Rynek pierwotny czy wtórny? Porównanie nieruchomości: rynek wtórny a pierwotny

Różnice między rynkiem pierwotnym i wtórnym

Rynek pierwotny dotyczy nowo wybudowanych budynków: mieszkań, domów i lokali, w których nikt wcześniej nigdy nie mieszkał. Obiekty dostępne na rynku pierwotnym zazwyczaj oferowane są przez deweloperów, ale tym terminem określamy też budynki stawiane przez osoby prywatne. Natomiast rynek wtórny dotyczy tych lokali, w których już wcześniej mieszkał pierwszy właściciel/już wcześniej posiadały pierwszego właściciela. Oznacza to, że nawet jeśli kupimy wykończone mieszkanie od flippera, który tylko doprowadził je ze stanu deweloperskiego do stanu pod klucz, to już oficjalnie mowa o rynku wtórnym.

Na rynku pierwotnym można kupić mieszkanie w trakcie budowy wraz z zawartym terminem odbioru w umowie (a nawet tzw. dziurę w ziemi, czyli mowa o sytuacji, w której budowa się nawet nie rozpoczęła). Można także kupić mieszkanie w stanie deweloperskim oraz wykończone pod klucz. Wszystko zależy od tego, na jaką ofertę się zdecydujemy. Natomiast na rynku wtórnym można kupić mieszkanie gotowe do wprowadzenia bądź mieszkanie do drobnego/generalnego remontu. Istnieją nawet sytuacje, w których ktoś kupuje nieruchomość (dom), aby go zburzyć, a następnie postawić nowy w tym samym miejscu. Dzieje się tak wtedy, gdy koszty remontu są nieopłacalne lub gdy ktoś ma zupełnie inną koncepcję na dane miejsce, ale podoba mu się wybrana działka i jej lokalizacja.

Wady i zalety rynku pierwotnego

Zacznijmy od omówienia rynku pierwotnego. Chociaż ma zalety, to:

• nierzadko wiąże się z czekaniem na odbiór nieruchomości,
• często w czasie oczekiwania trzeba jednocześnie płacić za obecne miejsce zamieszkania oraz raty kredytu hipotecznego (dotyczy klientów kredytowych),
• może wiązać się z wieloma kosztami, o których początkowo nie zdajemy sobie sprawy (np. przy zakupie miejsca parkingowego możemy zapłacić podwójnie za akt notarialny – jeden dotyczący mieszkania, drugi miejsca parkingowego),
• okolica, w której kupujemy nowe mieszkanie/dom, może się szybko zmienić – dlatego przed podjęciem decyzji zakupowej należy zapytać dewelopera o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i dalsze plany na rozwój tej lokalizacji,
• okolica, w której kupujemy nowe lokum, często znajduje się w lokalizacji wymagającej od nas kompromisów dojazdowych – w centrach miast jest coraz mniej terenów pod nową zabudowę, a jeśli się pojawia, to wpływa na mocny wzrost cen nieruchomości.

To wszystko może zniechęcić. Są jednak argumenty, które nie pozwalają w zupełności skreślić rynku pierwotnego jako pierwszego wyboru. Mowa o następujących zaletach:

• mieszkanie na rynku pierwotnym jest nowe, czyste i pachnące – nikt wcześniej w nim nie mieszkał, więc mamy bardzo mocny efekt “świeżości”,
• takie mieszkanie nie będzie zagrożone zadłużeniami różnego rodzaju ani nie będzie miało skomplikowanej historii prawnej,
• na etapie budowy możemy mieć zazwyczaj realny wpływ na rozstaw ścian działowych i szczegóły, które nie naruszają konstrukcji nośnej budynku,
• nowe inwestycje zazwyczaj mają atrakcyjne części wspólne, których brakuje na rynku wtórnym: rowerownie, wózkownie, siłownie na świeżym powietrzu, nowoczesne place zabaw dla dzieci, psie parki, a w wersji premium windy przywoływane bezpośrednio z apartamentów,
• jeśli jest to mieszkanie od dewelopera, to pojawia się rękojmia, która nakłada na dewelopera obowiązek usunięcia konkretnych, zauważonych przez nabywcę wad i usterek w mieszkaniu na własny koszt,
• większość nieruchomości na rynku pierwotnym to mieszkania kupowane wraz z miejscem parkingowym, nie ma więc martwienia się o to, czy będzie gdzie zostawić auto.

Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego należy wziąć pod uwagę wszystkie powyższe czynniki.

Wady i zalety rynku wtórnego

Weźmy pod lupę cechy nieruchomości z rynku wtórnego. Zaczynając od wad:

• mieszkanie lub dom z rynku wtórnego zazwyczaj będą wymagać remontu,
• nie mamy już wpływu na układ mieszkania podczas jego budowy, choć oczywiście możemy usunąć wybrane ściany działowe podczas generalnego remontu, co jednak generuje kolejne koszty,
• stan budynku może budzić wątpliwości (dotyczy to np. starych wieżowców),
• brak rękojmi od dewelopera,
• możemy trafić na skomplikowany stan prawny nieruchomości (chociaż w tym może pomóc doświadczony pośrednik).

Natomiast do zalet mieszkania z rynku wtórnego zaliczają się:

• pewność, że najbliższa okolica nieruchomości się nie zmieni – nowe inwestycje mają to do siebie, że ich otoczenie się mocno zmienia, natomiast stare budynki postawione są zazwyczaj w miejscach, w których nie ma możliwości “wciśnięcia” innych bloków,
• możliwość wprowadzki od ręki, oczywiście pod warunkiem, że nieruchomość nie wymaga remontu,
• pewność, że podane przez poprzedniego właściciela opłaty są już wszystkimi kosztami – tymczasem u dewelopera pojawiają się często ukryte koszty,
• możliwość łatwej negocjacji ceny za nieruchomość, zwłaszcza przy pomocy doświadczonego agenta,
• ważna jest także możliwość sprawdzenia, jakich będziemy mieć sąsiadów (w nowej inwestycji nie wszyscy się jeszcze wprowadzają, więc nie wiemy, na kogo trafimy).

Ponadto rynek wtórny to często lepsza lokalizacja i niższa cena za metr kwadratowy.

Jak agent nieruchomości może pomóc kupić nieruchomość z rynku wtórnego i pierwotnego

Chociaż pomoc agenta nieruchomości kojarzy się przede wszystkim z rynkiem wtórnym, to w ofercie pośrednika mogą znaleźć się także mieszkania i domy z rynku pierwotnego. Dzieje się tak w przypadku, gdy np. deweloper nawiązuje współpracę z daną agencją nieruchomości. Przykładowo mały deweloper może skorzystać z biura nieruchomości, aby zdjąć ze swoich barków proces sprzedaży.

Niezależnie od tego, czy decydujemy się na rynek wtórny czy pierwotny, warto skorzystać z pomocy pośrednika. Jego usługi to nie tylko znalezienie odpowiedniej oferty, ale także analiza stanu prawnego nieruchomości, przygotowanie odpowiednich dokumentów, pomoc w umówieniu wizyty u notariusza, sprawdzenie wszystkich innych szczegółów dotyczących lokalu i o wiele więcej. Stawiając na współpracę z agentem nieruchomości, nic się nie traci – można tylko zyskać.

Chcesz kupić dom lub mieszkanie. Zanim przejdziesz do szukania ofert, zadaj sobie pytanie: rynek pierwotny czy wtórny? Ten wybór ma ogromne znaczenie: w formalnościach, wszystkich kosztach, sposobie podejścia do remontu. Przeczytaj artykuł i poznaj wszystkie wady i zalety obu rozwiązań.