Inwestowanie to nie kupowanie od razu najdroższego mieszkania

sie 03, 2023 · Time 21 min. czytania

Jak sprawić, aby rynek nieruchomości był dostępny dla każdego i dopasowany do potrzeb? W jaki sposób inwestować na nim tak, aby nie żałować? I jaką rolę odgrywa w tym wszystkim sztuczna inteligencja? O tym rozmawia Łukasz Kruszewski z Janem Dziekońskim, założycielem bloga “Jan Dziekoński o nieruchomościach” oraz portalu profesjonalnych analiz o rynku nieruchomości FLTR.pl.

Jan Dziekoński

Musimy wiedzieć co chcemy osiągnąć. Ale ludzie rzadko definiują cel. Kierują się produktami inwestycyjnymi. „Chcę inwestować w mieszkania”, ale nie wiedzą, po co i dlaczego. Żeby mieć dwucyfrową stopę zwrotu? Chętnie, ale jest to nieosiągalne kupując dwupokojowy lokal od dewelopera w Warszawie. Chcą mieć święty spokój? To może niekoniecznie pakujmy się w bycie deweloperem.

Jak znalazłeś się na rynku nieruchomości i dlaczego wciąż na nim jesteś? Czy nie znudziło ci się to jeszcze?

Trochę przeznaczenie, trochę przypadek, nuda chyba nigdy :). Pochodzę z rodziny w czterech pokoleniach zajmującej się architekturą. Nasiąkałem tematyką nieruchomości (choć pod innym kątem) w moim domu „od małego” – tradycja architektoniczna jednak utknęła na moim pokoleniu. Przodkowie projektowali budynki, brat projektuje systemy informatyczne – ja mówię, że projektuję firmy. W 2008 roku zacząłem uczyć się zawodu doradcy biznesowego, pomagającego w projektowaniu strategii firm, zmianach ich struktur organizacyjnych, restrukturyzacji i tak dalej. Tam głównie nauczyłem się zaawansowanego warsztatu analitycznego, świadomości biznesowej, ale też etosu „prawdy wynikającej z analizy”, a nie podań ludowych.

I właśnie mój były szef z jednej z takich firm doradczych trafił na Mzuri i tam poznał Sławka Muturi – w 2013 roku poszukiwali oni osoby, która stworzy nową linię biznesową – Mzuri Investments. To był ów przypadek. Kompletnie zielony zacząłem budować biznes polegający na kupowaniu na rzecz naszych inwestorów mieszkań na wynajem, a potem i kamienic. Przydały się moje doświadczenia z analiz takich projektów jak elektrownie czy zakłady chemiczne – zasady i Excel są bardzo podobne – ale całej miękkiej otoczki rynku nieruchomości i przedsiębiorczości musiałem się nauczyć od zera. Z przerwą na kilka lat do 2020 roku biznes ten kupił ponad 1500 mieszkań na wynajem i kilkadziesiąt kamienic. I tak ta pasja już do dzisiaj została – bo zajmuję się doradztwem biznesowym, ale właśnie dla sektora rynku nieruchomości.

Skąd pomysł na misję, która wydaje się niemożliwa do zrealizowania? Twierdzisz, że chcesz, aby rynek nieruchomości był dostępny dla każdego i dopasowany do potrzeb. Ale czy to nie jest jak walka z wiatrakami,biorąc pod uwagę różnorodność perspektyw ludzkich i przyjętej określonej konwencji rynku?

To jest akurat misja mojego prywatnego bloga, kanału Youtube’owego, czy podcastu. Przez 10 lat zajmowania się zawodowo nieruchomościami (a wcześniej zbierając prywatne doświadczenia) nauczyłem się, że są one otoczone niesamowitą ilością półprawd i schematów, które nie zawsze są prawdziwe. 3 x lokalizacja, własne zawsze lepsze niż wynajmowane, pośrednik to zbędny koszt, ceny zawsze rosną i tak dalej.

Wkurza mnie „nawijanie makaronu na uszy” polskich mediów i pseudo-influencerów inwestycyjnych – zarówno ze względu na mój etos dążenia do prawdy, jak i świadomość, że każdy ma różne potrzeby. Dlatego zacząłem mówić i pisać na temat nieruchomości. W oparciu o rzetelne dane i empatię mówiącą „wszystko jest dla ludzi”. Nie próbuję pokazać jedynego słusznego modelu na życie czy inwestowanie, tylko pokazuję, jakie istnieją opcje z ich wadami oraz zaletami.

Każdy dorosły powinien sam wybrać – ja daję tylko świadomość na temat tego, z czego można wybierać i jakie są alternatywy.

Na marginesie misją mojej firmy doradczej jest coś bardzo zbliżonego – mianowicie jest to wspieranie klientów z sektora nieruchomości w budowaniu pozycji lidera – poprzez dostarczanie najlepszych danych, analiz, wiedzy oraz rekomendacji biznesowych. To praktycznie to samo, tylko bardziej w sedno :).

Co jest twoim motywatorem do tworzenia treści? Jak wygląda twój model pracy – czy agregujesz informacje na bieżąco, czy piszesz o stałych porach?

To trudne pytanie, chyba ego :). A na serio to zależy od tematu nad którym pracuję. Sam newsletter powstaje w ścisłym cyklu dwutygodniowym. Najpierw zbieramy pomysły na tematy, później wchodzimy w research, następnie opracowujemy wnioski dla czytelników i finalnie trafiają one na stronę.

Inaczej pracuję w projektach doradczych – z reguły są to zlecenia trwające od miesiąca do nawet trzech lub sześciu miesięcy. Każdy projekt ma wówczas określony harmonogram, kamienie milowe do zrealizowania, wypełnione pracą analityczną i warsztatami oraz prezentacjami z klientami.

Natomiast pracuję w stałych godzinach – startuję około 9, kończę około 18, czasem niestety dłużej, a po drodze zdarza mi się żonglować różnymi powyższymi tematami, a także tymi prywatnymi. W tym pomaga mi checklista zadań i kalendarz w chmurze.

Czy w obliczu ciągłych zmian na rynku, mnogości czynników wpływających na jego kształt i rosnącej niepewności co do przyszłości, przeciętny Kowalski nie powinien przyjąć perspektywy podobnej do tej na politykę – wyłączyć telewizor, aby uniknąć przeciążenia informacyjnego i zachować zdrowie? Czy w przypadku konieczności sprzedaży lub zakupu nieruchomości, nie lepiej byłoby skonsultować się z profesjonalistą, który wszystko wyjaśni?

To trochę zależy – bo jeśli pytasz o perspektywę inwestora, to moim zdaniem nie wypada oddawać całego swojego losu w ręce owych profesjonalistów, czy działać na ślepo. Trzeba mieć wiedzę o sytuacji rynkowej, o procesie inwestycyjnym. Trzeba być zaangażowanym w dobór tematów inwestycyjnych, bo do kogo będziemy mieli pretensje, jeśli kupimy na „górce” czy sprzedamy „kurę znoszącą złote jajka”? Do agenta nieruchomości? Choć faktycznie w zakresie ich wyszukiwania, wstępnej oceny, wsparcia negocjacji, czy też wydania tzw. drugiej opinii są oni nieocenieni. Podobnie działają firmy – procesy inwestycyjne ZAWSZE są prowadzone przez ich pracowników, ale często otaczają się ekspertami z różnych dziedzin wspierających ich w procesie inwestycyjnym.

Kogo stać na inwestowanie? Z jednej strony słyszymy, że praktycznie nie musisz mieć kapitału, aby zacząć i stać się bogatym, a z drugiej – że potrzebna jest solidna wiedza i doświadczenie. Jakie jest twoje zdanie na ten temat?

Myślę, że dzisiaj nie stać nas na nieinwestowanie :). Za emerytury z ZUS mało kto się utrzyma, zwłaszcza przy kolejnych powtórkach takich kryzysów jak teraz. Co więcej ludzie żyją ułudą, że jak mają własną nieruchomość, to będą dzięki temu zabezpieczeni na starość. Warto się zastanowić, czy będzie nas stać na rosnące koszty mediów, czy też remonty starzejącego się domu, albo po prostu kosztowne leczenie.

Musimy inwestować – przede wszystkim po to, żeby uniezależnić się od pracy, państwa, czy pomocy bliskich – na wszelki wypadek. Inwestowanie to nie kupowanie od razu najdroższego mieszkania. To drobne kroki z obligacjami skarbowymi, czy giełdą, czy nawet prostą kawalerką na uboczu. Z tą konieczną wiedzą natomiast bym nie przesadzał. Wprawdzie nasza edukacja woła o pomstę do nieba, jest natomiast sporo źródeł merytorycznych. Nie trzeba zresztą robić doktoratu, bardziej chodzi o proste zasady i modele jak np. portfel 60/40. Aż 61% Amerykanów posiada akcje na giełdzie, podczas gdy tylko 16% Polaków inwestuje swoje oszczędności w sposób aktywny. Czy to znaczy, że Amerykanie są jacyś mądrzejsi lub lepiej wyedukowani? Nie, po prostu nie boją się inwestować.

Natomiast w inwestowaniu z reguły nie chodzi o stanie się bogatym – to fałszywa droga na skróty opowiadana przez pseudo-influencerów. Znam naprawdę mało osób, które były biedne i stały się bogate z samego kupowania mieszkań, czy ich wynajmu. Osoby zamożne, które mają „furę kasy” pozyskały ją pracując w pocie czoła w korporacjach lub rozwijając własny biznes. Wśród owych influencerów najczęściej jest to biznes szkoleniowy dookoła nieruchomości, flipping lub deweloperka. A stare powiedzenie mówi, że na gorączce złota najlepiej zarabiają sprzedawcy kilofów. Nie ma drogi na skróty.

W obliczu obecnego kryzysu finansowego, jakie strategie inwestycyjne mogą być najbardziej efektywne dla inwestorów na rynku nieruchomości?

Jakakolwiek strategia, która wynika z przemyślenia celów, jakie chcemy osiągnąć, wartości i preferencji, jakimi się kierujemy, doboru inwestycji i instrumentów pasujących do powyższych i konsekwencji oraz cierpliwości, będzie lepsza od tego, co robią z reguły Polacy. Czyli panicznego reagowania na reklamy, sugestie przyjaciół, czy rozmowy z rodziną przy niedzielnym stole. Przykład – Rosja atakuje Ukrainę, Euro skacze do 5 złotych, Polacy zaczynają kupować nieruchomości w Hiszpanii. Obecnie są o 20% stratni. 10% stracili na kosztach transakcyjnych, kolejne 10% na wzmocnieniu złotówki w ciągu ostatniego roku. Panika zamiast myślenia.

Ale zdefiniujmy najpierw efektywność ;). Portfel efektywny w rozumieniu inwestowania na rynkach finansowych to taki, który daje najwyższą stopę zwrotu ADEKWATNĄ do ryzyka tego portfela – tego jak bardzo może się wahać jego wycena, jak duże jest prawdopodobieństwo start. Amatorzy najczęściej myślą o maksymalizacji zysku – nie będąc świadomymi tego, że osiągalny zysk jest tym wyższy im wyższe jest ryzyko. Dlatego często się dziwią, że zamiast dwucyfrowej stopy zwrotu mają stratę lub w ogóle nie odzyskują swoich środków.

Strategia to dobór składu portfela inwestycyjnego – w co i w jakich proporcjach będziemy inwestować, a następnie konsekwentne realizowanie planu. Ostatnie trzy lata pokazują nam głównie to, że nie ma jednej, zawsze najlepszej klasy aktywów. Nie są nimi nieruchomości (obecnie tracą one wobec inflacji, nie są chronione przed skokami cen energii), nie są nimi akcje (te też podlegają wahaniom jak w 2022 roku), nie są nimi obligacje (przynajmniej w otoczeniu niskich stóp procentowych). Każda z nich ma swój czas i anty-czas.

Strategia aktywna polega na szybkim przechodzeniu od jednej klasy aktywów (tej która aktualnie traci swój dobry czas) do drugiej – tej, która ma lepsze perspektywy. Strategia pasywna zakłada, że nie zmieniamy (przynajmniej zbyt często) struktury naszego portfela. Strategia dywersyfikacji miesza różne klasy aktywów wykorzystując silne strony każdej z nich – w efekcie trudniej o straty w takim portfelu, ale pewnym kompromisem jest niższa stopa zwrotu. Inną strategią jest koncentracja na wybranej klasie lub wybranych aktywach. Jak dobrze pójdzie, to przyniesie to lepsze wyniki niż portfel zdywersyfikowany, jak pójdzie źle – nie zyskamy tak dużo. Która jest lepsza? Inwestor sam musi ocenić swój apetyt na ryzyko.

Jakie są twoje strategie dla inwestorów, którzy chcą pomnożyć swój kapitał, ale jednocześnie zminimalizować ryzyko na rynku nieruchomości?

Idąc zgodnie z powyższą definicją – będzie to portfel efektywny. Jaki? Nie wiem – to zależy jakie akceptujemy ryzyko, jaką chcemy osiągnąć stopę zwrotu i jak bardzo chcemy się angażować w zarządzanie inwestycją ;). Musimy wybrać jedno, drugie lub trzecie – zawsze idziemy na jakiś kompromis.

To jak z wyborem biletu lotniczego na wakacje. W wyszukiwarce możemy wybrać miejsce, datę lub cenę. Możemy tak naprawdę mieć tylko dwie z tych trzech rzeczy. Chcemy polecieć jutro do Nowego Jorku – super, tylko zapłacimy „miliony monet”. Chcemy polecieć jutro i tanio – zapomnijmy o Nowym Jorku, polecimy tam gdzie wyszukiwarka wskaże. Upieramy się przy Nowym Jorku i tanim bilecie? To w takim razie musimy się zgodzić na 7 luty 2025 roku. KOMPROMIS, ale świadomy.

Podobnie jest z inwestowaniem, musimy wiedzieć co chcemy osiągnąć. Ale ludzie rzadko definiują cel. Kierują się produktami inwestycyjnymi. „Chcę inwestować w mieszkania”, ale nie wiedzą, po co i dlaczego. Żeby mieć dwucyfrową stopę zwrotu? Chętnie, ale jest to nieosiągalne kupując dwupokojowy lokal od dewelopera w Warszawie. Chcą mieć święty spokój? To może niekoniecznie pakujmy się w bycie deweloperem.

Jak można do tego podejść? Określmy oczekiwaną stopę zwrotu i zobaczmy, jakie rozwiązania dadzą nam taki zwrot. Przykładowo, jeśli wystarczy nam zarabiać 5% rocznie, to dzisiaj możemy wybierać pomiędzy lokatami, obligacjami różnej maści, czy prostymi mieszkaniami na wynajem. Które wybrać? To zależy od akceptowanej pracochłonności i akceptacji ryzyka, ale mieszkania raczej przegrywają w tym układzie. Chcemy 8%? Lokaty (przynajmniej na dłuższą metę) nie dadzą nam takiego zwrotu, obligacje też niekoniecznie. Akcje? W dłuższej perspektywie jak najbardziej. Mieszkanie na wynajem? Zwykłe w Centrum Warszawy raczej nie, ale takie podzielone na pokoje przy uczelni, czy mała kawalerka zlokalizowana w mieście powiatowym – to już osiągalne, ale musimy się zastanowić nad konsekwencjami demograficznymi. Chcemy 12%? Z nieruchomości pozostają nam de facto kwatery pracownicze – ale czy zgodzimy się na ryzyko, że w trakcie spowolnienia gospodarczego zrobi się z tego minus 5%?

Nawet jeśli jakiś instrument mógłby spełniać różne kryteria naraz, to nie jest to dane raz na zawsze. Przykład prostego, dość bezpiecznego i łatwego instrumentu – dziesięcioletnich detalicznych obligacji skarbowych indeksowanych inflacją. W 2022 roku moim zdaniem to była doskonała inwestycja. Gwarantowana przez Skarb Państwa, można zacząć od 100 PLN, nic nie musimy robić, możemy inwestować przez Internet, możemy wycofać środki (z odsetkami!) w kilka dni i kupione w tamtym roku obligacje, w tym roku dają dobrze ponad 10% zwrotu – możemy nawet ominąć podatek Belki! Super inwestycja, co nie? Nie – bo z inflacją spadającą do poziomu jednocyfrowego może się okazać, że w następnym roku ich zwrot będzie gorszy od np. dobrze dobranych spółek giełdowych.

Czy są jakieś specyficzne strategie inwestycyjne, które poleciłbyś osobom, które dopiero zaczynają swoją przygodę z inwestowaniem w nieruchomości?

Wynajem jest łatwiejszy na początek od flippingu czy deweloperki. Choć musi pojawić się z zachowaniem pewnych zasad przy doborze najemcy, zawieraniu umowy najmu i zarządzaniu relacją z najemcą. Ponieważ można całkiem łatwo wyoutsource’ować te procesy – tym bardziej powinno być to łatwe i pasywne. Drugą klasą aktywów nieruchomościowych, choć wymagającą nieco większej umiejętności liczenia i analizowania trendów, jest inwestowanie w grunty.

Ale wydaje mi się, że ważniejsze zwłaszcza na początkach inwestowania jest po prostu unikanie błędów – pierwszą zasadą inwestowania Warrena Buffeta jest „nie trać pieniędzy”.

A jakie są najczęstsze błędy, które inwestorzy popełniają podczas inwestowania w nieruchomości i jak ich unikać?

Łyżką, a nie chochlą – lepiej stawiać małe kroki, kupując na początku jedną małą prostą kawalerkę na rynku wtórnym, a nie designerski apartament od dewelopera za mnóstwo pieniędzy. Ta pierwsza pozwoli nam się uczyć, a w razie błędów – nie będzie nas bolało.

Większość początkujących ma jednak tendencję do przepłacania, bo myśli że droższe znaczy lepsze. Niekoniecznie w inwestycjach.

Brak liczenia – większość osób inwestujących w nieruchomości kompletnie nie ma pojęcia jaką stopę zwrotu może osiągnąć, jak opłacalna jest to inwestycja, czy inne są lepsze i tak dalej. Rozpoznanie bojem. W efekcie, tak szacuję, 80% mieszkań kupionych na wynajem obecnie ma gorszą stopę zwrotu niż zwykła lokata bankowa.

Wiara w „złote rady” innych, ludową wiedzę i kierowanie się FOMO – czyli strachem przed utraceniem okazji. To „złote rady” i FOMO popycha ludzi do wykupywania mieszkań od deweloperów, jak tylko w prasie przeczytają o „nadchodzącym Bezpiecznym Kredycie” czy rzucanie się na mieszkania w Hiszpanii. Dobry inwestor zachowuje zimną krew, waży różne argumenty, liczy. Tak samo jest z wiarą w „wiecznie drożejące nieruchomości” – najlepiej popatrzeć w tej chwili na Niemcy, Anglię czy Szwecję, albo Polskę 15 lat temu.

„Zosia Samosia” – duże grono inwestorów próbuje samodzielnie wszystko osiągnąć. Po co prawnik? Agent? Architekt? Fotograf? Firma zarządzająca? Sam zrobię lepiej i będzie taniej. Nie doceniamy w tym faktu, że eksperci i specjaliści w swoim fachu nie tylko znają się na swojej robocie, ale też oszczędzają nasz czas. Znowu wychodzi brak liczenia – z reguły nasza godzina czasu pracy jest znacznie droższa, niż takiego eksperta. Eksperci potrafią nam również zapewnić lepsze okazje cenowe, dlatego warto korzystać z ich pomocy.

Jak unikać błędów? Zaakceptować fakt, że nie jesteśmy nieomylni i podejść do inwestowania z pewną skromnością i pokorą. Uczyć się – na poważnie, a nie tylko na YouTube’ie. Działać.

Czy korzystasz ze sztucznej inteligencji? Widzisz obszary, gdzie może poprawić twoją pracę?

Od lat z niej korzystam – podpowiada mi filmy na Netflixie, muzykę na Spotify i najkrótszą trasę w Google Maps :). To co dzisiaj robi furorę pod nazwą sztucznej inteligencji jest tak naprawdę modelami predykcyjnymi. Kiedyś używały ich tylko zaawansowane firmy, później trafiły pod strzechy w aplikacjach. A od pół roku są dostępne w maksymalnym uproszczeniu dla zwykłego Kowalskiego bez żadnej znajomości uczenia maszynowego. W praktyce wyszukiwarka Google sama podrzuca mi linki do artykułów w tematach nieruchomościowych. Nauczyła się czego szukać na bazie mojego wcześniejszego wyszukiwania.

Także ChatGPT pomaga mi w researchu zwłaszcza w tematach, gdzie nie wiem jak zacząć. Przykładowo muszę dla klienta zbadać modele biznesowe 50 największych firm z jakiejś branży, ale nie ma nigdzie listy takich firm. Google nie nadaje się do takiego ćwiczenia przez swoje algorytmy. ChatGPT jest trochę oporny do takich ćwiczeń, trochę ściemnia w swoich odpowiedziach, ale po kilku trafnych pytaniach jest bardzo pomocny i – co najważniejsze – jak go już raz nauczymy czego chcemy, to przy kolejnych podobnych pytaniach bardzo szybko odpowie.

Próbowałem go też użyć do „oceny” adresu mieszkania, które chciałbym kupić. Niestety dostawałem dość szerokie ogólniki dotyczące dzielnicy, a nie specyficznej sublokalizacji, czasem nawet zmyślał lub naginał fakty. Ogłoszenie najmu czy sprzedaży mieszkania też napisze, ale trzeba będzie je poprawiać. W efekcie dzisiaj to odpowiednik praktykanta, ale takiego trochę jeszcze mało rozgarniętego.

Czy technologia AI ma potencjał do automatyzacji procesów inwestycyjnych na rynku nieruchomości?

Zdecydowanie, chociaż myślę, że jeszcze trochę wody w Wiśle upłynie.

Modele predykcyjne i algorytmy są od lat wykorzystywane do inwestowania na giełdach. W szybkim interpretowaniu danych i sygnałów rynkowych, wyłapywaniu wzorców i trendów. Nie ma powodu, żeby nie mogły służyć także w wyszukiwaniu dobrych inwestycji w nieruchomościach.

Tym co będzie jednak opóźniało penetrację tego rynku jest to, że nieruchomości są znacznie mniej jednorodne niż spółki giełdowe i znacznie więcej czynników jakościowych i niuansów wpływa na to, że jakieś mieszkanie jest super, a inne jest słabe. Trochę testowaliśmy to przy kupowaniu mieszkań na wynajem i mimo wszystko same liczby nie oddają wszystkiego. Czasem są niuanse albo rzeczy, o których nie pomyśleliśmy. W jednym śmierdzi z kanalizacji, w drugim pies sąsiada nigdy się nie zamyka, a w trzecim jest nieustawny salon. A z liczb mogłoby wydawać się, że każde jest doskonałe jako inwestycja. Mamy też w nieruchomościach cały zestaw relacji osobistych i międzyludzkich. Tego AI jeszcze nie pojmuje lub nie jest w stanie wykorzystać. Pokazały to spektakularne porażki takich firm iBuyingowych jak np. Zillow, Opendoor czy Compass, które mimo dostępu do morza danych nie poradziły sobie z zarządzaniem ryzykiem inwestycyjnym.

Ale to kwestia czasu i nie będzie to dotyczyło każdego miejsca.

Osobiście widzę np. nowe wyszukiwarki, które poznają nasz tryb życia (miejsce pracy, szkołę dziecka, ulubione sklepy i restauracje, rodzaj zwierzaka, widok z okna etc.) i dopasowują idealnie dobrane mieszkania z gąszczu tysięcy w ofercie. Widzę też systemy które generują tysiące wariantów możliwego zagospodarowania działki przez dewelopera (tzw. analizy chłonności) i wyboru kilku najbardziej optymalnych modeli.

Dzisiaj z reguły robi się dwa-trzy warianty i na tym koniec. Ułatwi na pewno też kaskadowanie zmian projektowych na całe projekty budowlane, w ramach których dzisiejszą innowacją jest BIM. Na pewno skorzystają na tym systemy do zarządzania cenami np. najmu, które będą brały znacznie więcej czynników pod uwagę. No i wreszcie tzw. funkcje wspierające – administracja, fakturowanie etc.

Działasz w branży mediowej, gdzie jesteś nadawcą. Dlaczego ludzie akurat ciebie mogą z pełną świadomością czytać i na podstawie twoich analiz podejmować decyzje?

To trudne pytanie ;). Dbam o swoją wiarygodność w tym co robię. Zaufanie buduje się latami, można je stracić w dzień. Jak to robię?

Mam zestaw wartości i zasad, które wdrożyłem zresztą w mojej firmie, które są takim kompasem moralnym. Moje wnioski czy rekomendacje zawsze opieram na analizie danych źródłowych, a nie czytaniu szklanej kuli. To znaczy, że najpierw patrzę w dane i liczby, a następnie wnioskuję co z nich płynie. Nawet jeśli to zmienia mój dotychczasowy punkt widzenia. Nie mam z góry ustalonej tezy, do której staram się dopasowywać fakty.

Do analiz używam też całego warsztatu i wiedzy, które zdobyłem w najlepszej bodaj uczelni ekonomicznej w kraju (przynajmniej pod względem analizy danych ekonomicznych), jak i w 15-letniej karierze zawodowej. Pomaga mi to też w tym, że zawsze kiedy czegoś nie wiem lub nie jestem pewien, to korzystam z pełnej książki telefonicznej moich bardziej doświadczonych znajomych w firmach deweloperskich, bankach czy agencjach pośrednictwa, żeby pewne rzeczy skonsultować. Unikam też konfliktu interesów. Nie mógłbym reklamować np. deweloperów, bo później prognoza tego, czy ceny mieszkań miałyby wzrosnąć lub spaść nie brzmiałaby wiarygodnie. Na koniec mam dużo pokory i świadomości tego, jak dużo nie wiem. Zawsze staram się zastrzegać tę niepewność. Ten kto mówi, że jest pewien albo kłamie albo jest głupi. Wreszcie otaczam się podobnymi ludźmi i współpracownikami, inteligentnymi, o wysokim etosie pracy.

Jakie cele pełni projekt FLTR, do kogo trafia i w czym może pomóc?

FLTR to firma doradcza dla średnich i dużych przedsiębiorstw, ale też portal z profesjonalnymi informacjami udostępnianymi w postaci taniej subskrypcji. Dzielimy się analizami o polskim rynku nieruchomości oraz tych obszarach ekonomii, gospodarki, demografii, technologii czy prawa, które na ten rynek wpływają.

W efekcie FLTR daje przede wszystkim mniejszym podmiotom (nawet pojedynczym agentom nieruchomości, rzeczoznawcom, prywatnym inwestorom, czy startupom) wiedzę porównywalną w jakości i obszerności z tą, na którą kiedyś mogły pozwolić sobie tylko największe firmy.

Dość powiedzieć, że roczny koszt subskrypcji kosztuje tyle, ile standardowa godzina mojej pracy dla zagranicznego klienta. Normalnie nawet lokalny deweloper nie może sobie pozwolić na pełnowymiarowy, kilkumiesięczny projekt doradczy z zespołem ekspertów.

Działając w formule subskrypcji demokratyzujemy dostęp do wiedzy i wyrównujemy pole gry na rynku nieruchomości – po to by wyrastali nowi, polscy liderzy na tym rynku.

Jan Dziekoński
Od 10 lat działa na rynku nieruchomości – prywatnie, jak i zawodowo. Kiedyś jako założyciel startup’u inwestycyjnego, później prywatny inwestor, następnie członek zarządu dużej grupy nieruchomościowej Mzuri, a teraz jako niezależny doradca.

Kiedyś pracował jako konsultant biznesowy dla największych polskich i międzynarodowych firm. W 2021 roku, postanowił podzielić się wiedzą, przemyśleniami oraz zainteresowaniami o rynku nieruchomości – jego mechanizmach, psychologii, wydarzeniach, przepisach i nowościach. Stworzył do tego blog “Jan Dziekoński o nieruchomościach” oraz uruchomił portal profesjonalnych analiz o rynku nieruchomości FLTR.pl.

Łukasz Kruszewski

Dyrektor Marketingu

Strateg marki. Absolwent Chartered Institute of Marketing w Questus Academy, Szkoły Strategii Marki w SAR. Ukończył studia z Zarządzania Przestrzennego oraz studia Filozoficzne na UWM w Olsztynie. Od 15 lat związany ze sprzedażą, marketingiem i budowaniem strategii. Specjalista w zakresie marketingu i zarządzania marką. Pośrednik w obrocie nieruchomościami (nr lic. 16072). Autor książek z zakresu marketingu i marki osobistej.

Może to też Ci się spodoba

Przegląd prasy

Czy KPO zwiększy ceny nieruchomości? Przegląd prasy 18.03.2024

KPO, czyli Krajowy Plan Odbudowy, według zapowiedzi rządu ma “wzmocnić polską gospodarkę oraz sprawić, że będzie ona łatwiej znosić wszelkie kryzysy”. Natomiast prawdopodobne efekty KPO to także brak rąk do pracy w branży budowlanej oraz zwiększone zapotrzebowanie na materiały.

Ewelina Zdancewicz mar 18, 2024 · 3 min. czytania

Nowa strona Freedom Nieruchomości już jest!

Po wielu miesiącach ciężkiej pracy nowa strona Freedom Nieruchomości ujrzała w końcu światło dzienne. Wyróżnią ją kilka szczególnych elementów.

Jakie są oczekiwania od kandydata na franczyzobiorcę?

Jakie są oczekiwania od kandydata na franczyzobiorcę?

Chcesz sprzedać nieruchomość?

Napisz do nas

    Proszę o zaznaczenie zgody.