Umowa deweloperska - na co zwrócić uwagę?

maj 10, 2019 · Time 15 min. czytania

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie od dewelopera? Ostrożności nigdy za wiele. Jeśli masz za sobą wybór lokalizacji nowego mieszkania, sprawdź dokładnie firmę deweloperską i przeczytaj nasz poradnik. Dowiesz się, co gwarantuje umowa deweloperska, co powinna zawierać i na co zwrócić uwagę przy jej podpisywaniu. 

Ustawa a umowa deweloperska

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. Nr 232, poz. 1377) potocznie zwana jest “ustawą deweloperską”. Na jej podstawie zawierana jest umowa deweloperska, w której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, prawa własności domu lub mieszkania. Nabywca natomiast zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia prawa własności nieruchomości. W skrócie oznacza to, że deweloper zobowiązuje się do sprzedaży wybudowanego mieszkania, a kupujący – do zapłaty za to mieszkanie.

Podstawowym założeniem, przyświecającym prawodawcy przy tworzeniu ww. ustawy, było zapewnienie szerokiej i skutecznej ochrony praw nabywców. Stąd też zawiera ona przede wszystkim regulacje zabezpieczające przed nieprawidłowymi działaniami dewelopera bądź sytuacjami losowymi, będącymi wynikiem niekorzystnego zbiegu zdarzeń niezawinionych przez dewelopera, a mogącymi skutkować utratą wpłaconych przez nabywcę środków.

Gdzie sprawdzić umowę deweloperską?

Przed podpisaniem umowy u notariusza należy zapoznać się dokładnie z jej treścią. Rozbudowane i skomplikowane zapisy można skonsultować z kancelarią prawną, specjalizującą się w tego typu usługach. Specjalista zweryfikuje nie tylko zapisy umowy, ale również sytuację prawną dewelopera oraz nieruchomość, na której powstać ma inwestycja. Dzięki temu będziesz mieć pewność, co podpisujesz.

Kto ponosi koszty?

Umowa deweloperska jest obowiązkowo zawierana przed notariuszem w formie aktu notarialnego. Koszt wszystkich czynności przy zawieraniu umowy deweloperskiej obejmuje:

  • wynagrodzenie notariusza,
  • sporządzenie wypisów aktu notarialnego,
  • koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym (w równych częściach obciążają nabywcę nieruchomości oraz dewelopera).

Co zawiera umowa deweloperska?

Umowa deweloperska musi zawierać w szczególności:

  • określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej,
  • cenę nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego albo prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym,
  • informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie, obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach,
  • położenie oraz istotne cechy domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny, będący przedmiotem tej umowy,
  • informację o usytuowaniu lokalu mieszkalnego w budynku,
  • określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,
  • termin przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego albo prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym,
  • wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera,
  • informacje dotyczące m.in. mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
  • numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację, czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone,
  • termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego,
  • określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa,
  • określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej,
  • wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
  • oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami dotyczącymi dewelopera oraz stanu prawnego nieruchomości, na której realizowane będzie przedsięwzięcie deweloperskie,
  • termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
  • informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bez obciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje,
  • zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego, stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości, służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Na co zwrócić uwagę?

  1. Jak są zabezpieczone twoje pieniądze? Pieniądze na poczet mieszkania lub domu mogą być wpłacane na rachunek powierniczy otwarty lub zamknięty. W przypadku rachunku otwartego Inspektor Nadzoru Budowlanego jedzie na miejsce budowy po zakończeniu danego etapu i sprawdza, czy założone w harmonogramie prace zostały wykonane. Wypłata może zostać wstrzymana, jeśli wykryje jakieś nieprawidłowości. Jeżeli wszystko zgadza się z harmonogramem prac, bank wypłaca transzę środków firmie deweloperskiej zgodnie z obowiązującą umową deweloperską. Deweloper może dysponować środkami wypłacanymi z otwartego rachunku powierniczego tylko i wyłącznie w celu realizacji inwestycji, dla której prowadzony jest rachunek powierniczy. Natomiast w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego wypłata deweloperowi wszystkich środków na nim zdeponowanych następuje po przeniesieniu na nabywcę prawa, będącego przedmiotem danej umowy deweloperskiej, a ściślej – po otrzymaniu przez bank odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo będące przedmiotem danej umowy deweloperskiej, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca. Oczywiście ta druga opcja jest dla ciebie dużo bardziej korzystna. Mało kto jednak zwraca uwagę na to, że dotyczy to jedynie ceny mieszkania. Kwota za garaż, który stanowi osobny lokal, albo kwota za udział w garażu nie będą wpłacane na rachunek powierniczy. Nie będą one podlegać specjalnej ochronie na wypadek upadłości dewelopera. Niektórzy deweloperzy specjalnie tak dzielą kwoty, by jak najmniej było wpłacanych na rachunek powierniczy – takie praktyki mogą stanowić obejście przepisów.
  2. Harmonogram płatności – sprawdź, jaki harmonogram płatności proponuje deweloper. Najkorzystniejszym systemem płatności jest na przykład 10/90 lub 20/80. Deweloperzy często posiłkują się pieniędzmi wpłacanymi przez klienta w transzach – po zakończeniu kolejnych etapów budowy (np. 4 raty* 25 %). Taki system sprawia, że z każdą kolejną uruchomianą częścią kredytu potencjalny nabywa ponosi co raz to większe koszty. W przypadku systemu dwuratalnego kredyt możemy uruchomić jedynie raz, co znacznie ogranicza koszty. Należy pamiętać, że harmonogram płatności z reguły można negocjować z deweloperem, a dzięki temu dostosować do własnych potrzeb.
  3. Kiedy cena mieszkania może ulec zmianie? Zmiana ceny w przypadku zmiany metrażu mieszkania to rzecz typowa. Rzeczywista powierzchnia mieszkania już po wybudowaniu prawie zawsze różni się od powierzchni przewidzianej w projekcie. Najczęściej jest to różnica ok. 1,5%-2%, ale w przypadku małych mieszkań może wynieść nawet 4%. Sprawdź, jaki wpływ będzie miała zmieniona powierzchnia na cenę. Czy deweloper zwróci ci nadpłatę, jeśli mieszkanie będzie mniejsze niż planowane? Czy będziesz musiał dopłacać, jeśli mieszkanie będzie większe? Czy będziesz mógł odstąpić od umowy, jeśli wzrost ceny będzie dla ciebie nieakceptowalny? Czy zmiana powierzchni balkonu albo ogródka też będzie miała wpływ na cenę? Deweloper z reguły w umowie zastrzega sobie również możliwość zmiany cen w przypadku zmiany wysokości podatku VAT. W tym wypadku mamy prawo zaakceptować zmniejszenie lub zwiększenie ceny lub odstąpić od umowy.
  4. Do kiedy ma nastąpić odbiór mieszkania, wydanie mieszkania i zawarcie umowy przyrzeczonej? W umowie deweloper powinien zadeklarować, do kiedy nastąpi zakończenie robót, ale dla ciebie nie ma to aż takiego znaczenia. Ważniejsze jest, kiedy będziesz mógł sprawdzić prawidłowość wykonania mieszkania – a więc kiedy dojdzie do odbioru i spisania protokołu określającego wady. Kolejna istotna data to dzień wydania mieszkania w twoje posiadanie, czyli oficjalne przekazanie kluczy. Może to nastąpić w tym samym dniu co odbiór, ale nie każdy deweloper wprowadza taką zasadę. Najważniejszą datą jest dzień, do którego powinieneś się stać właścicielem mieszkania. Zwróć uwagę, ile wynosi termin między dniem odbioru, a dniem zawarcia umowy przyrzeczonej. Standardowo to dwa-trzy miesiące; termin półroczny jest bardzo długi i należy się zastanowić, czemu deweloper wprowadza aż taki „bufor bezpieczeństwa”.
  5. Jakie koszty utrzymania mieszkania będziesz ponosić po wydaniu mieszkania? Wszyscy deweloperzy obciążają swoich klientów kosztem utrzymania mieszkania od dnia wydania. Czy w umowie jasno opisano, jakie koszty będziesz w związku z tym ponosić? Czy za tzw. media będziesz płacić sam, czy za pośrednictwem dewelopera? Czy deweloper będzie pobierać opłatę za administrowanie budynkiem? Czy deweloper przerzuci na ciebie koszt podatku od nieruchomości albo opłaty za wieczyste użytkowanie (podpowiem ci: nie ma prawa tego zrobić). Te postanowienia prawie zawsze stanowią klauzulę niedozwoloną (abuzywną) – zwykle ze względu na to, że są bardzo niejasne i że deweloper może dowolnie decydować, co zaliczy do kosztów utrzymania mieszkania.
  6. Czy wszystkie informacje, na których ci zależy, są zapisane w umowie? Nie wierz reklamie, nie wierz obietnicom osoby z biura obsługi klienta, nie wierz wizualizacjom i opisom na stronie internetowej inwestycji. Jeśli chcesz mieć pewność, że twoje mieszkanie będzie mieć określone cechy – niech to będzie wpisane w umowie. Jeżeli zależy ci na udogodnieniach w częściach wspólnych (placu zabaw, monitoringu, ogrodzeniu osiedla itp.) – niech to będzie wpisane do umowy. Jeśli zależy ci na możliwości korzystania z boiska na innej działce w ramach osiedla – również zastrzeż to w umowie.
  7. Jakie jeszcze koszty będziesz ponosić (oprócz obowiązku zapłaty ceny i ponoszenia kosztów utrzymania mieszkania)? Obowiązek zapłaty ceny i kosztów utrzymania mieszkania po wydaniu to typowe postanowienia. Zwykle będziesz też obciążony kosztem zawarcia umowy przyrzeczonej. Niektórzy deweloperzy obciążają klientów jeszcze innymi kosztami – np. opłatą za przyłączenie do sieci albo opłatą za wydanie przez bank zgody na wyodrębnienie mieszkania bez obciążenia hipoteką.
  8. Czy możesz odstąpić od umowy, jeśli nie otrzymasz kredytu? Część deweloperów przyznaje klientom prawo odstąpienia od umowy w przypadku, gdy nie uzyskają kredytu. Często możliwość odstąpienia jest obwarowana szeregiem warunków, z których część może być trudna do spełnienia. Jeśli zależy ci na prawie odstąpienia, zastanów się, czy wiesz w jaki sposób skutecznie odstąpić od umowy, jakie dokumenty musisz przedstawić i ile czasu zajmie ci zgromadzenie tych dokumentów.
  9. Jakie przysługują ci uprawnienia, jeśli deweloper opóźni się z przedstawieniem mieszkania do odbioru albo zawarciem umowy przyrzeczonej? Ustawa deweloperska daje ci prawo odstąpienia od umowy, jeśli deweloper nie przeniesie na ciebie własności mieszkania w terminie. Jednak w umowie deweloperskiej można wprowadzić również inne postanowienia, mobilizujące dewelopera do wykonania umowy. Można skrócić termin, wynikający z ustawy, ale też wprowadzić nowe prawa odstąpienia, kary umowne, obowiązek zapłaty odszkodowania, obowiązek zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Przeanalizuj, czy opisane w umowie postanowienia są dla ciebie zrozumiałe i czy będziesz wiedział, w jaki sposób skutecznie odstąpić od umowy. Oblicz wysokość kary albo zadatku, jakich będziesz mógł domagać się od dewelopera (w zależności od przypadku – kary za każdy dzień opóźnienia, lub jednorazowej kary w przypadku odstąpienia od umowy). Zwróć uwagę, czy kara jest obliczana w oparciu o cenę czy tylko niektórych zaliczek; jeśli w oparciu o cenę – to o kwotę brutto czy netto.
  10. Kiedy deweloper może domagać się od ciebie kar, odszkodowania itp.? Sprawdź, czy deweloper może domagać się od ciebie innych kwot niż typowe odsetki za opóźnienie w zapłacie. Najczęściej deweloperzy przyznają sobie prawo do żądania kary umownej w przypadku odstąpienia od umowy, gdy nabywca nie przystąpił do odbioru mieszkania lub do zawarcia umowy przyrzeczonej. Przeszukaj dokładnie umowę, czy nie występują w niej jeszcze inne kary, np. za brak dostarczenia deweloperowi zgody twojego banku na wykreślenie roszczenia o ustanowienie hipoteki z księgi wieczystej. Oblicz, ile może wynieść kara naliczona przez dewelopera i porównaj z karami, których możesz domagać się ty.
  11. Cesja umowy deweloperskiej – zgodnie z definicją cesja jest umową cywilnoprawną zawieraną pomiędzy wierzycielem (zbywcą wierzytelności / cedentem) a osobą trzecią (nabywcą wierzytelności / cesjonariuszem), na podstawie której wierzyciel przenosi swoją wierzytelność wobec dłużnika na osobę trzecią. Gdy myślimy o cesji, podstawową rzeczą, na którą powinniśmy zwrócić uwagę, jest to, czy umowa mówi o zgodzie dewelopera na jej dokonanie. Jeżeli umowa wymaga uzyskania pozwolenia od dewelopera na przeniesienie praw z umowy na inną osobę, nie będziemy mogli dokonać transakcji, a co za tym idzie nie będziemy mogli liczyć na zyski. Gdy umowa deweloperska milczy na temat cesji, cesja prawa z umowy deweloperskiej nie jest możliwa bez zgody dewelopera. Natomiast jeżeli deweloper wyrazi zgodę na cesję (podczas lub po podpisaniu umowy deweloperskiej), umowa cesji praw z takiej umowy powinna zostać dokonana w formie aktu notarialnego.

Wpis roszczenia z umowy deweloperskiej do księgi wieczystej

Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczeń. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego, stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb
mieszkaniowych.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, jeżeli:

  • umowa deweloperska nie zawiera wszystkich elementów, które mieć powinna,
  • informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku w czasie pomiędzy doręczeniem prospektu informacyjnego wraz z załącznikami, a podpisaniem umowy deweloperskiej,
  • deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego wraz z załącznikami,
  • informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej,
  • prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego, stanowiącego załącznik do ustawy,
  • w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego albo prawa własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Kiedy deweloper może odstąpić od umowy?

Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej:

  • w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej;
  • w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności lokalu mieszkalnego albo prawo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym
  • pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej, w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Biorąc pod uwagę wszystkie wyżej wymienione aspekty, nie obawiaj się zakupu swojego wymarzonego M na rynku pierwotnym. Pamiętaj, że ustawa deweloperska zabezpiecza głównie kupujących! Życzymy powodzenia w poszukiwaniach oraz finalizacji transakcji!

Artykuł powstał przy współpracy z Darią Sulowską, odpowiedzialną za rynek pierwotny w biurze Freedom Nieruchomości Warszawa-Mokotów.

Może to też Ci się spodoba

Sprzedaż nieruchomości z kredytem – niezbędne dokumenty

Posiadanie nieruchomości obciążonej ustanowioną na rzecz banku hipoteką nie wyklucza możliwości jej sprzedaży, a tym samym również możliwości jej zakupu. Jakie dokumenty potrzebne są, aby tego dokonać?

Rób swoje 08: SEO w małej agencji nieruchomości

Nieruchomości sprzedaje się głównie przez internet. Największe portale z ofertami inwestują olbrzymie środki w marketing internetowy. Robią wszystko, aby być jak najwyżej w wynikach wyszukiwania, pozyskiwać ruch i wartościowe leady (czyli kontakty). Innymi słowy – robią SEO. Czy samodzielne biura mają szanse wygrywać w tej bitwie?

Freedom Nieruchomości Partnerem akcji Uśmiechnięty Dzień

W dniach 26 i 27 lipca 2021 r. w bydgoskim Myślęcinku odbyło się niesamowite wydarzenie, którego partnerem zostało Freedom Nieruchomości. Dziecięcy, Uśmiechnięty Dzień to akcja charytatywna, odbywająca się co pół roku – przed gwiazdką i w wakacje, organizowana przez Gazetę Pomorską. Gośćmi wydarzenia, były dzieci z domów dziecka oraz innych placówek typu rodzinnego z województwa […]

Chcesz sprzedać nieruchomość?

Napisz do nas

    Proszę o zaznaczenie zgody.