Odbiór techniczny nowego mieszkania - na co zwrócić szczególną uwagę?

cze 12, 2019 · Time 10 min. czytania

Umowa deweloperska już podpisana. Długie oczekiwanie na nowe mieszkanie za Tobą. Wydawałoby się, że na tym koniec procesu zakupu. Nie do końca… Przed przyjęciem własności czeka Cię tylko – a może aż – odbiór techniczny. Podpowiadamy, na co zwrócić szczególną uwagę.

Odbiór techniczny jest warunkiem koniecznym do spełnienia celu umowy deweloperskiej. Jak mówi ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r. (Dz.U. Nr 232, poz. 1377), “przeniesienie na nabywcę [mieszkania] prawa [własności mieszkania lub domu] poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (…), który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie”.

Zgodnie z ustawą deweloperską, odbiór mieszkania może odbyć się dopiero po uzyskaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie. Kolejność czynności przy zakupie nowego mieszkania, określona przez ustawę deweloperską jest więc następująca:

  1. uzyskanie przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie
  2. odbiór techniczny
  3. podpisanie umowy przenoszącej własność

Mieszkanie z rynku pierwotnego – wizyty na budowie

Budynek, w którym zamieszkasz jest już w stanie surowym zamkniętym. Chcesz wejść do środka i w końcu zobaczyć przestrzeń, w którą zainwestowałeś pieniądze. Zaplanować, gdzie ustawisz sofę, a gdzie zawiesisz telewizor. Pozostaje ważne pytanie: Czy deweloper musi Cię wpuścić na budowę?  

Ustawa deweloperska określa termin odbioru technicznego mieszkania, ale milczy na temat wejścia na plac budowy. W postanowieniach końcowych umów deweloperskich zdarzają się zapisy, pozwalające nabywcy na składanie wizyt na placu budowy po wykonaniu stanu surowego zamkniętego celem oceny postępu prac. Określając jednocześnie częstotliwość wizyt.

Zgodnie z prawem wstęp na plac budowy jest wzbroniony. Zdarzają się wyjątki, oczywiście za zgodą i w obecności kierownika budowy. Ponosi on pełną odpowiedzialność za osobę przebywającą na terenie budowy, stąd obecność nabywcy na budowie jest dobrą wolą kierownika budowy inwestycji.

Deweloper zaprasza na odbiór techniczny przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Czy warto mu zaufać?

Dokonanie odbioru mieszkania przed uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie grozi brakiem ważnego protokołu odbioru mieszkania, który w razie ewentualnego sporu sądowego jest niezbędny. W praktyce jednak deweloper może “zaprosić” na odbiór mieszkania jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia użytkowania od organów nadzoru budowlanego.

Jeżeli mieszkanie jest już wykończone, nic nie stoi na przeszkodzie, żeby sprawdzić jego zgodność z załączonym do umowy deweloperskiej standardem oraz z normami budowlanymi. “Przed-odbiór” nie grozi żadnymi negatywnymi konsekwencjami. Należy jednak pamiętać, żeby w takiej sytuacji spisać protokół i zadbać o to, żeby był on podpisany przez przedstawiciela dewelopera.

Następnie, gdy deweloper uzyska już pozwolenie na użytkowanie, należy “przepisać” wady i usterki do “prawdziwego” protokołu i również w takim protokole powinien znaleźć się podpis dewelopera. Oczywiście, jeżeli w okresie pomiędzy “przed-odbiorem” a uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie minie sporo czasu, nie zaszkodzi udać się do mieszkania raz jeszcze, żeby sprawdzić, czy nie pojawiły się tam przypadkiem nowe wady i usterki. Nowe wady i usterki należy dopisać do ostatecznego protokołu odbioru.

Na co zwrócić szczególną uwagę podczas odbioru technicznego?

Do odbioru technicznego niezbędna jest umowa i projekt mieszkania. W projekcie znajduje się schemat wszystkich instalacji. Będziesz wiedział, gdzie powinieneś mieć gniazdka elektryczne, a gdzie podłączenia pod wannę, sedes, zlew itp. Umowa przyda ci się też do sprawdzenia, czy deweloper do budowy i wykończenia mieszkania zastosował te materiały, które były w umowie, np. czy zgodnie z obietnicą masz drewniane okna i gres na balkonie. Każde odstępstwo od umowy czy projektu powinno zostać skrzętnie odnotowane.

#WAŻNE

Nie spiesz się! Odbierając mieszkanie w stanie deweloperskim:

  • zmierz dokładnie mieszkanie,
  • ściany muszą być proste, bez nierówności i pęcherzy powietrza,
  • podłoga równa i pozioma,
  • okna i drzwi balkonowe powinny się łatwo otwierać i zamykać; szyby nie powinny być porysowane ani pęknięte,
  • drzwi powinny łatwo się otwierać i zamykać,
  • sprawdź instalację elektryczną,
  • sprawdź doprowadzenia i odprowadzenia instalacji wodno-kanalizacyjnej.  

Odbiór techniczny wymaga dużej wiedzy i bardzo często doświadczenia, które pozwalają uniknąć kosztownych błędów. Taka sytuacja prowadzi nas do następującego pytania: odbierać samemu czy z fachowcem?

Odbiór mieszkania samemu czy z fachowcem?

Trudno zaprzeczyć doświadczeniu inżynierów zajmujących się odbiorami technicznymi. Często sprawdzają nawet kilkadziesiąt lokali w miesiącu. Dzięki temu nierzadko jeszcze przed pojawieniem się w mieszkaniu wiedzą, jakich niedociągnięć powinni się spodziewać.

W trakcie odbioru technicznego inżynier działa sprawnie i metodycznie. Może skorzystać z pomocy zaawansowanej technologii, aby wykryć niedociągnięcia, niewidoczne gołym okiem, takie jak: mostki termiczne, przecieki i zwilgotnienia.

Doświadczony inżynier powinien cechować się znajomością polskich przepisów prawa, a w szczególności norm budowlanych. Znajomość tychże norm jest niezbędna w skutecznej argumentacji, dlaczego dane usterki powinny zostać umieszczone w protokole odbioru. Opanowanie norm pozwala inżynierowi na zniweczenie prób podważenia kompetencji osoby odbierającej lokal. Koszt pracy doświadczonego inżyniera to około 200-600 zł w zależności od zakresu prac.

Przeoczone podczas odbioru technicznego niedociągnięcia z czasem mogą urosnąć do problematycznych rozmiarów… Szczególnie podczas prac wykończeniowych w nowym mieszkaniu. Jeśli jednak zdecydujesz się na samodzielny odbiór, nie zapomnij o poziomnicy, kątowniku, próbniku czy miarce budowlanej.

Formalności po odbiorze technicznym mieszkania

Zakończenie odbioru technicznego stanowi sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego. To właśnie w nim możesz zawrzeć wszelkie ewentualne wady i usterki, wykryte podczas oględzin. Najpóźniej 14 dni od dnia podpisania protokołu deweloper jest zobowiązany doręczyć Ci oświadczenie, w którym uzna lub odmówi uznania wad oraz uzasadni swoją decyzję.

Każda uznana wada powinna być usunięta w ciągu 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeżeli tak się nie stanie (lub usterki wciąż będą obecne), inwestor powinien wskazać inny termin i uzasadnić swoje opóźnienie.

Odbiór techniczny a przekazanie kluczy

Wbrew pozorom odbiór techniczny to nie to samo, co przekazanie kluczy. Odbiór techniczny to sprawdzenie mieszkania pod kątem wykonania lokalu przez dewelopera zgodnie z umową deweloperską. Odbiór powinien się zakończyć protokołem, w którym nabywca zgłasza wady, usterki, niezgodności z projektem i standardem wykończenia. Przekazanie kluczy zaś jest momentem, w którym przyjmujemy wszystkie “ciężary i koszty” związane z mieszkaniem (np. opłaty za media, obowiązek płacenia czynszu). Przekazanie kluczy oznacza więc to samo, co “wydanie mieszkania”.

Od momentu przekazania kluczy:

  1. deweloper nie ma prawa wejść do mieszkania
  2. spisuje się stan liczników (nabywca zaczyna ponosić opłaty
    za media)
  3. nabywca ponosi ryzyko uszkodzenia lokalu

Warto też pamiętać, że w umowach deweloperskich mogą występować synonimy na określenie wydania mieszkania: np. “wydanie kluczy”, “przejście opłat za media”, “przeniesienie posiadania” itp. Jeżeli umowa milczy na powyższy temat, to przekazanie kluczy następuje w momencie umowy przenoszącej własność, a więc już po odbiorze mieszkania.

To umowa deweloperska stanowi, czy moment wydania mieszkania/przekazania kluczy pokrywa się z odbiorem mieszkania.  

Przekazanie mieszkania a czynsz administracyjny

Wyjaśnijmy na początku, czym jest czynsz administracyjny. Jest to opłata związana z eksploatacją mieszkania i budynku, w którym znajduje się mieszkanie, dokonywana przez każdego właściciela mieszkania. Wiele osób nie wie jednak, z czego dokładnie składa się czynsz.

Zwykle na czynsz składają się:

  • opłata za wywóz śmieci,
  • zaliczka na wodę zimną i ciepłą oraz ogrzewanie centralne,
  • opłata za odprowadzanie ścieków,
  • podatek od nieruchomości,
  • koszt zarządcy nieruchomości,
  • koszt prądu zużytego w częściach wspólnych (np. oświetlenia na klatce schodowej, domofonu itp.),
  • fundusz remontowy,
  • wynagrodzenie firmy sprzątającej, dozorcy.

Wyżej przedstawiliśmy różnicę między odbiorem technicznym mieszkania a przekazaniem kluczy. Obowiązek związany z pokrywaniem opłat eksploatacyjnych jest nakładany w momencie odbioru przez nabywcę kluczy do lokalu mieszkalnego. To, czy odbierzemy klucze od razu po odbiorze technicznym, czy dopiero po przekazaniu własności każdorazowo wynika z umowy deweloperskiej.

Przekazanie mieszkania i co dalej?

Teraz może być już tylko z górki! W dłoni trzymasz klucze do nowego mieszkania. Przed Tobą jeszcze wykończenie lokalu i przeniesienie własności. W umowie przenoszącej własność mieszkania lub domu deweloper sprzedaje nam ostatecznie nieruchomość, po czym notariusz wnioskuje do sądu wieczystoksięgowego o założenie księgi wieczystej mieszkania oraz o wpisanie do tej księgi nabywcy jako właściciela.

Odbiór techniczny czeka każdego, komu zależy na mieszkaniu w nowym budownictwie. Biorąc pod uwagę wszystkie wyżej wymienione aspekty, nie obawiaj się odbioru swojego wymarzonego M na rynku pierwotnym, ale wykonaj go z głową. Pamiętaj, że ustawa deweloperska zabezpiecza głównie kupujących!

Może to też Ci się spodoba

Czy otrzymam wsparcie w rekrutacji pracowników?

Czy otrzymam wsparcie w rekrutacji pracowników?

Rusza Freedom Podcast – Rób Swoje. Rozwiń się w biznesie!

Freedom Podcast – Rób Swoje to audycja, która pomoże ci rozwinąć skrzydła w biznesie. Nasi goście inspirują do działania i uczą, jak prowadzić rentowną firmę oraz czerpać radość z codziennej pracy. Wierzymy, że w biznesie – tak jak w życiu – warto robić swoje. My sprzedajemy nieruchomości, a ty? Dlaczego podcast? To proste – nasi eksperci […]

10 najważniejszych trendów w nieruchomościach w 2022 roku

Poprzedni rok był dla rynku nieruchomości łaskawy. Wzrost cen nieruchomości wpłynął na znaczącą poprawę sytuacji finansowej branży. Wzrosty cen nieruchomości nie będą jednak trwały wiecznie. Już na początku 2022 roku widać, że ceny nieruchomości zaczynają się stabilizować.

Chcesz sprzedać nieruchomość?

Napisz do nas

    Proszę o zaznaczenie zgody.