówimy o konsumpcji. I niezależnie, co myślicie, to mieszkanie, dom, teraz patrzę po prostu nawet w kamerę celowo, ono jednak przede wszystkim będzie konsumpcją. Będzie jakąś oszczędnością, ale wy będziecie tam żyć, mieszkać, spędzać miłe i te słabsze chwile. I to raczej ma znaczenie, czy to będzie dla nas dobre miejsce. Ceny na takie historie mają mniejsze znaczenie. Moim zdaniem w tym wszystkim.

ŁK: Nawet z tego punktu, bo tak już do jakiejś puenty zmierzasz, one o tyle rozumiem, mają znaczenie, że my kompletnie na to nie mamy wpływu. Jeżeli ja mam potrzebę kupić mieszkanie, bo sytuacja zdrowotna, rodzinna, jakakolwiek, to mogę pokwękać i ponarzekać, ale jak muszę kupić, to muszę znaleźć sposób, żeby to zrealizować.

JD: Tak. Możemy natomiast robić to, o czym też w sumie dłuższego czasu mówimy, no to wybrać dobre miejsce, dobrą lokalizację, dobry budynek, dobry standard, albo przynajmniej w dobrym standardzie wyremontować, czy wykończyć takie mieszkanie. Na to już mamy wpływ i moim zdaniem to już ma większe znaczenie.

ŁK: Tu się zastanawiam teraz, czy można obserwować takie trendy, że można obserwować większą tą migrację pomiędzy miastami albo poszczególnymi lokalizacjami ze względu na to, że jednak koszty życia już tak są mocno przytłaczające, że wolę wybrać, no wiesz, zmienić Gdańsk na Warszawę, Gdańsk na Konin, czy cokolwiek innego, nie?

JD: Znaczy myślę, że danych twardych nie ma, bo jakby dane twarde to są w GUSie, tam jest po prostu tu się wymeldował, tam się zameldował do widzenia. No i jakby tam nie pada pytania, dlaczego. Tylko powodu nie ma. Więc to trzeba znowu mieszać z ankietami, a wiadomo, że ankiety to jest próba i co więcej deklaratywna, więc to tak bywa różnie.

Ale ciekawostka na przykład jest taka, że coś jest w temacie. Od roku dwudziestego pierwszego migracja do Warszawy spadła, a emigracja wzrosła. Znaczy coś zadziałało, nie? Przynajmniej w Warszawie. Oczywiście to tam jest zlepek różnych tam sytuacji. No ale jest jakaś punkt zaczepienia. Ale myślę, że też otoczenie, to co słyszymy ma też znaczenie, co mówią ludzie.

Obserwacje, co gdzieś się zaczynają przeprowadzać. Za szczęście na Instagramie widzimy, że ktoś tam sobie mieszka w domu gdzieś tam pod jakimś parkiem narodowym, czy czymś tam. Okej, ale to nie będzie statystyka, no i zapomnijmy.

Znaczy jeżeli chcemy inwestować jakby, bo teraz nie wiem skąd jest pytanie, ale na przykład gdyby to było pytanie, bo inwestycyjnie chce z tego skorzystać. Ja myślę, że kupną mieszkania, żeby skorzystać z takiego trendu, to to nie wyłapie.

ŁK: Nawet myślę, że to jest tak stricte z punktu widzenia życiowego. No mogę sobie przeliczyć ile zarabiam, ile mam, za ile mogę kupić nieruchomość i myślę sobie, kurczę no. Nie chcę się przywiązywać do miejsca, w innej lokalizacji jest atrakcyjniej. Nie ma tych twardych danych, o których mówisz, ale to też jest coś, co można obserwować.

JD: No tak, ale ja myślę, że to na koniec ja znowu, nasze odczucia powinny odpowiedzieć. Podam przykład. Ja w 22 roku na miesiąc się wyprowadziłem do Gdyni konkretnie. Zawsze miałem takie marzenie pomieszkać w Gdyni i w ogóle. No i jakoś, nie wiem, nie przypadło mi, że nie dam do gustu i wróciliśmy do Warszawy akurat. I tu żadna statystyka mi tego nie powie.

Trzeba było tam pojechać i zobaczyć i już. Może być tak, że nam się gdzieś nie podoba albo mamy jakieś tam właśnie przekonania na temat jakiegoś tam miasta, ale w sumie myślę. Tak. Pomieszkać tam na przykład miesiąc. To już nie jest jakieś tam nieosiągalne i zobaczyć jak będzie i wtedy podjąć decyzję.

ŁK: Lekko bym zamknął teraz ten taki element. Ten kabriolet mnie lekko przyciągnął, czyli ten rynek nieruchomości trochę byśmy odłożyli. A zadałbym Ci takie pytanie, bo też mnie to trochę tak wrapuje. Skąd Ty pozyskujesz wiedzę? Skąd Ty pozyskujesz dzisiaj informacje na temat też tego co robisz zawodowo? Czyli tak naprawdę trochę bym chciał poznać ten taki Twój element studiowania.

JD: Od kuchni, tak?

ŁK: Od kuchni, tak. Skąd to? Bo wiesz, jestem obserwatorem i też Ciebie i gdzieś tam się znamy z różnych rodzajów rzeczy zawodowych. Czytuję portal. Wiem jak on jest mocno naładowany danymi. Aż czasami w taki sposób, że aż za bardzo. Dobrze, że to opowiedziałeś. Więc na pewno też tam to trzeba filtrować z drugiej strony. Ale skąd są te dane? Jak to wygląda? Co Ty przyglądasz?

JD: Wydaje mi się, że jeżeli pytasz o warsztat, skąd my mamy tę wiedzę i dlaczego przykładowo, agnostycznie patrzymy na różne raporty, to jest chyba doświadczenie przede wszystkim. Znaczy ja na rynku nieruchomości zawodowo, czyli najpierw jako inwestor, potem jako doradca, członek zarządu i tak dalej. Jestem od ponad 11 lat. No i teraz w tym czasie, na początku pewnie patrzyłem w jedno źródło, potem zobaczyłem, czy ono nie działa, patrzyłem w drugie. Potem coś mnie zafrapowało, więc napisałem do tego NBP, ej, a jak wy robicie tam coś tam? I oni odpowiedzieli, że okej.

Rozmawiałem ze starszymi koleżankami czy kolegami, którzy siedzą w fachu. Oni mają swoje opinie, nie zawsze też poprawne. I wydaje mi się, że po tylu latach jakby narosło tych trochę doświadczeń, że trochę lepiej czuję skąd brać pewne nie wiem, dane, jak je próbować odczytać.

Po drugie odczytując je i dając jakąś, jednak jak ja je odczytuję i robię jakąś interpretację, to jednak je tam przefiltrowuję de facto. Przetwarzam. Więc jednak też się nauczyłem tego, żeby mieć dużo pokory wobec tego, co piszę. Jak twardo, z jakimi przekonaniami czy ewentualnie zastrzeżeniami, że okej, a czegoś nie jesteśmy pewni i tak dalej. No bo też zdarzało mi się wykonywać błędne prognozy czy tam błędne sądy wskazywać. Te najczęściej ci wytykają.

Tych poprawnych to ci nikt nie wytyka. No ale miałem też wiele poprawnych też z innych sektorów, bo jakby zawodowo w takiej analizie właśnie różnych danych, to ja jestem od 2008 zatrudniony. Wcześniej pracowałem bardziej w korporacjach, teraz mam własną firmę, ale pracując w korporacjach, pracowałem na przykład dla firm energetycznych, dla górniczych.

Tam są inne dane, inne interpretacje, na przykład zajmowałem się cenami węgla energetycznego, słuchania na rynkach światowych i jak one wpływają na ceny w Polsce. No i to jest, wiesz, podobne ćwiczenie, podobny brak danych, podobne opinie, multum czynników, które na to wpływają. Wydaje mi się, że to znowu było doświadczenie spróbowania zrozumienia,

ŁK: skąd zamiłowanie do danych. Od początku to gdzieś tak?

JD: Nie, to myślę, że to jest już pokoleniowo. Mój dziadek był profesorem matematyki i chyba od niego jakby ja i mój brat byliśmy mocno analityczni liczbowi, nazwijmy to w ten sposób. On też miał duży wpływ na moją edukację, to, że trafiłem na SGH, to jego zasługa de facto.

A wcześniej byłem też w liceum, gdzie miałem taki podwójnie rozszerzony program matematyki, on się MatKwadrat nazywał. Miałem sześć lekcji matematyki tygodniowo, dwóch nauczycieli i każda wolna godzina to wychowawczyni nam tą matematykę przeladowała. Więc wiesz, to prawdopodobnie to już tak się wdrukowało w tą głowę.

Ale sama pasja do liczb, może nie pasja, ale jednak zajawka a zamyłowanie, coś w tym jest. Moja żona się śmieje, że w każdej chwili mam jakiś wykres przed oczami. No więc to nie tylko jest patrzenie w te rzeczy, ale też łączenie kropek.

Bo to, co długi czas opowiadaliśmy, że są różne źródła i tak dalej, każda trochę co innego mówi, to jest troszeczkę w tym gąszczu trzeba umieć się poruszać. Łączenie kropek i tu dochodzi właśnie to, że studiując w Szkole Głównej Handlowej, przede wszystkim studiowałem statystykę. Tam zrozumiałem, potem czytając też wiele różnych ciekawych książek, przede wszystkim na przykład właśnie Talaba, którego wspominałeś, który tak bardziej już laicko tłumaczy pewne takie niuanse statystyki, że choćby nie wiadomo ile tych kropek połączy, które mówią coś, to życie i tak może przynieść coś innego.

ŁK: No i przyniosło w postaci nawet czegoś czarnego będzie.

JD: Na przykład. Więc jakby tu wskazuje zwłaszcza na tę pokorę, czy na tą świadomość, że pewne rzeczy są losowe i ich nie przewidzimy, więc zawsze gdzieś powinniśmy na to zwracać uwagę, albo wiedzieć, że nie przewidzimy. So what? No to trudno, nie? Tak samo jak nie przewidzimy, to już tylko powiem, nie przewidzimy tego, że na przykład będziemy mieli wypadek samochodowy, albo na przykład samolot się rozbije. To jest bardzo rzadkie zdarzenie. Ale możemy mieć miejsce.

No i co? Nie latamy, nie jeździmy samochodami? No i co? Zdarzają się tacy, co z tego powodu nie, ale po prostu.

ŁK: Chciałem powiedzieć, bo to, o czym mówiłeś, idealnie koresponduje mi z takim cytatem od Seneki, że nie możemy być przygotowani na to inaczej. Nie możemy przewidzieć tego, co nas spotka, ale przynajmniej możemy być przygotowani w taki sposób, że możemy się tego spodziewać. Jakby czegoś, co jest w jakikolwiek sposób, nawet nieopisane, ale już nas, jakąś gotowość w nas budzi.

JD: Ja mam inny cytat. Howard Marks, to jest, on nie jest filozofem akurat, to jest inwestor, założyciel oak tree.

ŁK: Statystyk.

JD: Nie, on chyba nie był statystykiem, ale wiele lat pracował na rynkach finansowych. Jedną z największych firm jakby inwestycyjnych na świecie stworzył. I on ma dwie takie ciekawe książki. Jedna właśnie była poświęcona cyklom rynkowym. I on w niej powiedział, i to jest jego taki znany cytat, że nie możesz przewidzieć, ale możesz się przygotować.

You can’t predict, you can’t prepare.

To jest tylko tyle. Po prostu. Mówiliśmy o kabriolecie. Do kabrioletu między reklamą, którą widziałem, już nie mogłem jej znaleźć niestety nigdzie, a momentem kupna minęło kilka wydarzeń i co najmniej 4-5 lat. I w tej reklamie w jednej pigułce było zamieszczone kilka sportów ekstremalnych, które swego czasu jakby uprawiałem.

Tam była wspinaczka, nurkowanie i skoki spadochronowe. Do teraz tylko się wspinam akurat. I skoki spadochronowe, no to też jest taki sport, który ludziom się wydaje, że on jest nie wiadomo jak i bezpieczny itd. Efektowne jest zakończenie, jak coś ci tam nie wyjdzie. Ale są statystyki. Obecnie skoki spadochronowe to jest 5 mikromortów.

To jest taka jednostka specjalna. 1 mikromort to jest 1 zgon na milion powtórzeń. Czyli…

ŁK: Mój drogi, ja studiowałem filozofię.

JD: W skrócie musiałbyś bardzo dużo uskakać, żeby zginąć.

ŁK: No to się domyśliłem. Statystycznie.

JD: Ale teraz żeby to porównać, bo znowu to tobie te piątka nic nie mówią. Jakbyś to porównał w czasie wojny. Prawda? Wiesz co… Biję do tego kontekstu, jak bardzo ważne jest… Ja to porównam do biegów maratońskich. Biegi maratońskie to jest chyba 7. Czyli są bardziej ryzykowne. Tylko jednego dnia pewnie przelecisz jeden bieg maratoński i następnego pewnie już sobie dasz spokój. A skoków możesz jednego dnia trzasnąć 10-15. I podobno do nurkowania rekreacyjnego. To nie jest bardziej ryzykowny sport. I teraz ciekawostka jest taka, że ten wskaźnik bardzo mocno spada w skokach spadochronowych.

Dlaczego? Bo to jest sport akurat powojskowy, gdzie szkolenie w 80%, zwłaszcza na początku, nie polega na tym, jakie tam robić akrobacje, fikołki i tak dalej. Tylko jak nie zginąć. Przede wszystkim. I większość sportów właśnie ekstremalnych, warto zwrócić uwagę na to, w jaki sposób one są szkolone, głównie to jest bezpieczeństwo. I przez to się powoduje, że ten sport wcale nie jest taki ryzykowny. Co więcej, to jest znowu średnia, więc jak wytniemy latające wiewiórki i parę innych szczególnych sposób skoków, to naprawdę ciężko sobie zrobić krzywdę.

Ale to wynika z przygotowania.

ŁK: Czyli jak mój syn będzie chciał uprawiać jakiś sport i on powie, słuchaj, najbezpieczniejszy sport na świecie skoki spadochronowe.

JD: Może nie najbezpieczniejszy, ale można o tym zarządzić.

ŁK:  Jedno z takich pytań, które jawi mi się w taki sposób oczywiste, to pytanie gdzie ty się widzisz za 3-5 lat? Z punktu widzenia twojego biznesu, samego portalu, który się prężnie rozwija i ma fajne fundamenty do tego, żeby być też istotnym medium takim, raportowym, analitycznym w Polsce. Gdzie ty się widzisz za 3-5 lat? Myślisz o tym, czy to są takie rzeczy, które cię nie frapują na co dzień?

JD:  Ostatnio nie miałem czasu o tym myśleć, bo tak dużo, że tak powiem, dzieje się wokół właśnie mojej firmy. W tym sensie, że ona się rozwija i jest dużo pracy po prostu. I tak naprawdę jak ją zakładałem, to miałem jedno w głowie, wyszło trochę co innego, ale to co innego kiedyś sobie w notesie zapisałem, więc może nie było tak źle. Podświadomość może zadziałała.

Natomiast firma ma raptem 2 lata. Niedawno obchodziliśmy drugie urodziny, więc w historii firm to jeszcze jesteśmy bardzo, bardzo, bardzo wcześnie. Więc za 3 lata może się okazać, że będziemy robić kompletnie co innego, albo przynajmniej trochę co innego. Prawdopodobnie to niezależnie co to będzie, będzie związane raczej właśnie z danymi, z analizami, z innymi nieruchomości.

ŁK: Ale raczej rynek nieruchomości, czy na przykład myślisz o tym, że motoryzacja?

JD: Nie, nie. Rynek nieruchomości zdecydowanie, bo ja tu łączę dwie pasje. Znaczy łączę te liczby. Ewidentnie tam mówiłeś, przeładowanie danych. Trzeba czasami…

ŁK: Optymalizację musisz włączyć.

JD: Nie, nie, nie. Ja chcę wdrożyć takiego czata, wiesz, ale tam czat GPT, który na bazie tej wiedzy, która już u nas jest zgromadzona, bo ona już jest przetworzona w pewien sposób, żeby on… Trochę jeszcze skondensował, tak? Nawet nie chodzi o kondensację, tylko o wyciąganie wniosków, bo znowu one też są robione zawsze w jakimś kontekście, więc chciałbym, żeby ten nasz system na przykład za parę lat był w stanie… Zadaj mu pytanie. Dobra, mam taką kwotę, to myślę sobie w głowie, gdzie powinien zainwestować, a on wtedy tam wyciągnie tam na przykład analizy demograficzne, cenowe i tam nie wiadomo co jeszcze. I może coś na bazie tego jakby już skonstruuje, ale już nie na bazie tego szumu z internetu.

ŁK: Czyli FLTR, twój personalny doradca inwestycyjny?

JD: Może tak będzie. Nie wiem, czy do tego dojdzie, tyle że po drodze jest parę rzeczy, które musi się wydarzyć. Zobaczymy na co wystarczy czasu. Niestety mamy go skończony. Jest skończony czas. Niestety doba ma tylko 24 godziny. Dzieje się dużo innych ciekawych jakby pomysłów czy projektów, które realizujemy. Rynek też się zmienia. Konkurencja robi różne rzeczy. I zobaczymy, gdzie to będzie.

ŁK: Czyli bezpośrednio jakby nie kreujesz sobie takich planów, że za 3-5 lat gdzieś tam się widzisz.

JD: Na pewno w rynku nieruchomości, na pewno w danych? Tak, znaczy na pewno to będzie połączenie jednego z drugim, bo niezależnie gdzie pracowałem, czy w dużej korporacji doradczej, czy na rynku nieruchomości jakby prowadząc projekty własne. Sam zresztą mam ze wspólnikami na przykład kamienice w jednym z miast powiatowych. Szczerze ja widzę, że jedno mnie kręci i nawet jak mam ten projekt właśnie nieruchomościowy, to i tak siedzę w tych liczbach.

Teraz się zajmuję finansami, wyliczankami i tak dalej. Więc nawet jeżeli się okaże, że no nie wiem, zrobimy piwot duży, to najprawdopodobniej on będzie gdzieś w tamtym obszarze. No więcej nie zdradzę, bo za trzy lata to jest szmat czasów.

Już firma ma mniej niż dwa lata. Znaczy mniej niż te trzy, ma dwa lata konkretnie, więc to jest zagadka, ale to będzie coś takiego. Na pewno to jest za wcześnie, żebym miał na przykład siąść sobie spokojnie i powiedzieć jadę w Bieszczady i tam nie wiem, będę pas kozy czy coś tam. Trochę za bardzo mnie jeszcze nosi, ale może za pięć lat mi przejdzie.

ŁK: Super. Jan, bardzo Tobie dziękuję za to dzisiejsze spotkanie. Nie spodziewałem się, że też to pójdzie w takim kierunku, że z jednej strony sobie porozmawiamy o tych trendach i w taki sposób, który mam nadzieję, że będzie lekcją dla naszych odbiorców, żeby starać się z tego szumu informacyjnego i dużych nagłówków jednak zawsze wracać do lokalnego rynku i patrzeć co u mnie w moim mieszkaniu paradoksalnie się dzieje, więc myślę, że to taka cenna lekcja. A ten kabriolet, te rzeczy osobiste, to jest taka fajna metafora. No i skoki spadochronowe, które myślę, że też głęboko zostanie i ze mną i z naszymi odbiorcami, tak że ja bardzo Tobie serdecznie dziękuję za to spotkanie i mam nadzieję, że jeszcze do zobaczenia.

JD: Ja dziękuję Tobie i przede wszystkim słuchaczom. Mam nadzieję, że Was nie zanudziłem i że z tej ilości informacji czy różnych spojrzeń, no bo jednak podawaliśmy różne, znajdziecie coś dla Was, bo to też nie jest tak, że moim zdaniem to raczej powinniście sobie wybierać tak punktowo to mi leży, to rozumiem, to czuję niż…

ŁK: Brać worek i po prostu iść z worekiem na rynek.

JD: Tak, tak, tak. Słuchajcie takich rzeczy więcej, jest dużo ciekawych właśnie eksperckich materiałów można powiedzieć w mediach. Trzeba do nich dotrzeć, posłuchać, wyjąć to, co chcemy i ten obrazek się sklei tak, jak byście chcieli.

ŁK: Super. Bardzo Tobie dziękuję i dziękuję Wam serdecznie.