Mieszkania do remontu tracą na atrakcyjności. Nowe obserwacje z rynku

Przez lata zakup mieszkania z rynku wtórnego wymagającego kapitalnego remontu był sprawdzonym sposobem na tańsze lokum. Dziś ten mechanizm wyhamował. Rosnące koszty materiałów, deficyt ekip wykończeniowych oraz przeszacowane oczekiwania sprzedających sprawiają, że tzw. „granaty” zalegają w portalach ogłoszeniowych. Kupujący wolą zapłacić więcej za gotowy produkt, a do stołu negocjacyjnego siadają z kalkulatorem w ręku.

Z analizy wewnętrznych danych sieci biur nieruchomości Freedom wynika, że znaczna część dostępnych dziś ofert to lokale wymagające nakładów finansowych. Blisko 440 lokali to nieruchomości zaklasyfikowane jako wymagające odświeżenia lub remontu (w tym ponad 230 to mieszkania wymagające remontu generalnego).

Remont przestał być oszczędnością


Jeszcze dwa lata temu na rynku dominowała presja czasu. Kupujący brali to, co było dostępne, licząc się z koniecznością samodzielnego remontu. Obecnie proces decyzyjny wygląda zupełnie inaczej. Klienci kalkulują całkowity koszt transakcji, precyzyjnie doliczając do ceny ofertowej koszty adaptacji i robocizny.

Wtóruje jej Eliza Rudnicka-Wąsińska z oddziału Freedom Magdalenka, obserwująca rynek warszawski i podwarszawski. 

– Kupujący są dużo lepiej przygotowani niż kilka lat temu. Śledzą rynek, znają ceny transakcyjne, potrafią porównywać oferty i dokładnie analizują koszty przyszłego remontu czy wykończenia. Nie podejmują decyzji pod wpływem emocji tak często jak w okresie największego boomu.


„Granaty” przestały kusić kupujących


Skrupulatne liczenie kosztów sprawia, że klienci diametralnie zmienili swoje preferencje. Jeśli decydują się na zakup, szukają rozwiązań gwarantujących przewidywalność finansową.

Ekspert dodaje, że osoby planujące remont od podstaw coraz częściej uciekają na rynek pierwotny: – Wynika to z prostej kalkulacji finansowej, ale też z wygody. Remont stanu deweloperskiego jest o wiele prostszy i bardziej przewidywalny. Nie niesie za sobą ryzyka przykrych niespodzianek w postaci fuszerskich rozwiązań technicznych z minionej epoki.


Podobne zjawisko widać na południu Polski. Jak zauważa Joanna Biskupska z oddziału Freedom Katowice Szewczenki: – Najszybciej sprzedają się dziś mieszkania w standardzie “do wejścia”. Ze względu na drastyczny wzrost cen materiałów budowlanych oraz robocizny, a także trudności ze znalezieniem rzetelnej ekipy, kupujący wolą zapłacić więcej za gotowy produkt. Perspektywa generalnego remontu skutecznie odstrasza wielu klientów.


Jak dodaje, coraz większe znaczenie mają koszty utrzymania nieruchomości. Kupujący szczegółowo pytają o wysokość czynszu, fundusz remontowy, rodzaj ogrzewania czy efektywność energetyczną budynku, ponieważ wszystkie te elementy wpływają na całkowity koszt zakupu i późniejszego użytkowania mieszkania.

Stół negocjacyjny – gdzie można ugrać najwięcej?

Niechęć do zniszczonych wnętrz sprawia, że lokale do remontu stają się najłatwiejszym celem dla wytrawnych negocjatorów. Zjawisko jest widoczne w największych polskich miastach. – Mieszkania wymagające generalnego remontu są obecnie dłużej w ofercie, a sprzedający, widząc podaż, są bardziej skłonni do negocjacji – przyznaje Emilia Zaszewska z Freedom Warszawa Śródmieście.

Z kolei na rynku gdyńskim, jak wskazuje Joanna Jażdzewska, kupujący coraz bardziej selektywni i bardzo chętnie negocjują przy słabszych lokalach.

Różnice między ceną ofertową a transakcyjną bywają drastyczne. Złudzenia sprzedających weryfikuje rynek krakowski.

Kiedy zakup do remontu ma jeszcze sens?

Eksperci zaznaczają, że rynek całkowicie nie skreślił lokali do remontu, ale zmieniły się zasady gry. Taka transakcja ma uzasadnienie ekonomiczne głównie w trzech przypadkach. Po pierwsze: gdy cena wyjściowa jest obniżona o rzeczywisty koszt generalnego remontu, który na obecnym rynku potrafi pochłonąć znaczną część budżetu. Po drugie: gdy w grę wchodzi unikalna lokalizacja (np. ścisłe centra miast), gdzie podaż gotowych mieszkań jest znikoma. Po trzecie: na zakupy decydują się obecnie niemal wyłącznie te podmioty inwestycyjne, które dysponują własnym, sprawdzony, zapleczem wykonawczym, co pozwala im zoptymalizować koszty robocizny. 


Dziś to kupujący dyktują warunki, a ich głównym argumentem przy stole negocjacyjnym nie jest już sam fakt chęci zakupu, ale rzetelnie sporządzony kosztorys budowlany.