Rynek wtórny vs pierwotny: przeciąganie liny w 2026 r.

Rok 2026 zapowiada się jako jeden z najbardziej interesujących okresów dla polskiego rynku mieszkaniowego od lat. Dane płynące z BIK, obserwacje rynku wtórnego oraz rekordowe wyniki niektórych deweloperów pokazują, że rynek wszedł w fazę wyraźnego ożywienia. Jednocześnie coraz trudniej jednoznacznie wskazać, który segment, pierwotny czy wtórny, przejmie inicjatywę. Wszystko wskazuje na to, że 2026 r. będzie przeciąganiem liny między dwoma światami nieruchomości.

Kredyt jako wspólny mianownik rynku

Według BIK zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi dynamicznie rośnie. W styczniu 2026 r. wartość zapytań o kredyty była wyższa o 50,4 proc. rok do roku, a liczba wnioskujących wzrosła o niemal 29 proc. Średnia kwota kredytu osiągnęła poziom 492 tys. zł, co jest kolejnym historycznym rekordem i potwierdzeniem rosnącej zdolności kredytowej Polaków.

Obniżki stóp procentowych, oczekiwania na dalsze ruchy RPP oraz wzrost wynagrodzeń sprawiają, że kredyt hipoteczny ponownie staje się realnym narzędziem finansowania zakupu mieszkania. To czynnik, który napędza oba segmenty rynku, choć każdy z nich korzysta z tego impulsu w inny sposób.

Rynek wtórny zyskuje na atrakcyjności

Początek 2026 r. przyniósł wyraźny wzrost liczby ofert na rynku wtórnym. W siedmiu największych miastach Polski w styczniu pojawiło się aż 28 tys. nowych ogłoszeń, co oznacza wzrost o 22 proc. w porównaniu z grudniem. Jednocześnie ceny w większości lokalizacji pozostają stabilne, a w niektórych miastach notowane są nawet lokalne spadki. Stabilizacja cen w Warszawie i Krakowie oraz większa dostępność ofert sprawiają, że rynek wtórny coraz częściej postrzegany jest jako realna alternatywa dla rynku pierwotnego, szczególnie dla klientów poszukujących mieszkań „od ręki”, w dobrze skomunikowanych lokalizacjach lub z potencjałem inwestycyjnym.

Rynek pierwotny nie oddaje pola

Równolegle rynek pierwotny pozostaje w bardzo dobrej kondycji. Jak informuje „Rzeczpospolita”, deweloperzy, na czele z Develią, notują rekordowe wyniki sprzedaży i planują dalszą ekspansję. Spółka celuje w sprzedaż 3,6–3,8 tys. mieszkań w 2026 r., jednocześnie znacząco zwiększając liczbę lokali wprowadzanych do oferty, zwłaszcza w Warszawie.

Nowe inwestycje, silne zaplecze finansowe oraz rosnące zaufanie inwestorów sprawiają, że rynek pierwotny nadal przyciąga klientów szukających nowoczesnych standardów, energooszczędnych rozwiązań i przewidywalności procesu zakupowego, nawet kosztem wyższej ceny.

Rok 2026: równowaga zamiast dominacji

Z jednej strony rosnąca dostępność kredytu i coraz atrakcyjniejsza oferta rynku wtórnego, z drugiej – ambitne plany deweloperów i rekordowe wyniki sprzedaży. Rok 2026 nie przyniesie jednoznacznego zwycięzcy. Zamiast tego będzie okresem rynkowej równowagi i intensywnej konkurencji o klienta, w której kluczową rolę odegra doradztwo, elastyczność i umiejętność dopasowania oferty do realnych potrzeb kupujących. Przeciąganie liny między rynkiem pierwotnym a wtórnym już się rozpoczęło. I wszystko wskazuje na to, że potrwa przez cały 2026 rok.