Umowa przyrzeczona – ostatni krok w drodze do własnej nieruchomości

Zakup nieruchomości to proces złożony, wymagający nie tylko odpowiednich dokumentów, ale i wiedzy, jakie kroki należy podjąć, by bezpiecznie stać się właścicielem mieszkania, domu czy działki. W całym procesie ważną rolę odgrywa umowa przyrzeczona – dokument, który kończy formalności i potwierdza przeniesienie własności. Zanim jednak usiądziesz do stołu z notariuszem, warto wiedzieć, jakie koszty się z tym wiążą, co należy sprawdzić przed podpisaniem oraz kiedy można skorzystać ze zwolnienia z podatku PCC. W tym artykule krok po kroku wyjaśniamy, co warto wiedzieć o umowie przyrzeczonej.

Czym jest umowa przyrzeczona?

Umowa przyrzeczona to dokument kończący proces sprzedaży nieruchomości – to właśnie na jego podstawie następuje przeniesienie prawa własności z dotychczasowego właściciela na kupującego. Podpisywana jest u notariusza i stanowi realizację wcześniejszych ustaleń zawartych w umowie przedwstępnej.

Jeśli jedna ze stron nie stawi się na podpisanie umowy przyrzeczonej (a wcześniej zawarto umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego), druga może dochodzić swoich praw w sądzie lub domagać się odszkodowania.

Koszty umowy przyrzeczonej – ile zapłacisz?

Koszty związane z podpisaniem umowy przyrzeczonej zazwyczaj pokrywa kupujący, choć nie wynika to bezpośrednio z przepisów prawa – strony mogą ustalić inny podział tych opłat. Do najczęstszych kosztów należą:

• taksa notarialna (wynagrodzenie notariusza),
• opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej (200 zł),
• koszt odpisów aktu notarialnego.

Wysokość taksy notarialnej zależy od wartości nieruchomości. Przykładowo:

• przy wartości powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł: 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł: 4770 zł + 0,2% od nadwyżki,
• powyżej 2 000 000 zł: 6770 zł + 0,25% od nadwyżki, ale nie więcej niż 10 000 zł.

Brak podatku PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości z rynku wtórnego

Od 2024 roku osoby kupujące pierwszą nieruchomość z rynku wtórnego są zwolnione z obowiązku zapłaty podatku PCC (2%). To realna oszczędność – w przypadku mieszkania za 500 000 zł to aż 10 000 zł mniej do zapłaty. Warto jednak pamiętać, że zwolnienie dotyczy tylko jednej nieruchomości i tylko, gdy nabywca wcześniej nie posiadał lokalu mieszkalnego.

Sprawdzenie nieruchomości przed podpisaniem umowy

Zanim podpiszesz umowę przyrzeczoną, koniecznie:

• Sprawdź księgę wieczystą – upewnij się, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką ani roszczeniami osób trzecich.
• Zweryfikuj stan prawny i techniczny – czy lokal ma samodzielność? Czy posiada odbiór techniczny? Czy nie toczy się żadne postępowanie administracyjne lub sądowe?
• Zbierz wymagane dokumenty – np. zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami, wypis z rejestru gruntów czy zgodę małżonka na sprzedaż (jeśli wymagana).
• Skonsultuj się z notariuszem lub agentem nieruchomości – ich doświadczenie może uchronić Cię przed kosztownym błędem.

Umowa przyrzeczona przy kredycie hipotecznym

Kupując nieruchomość z pomocą kredytu, konieczne jest przedstawienie bankowi umowy przyrzeczonej – to na jej podstawie bank uruchomi środki i przekaże je sprzedającemu. Umowa ta podpisywana jest po spełnieniu wszystkich warunków kredytowych, dlatego wcześniejsze przygotowanie i współpraca z pośrednikiem czy doradcą kredytowym są tak ważne.

Umowa przyrzeczona to formalność, bez której nie dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości. Warto z wyprzedzeniem przygotować się do tego kroku – poznać koszty, zadbać o dokumenty i zweryfikować stan nieruchomości.