Sprzedaż mieszkania z najemcą. Jak sprzedać wynajmowane mieszkanie?

Czy można sprzedać mieszkanie z najemcą?

Można sprzedać wynajmowane mieszkanie, jednak taka transakcja jest trudniejsza do zrealizowania. Ciężko przeprowadzić prezentację mieszkania w taki sposób, żeby obecność najemców nie miała negatywnego wpływu na jego sprzedaż, a potencjalny kupujący czuł się komfortowo. Lokatorzy niestety utrudniają proces sprzedaży nieruchomości i niepotrzebnie go przedłużają. Jak więc sprzedać wynajmowane mieszkanie?

Można skorzystać z dwóch dróg: wypowiedzieć umowę najmu, a potem zacząć proces sprzedaży, albo zacząć ten proces jeszcze podczas wynajmowania mieszkania. Zanim jednak opiszemy te możliwości, wskażmy trudności, jakie może generować sprzedaż wynajmowanego mieszkania dla jego właściciela.

Trudności związane ze sprzedażą wynajmowanego mieszkania

Po pierwsze, najemcy utrudniają sam proces przygotowania do sprzedaży. Mając lokatorów w mieszkaniu trudno prawidłowo zaaranżować wnętrze, pomalować ściany, przestawić meble, wynieść prywatne przedmioty. Osoby, które najmują mieszkanie najczęściej mają niską motywację, by dbać o wygląd wnętrza, gdyż nie jest ono ich własnością. Sprawia to, że stan nieruchomości z dnia na dzień ulega widocznemu pogorszeniu.

Po drugie, najemcy utrudniają prezentowanie nieruchomości. Żeby dobrze zaprezentować mieszkanie należy poprosić najemców o jego opuszczenie. Tak, aby kupujący mógł swobodnie i bez pośpiechu, dokładnie je obejrzeć oraz poczuć jego klimat. Niestety najemcy często pozostają w mieszkaniach, ponieważ sprzedaż ich nie dotyczy. Cenią swoją prywatność – oczywiście mają do tego prawo – jednak ich obecność wpływa negatywnie na komfort kupujących. Może się nawet zdarzyć, że podczas rozmowy agenta lub właściciela mieszkania z kupującymi, najemcy mogą mimochodem wyrazić negatywną opinię na temat nieruchomości, co ma wpływ na proces decyzyjny klientów. Jak temu zaradzić?

Jak sprzedać wynajmowane mieszkanie?

Najpewniejszym sposobem jest wypowiedzenie umowy najmu. Wiąże się to z utratą comiesięcznych zysków z najmu. Jednak te straty mogą być iluzją, ponieważ występują tylko wtedy, gdy sprzedaż się przedłuża. Natomiast w przypadku prawidłowej wyceny i odpowiednich nakładów na reklamę, a także prezentacji, czas sprzedaży się skraca. Są sytuacje, w których atrakcyjna nieruchomość sprzedawana jest zaledwie w ciągu kilku dni od wystawienia oferty. Dlatego rozwiązanie umowy najmu, a następnie pełna koncentracja na efektywnym przygotowaniu do sprzedaży może być dobrym wyjściem.

Z doświadczeń agentów nieruchomości wynika, że mieszkania bez lokatorów sprzedają się dużo szybciej. Nie każdy jednak, z różnych względów, chce podejmować takie działanie. Wtedy można sprzedać mieszkanie wraz z najemcą. Nowy właściciel może takie mieszkanie kupić na cele własne, a wtedy należy zadbać o wypowiedzenie umowy w takim czasie, aby mieszkanie stało puste na czas wprowadzenia się kupujących. Jednak mieszkanie, które kupuje się wraz z lokatorami, można kupić także w celach inwestycyjnych. Lokatorzy nie muszą się wtedy wyprowadzać – w tej sytuacji zmienia się dla nich właściciel mieszkania, chyba że postanowi on też zmienić warunki najmu, na które mogą oni nie wyrazić zgody.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania musi odbyć się w formie pisemnej, z zachowaniem okresu wypowiedzenia – chyba, że obie strony zgodzą się na jego skrócenie. Jeżeli czas trwania najmu lokalu w umowie nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Z punktu prawnego zasady najmu lokali mieszkaniowych reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym, zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku. Wszystkie zapisy w umowie najmu muszą być zgodne z tą ustawą.

A jeśli lokator wcale nie chce się wyprowadzić po wypowiedzeniu umowy najmu?

Nawet jeśli właściciel prawidłowo wypowie umowę (albo po prostu ta umowa wygaśnie), może się zdarzyć tak, że najmujący wcale nie będzie chciał opuścić lokalu. To sytuacja, której obawia się część wynajmujących, i nic dziwnego – eksmisja takich osób zgodnie z polskim prawem jest trudna, ale nie niemożliwa. W tego typu przypadkach należy wraz z prawnikiem podjąć kroki zmierzające do prawidłowej eksmisji. Zabezpieczeniem na takie sytuacje jest podpisanie umowy najmu okazjonalnego.

Czytaj także: Jak się pozbyć uciążliwego najemcy?

Sprzedaż mieszkania z najemcą bez wypowiedzenia umowy najmu

Sprzedaż mieszkania z najemcą nie powoduje ustania stosunku najmu. Skutkiem jest natomiast przejęcie przez nabywcę nieruchomości praw i obowiązków wynikających z treści umowy. Jest to nowy wynajmujący mieszkanie. Co prawda brak zgody najemcy nie jest wymagany do sprzedaży nieruchomości (oczywiście o takiej transakcji decyduje tylko właściciel), jednak z punktu widzenia zmiany podmiotu umowy, trzeba poinformować najemcę o zmianie osoby i sposobu rozliczenia najmu. Nowy właściciel nieruchomości może w tej sytuacji zastosować aneks do umowy. Może w nim zachować wcześniejsze terminy i kwoty, ale ma też pełne prawo do zaproponowania najmującemu nowych warunków. Na które ten, oczywiście, nie musi się wcale godzić, jeśli według niego nie są one korzystne.

Sprzedaż mieszkania z najemcą może być korzystną inwestycją dla osób, które poszukują nieruchomości na wynajem i które chciałyby, aby umowa z najemcą trwała mimo zmiany właściciela mieszkania.

Czytaj także: Wynajem mieszkania dla studenta