Gdzie inwestować w nieruchomości pod wynajem?

Inwestowanie w nieruchomości jest obecnie najpopularniejszą lokatą kapitału. Według wyników badań przeprowadzonych przez Grupę Mzuri, 70% inwestorów lokuje swoje pieniądze w nieruchomościach, a 93% z nich za najatrakcyjniejszą formę uważa mieszkania na wynajem. Gdzie inwestować w nieruchomości pod wynajem?

Rynek nieruchomości jest obecnie stabilniejszy od akcji i bardziej dochodowy od obligacji skarbowych czy korporacyjnych. Nie oznacza to jednak, że każde zakupione mieszkanie na wynajem okaże się przysłowiową “kurą znoszącą złote jaja”. Trzeba wiedzieć jednak, gdzie i w jakie mieszkania zainwestować. Postaramy się podpowiedzieć, gdzie inwestować w nieruchomości pod wynajem.

W jakie mieszkania na wynajem inwestować ?

Ważna jest nie tylko cena zakupu, ale również to, jaką popularnością będzie cieszyło się mieszkanie na rynku. Innymi słowy – jak szybko znajdzie się na nie klient i ile będzie w stanie za wynajem zapłacić. Im mieszkanie jest bardziej standardowe, tym samym do szerszej grupy potencjalnych klientów trafi i łatwiej będzie ograniczyć niepożądany efekt pustostanu. Inwestor narażony jest jednak wtedy na większą rotację. Jeśli mieszkanie niczym się nie wyróżnia, to z pewnością posiada dużą konkurencję w bliskiej lokalizacji, być może dyktującą również niższe ceny.

48,8% rynku nieruchomości mieszkalnych w Polsce to M1 i M2. To te mieszkania cieszą się największą popularnością wśród wynajmujących. Inwestując w nieruchomość pod wynajem warto też pamiętać o standardzie wykończenia. Choć popularność apartamentów rośnie, to w dalszym ciągu największym zainteresowaniem cieszą się jednak mieszkania o średnim standardzie wykończenia. Dyktowane jest to głównie niższym czynszem i umiarkowaną wysokością kaucji.

Gdzie inwestować w nieruchomości pod wynajem?

Według badań, co czwarty z respondentów oczekuje dwucyfrowej stopy zwrotu. Nie dajmy zwieść się łatwym i szybkim pieniądzem. Jak każda inwestycja, wynajem mieszkań niesie pewne ryzyko i dla początkujących inwestorów może okazać się wcale nie tak dochodowa. Mając na uwadze realne dochody i koszty, rozsądnym jest przewidywanie stopy zwrotu w granicach 4-6%. Aby wyłonić miasto o największym potencjale inwestycyjnym, porównałem sześć największych polskich miast:

Okazuje się, że miastem o największym potencjale jest Gdańsk. Inwestorzy z wybrzeża na zwrot będą czekać niecałe 17 lat. Po drugiej stronie jest Kraków, gdzie przy stopie netto w wysokości 4,11%, na pełny zwrot można liczyć po ponad 22 latach. W dalszym ciągu czyni to inwestycję bardziej opłacalną w stosunku do lokat bankowych, gdzie najwięcej można dostać 2,43% netto w stali roku. Ciekawostką jest Łódź, gdzie przy stosunkowo niskich cenach transakcyjnych, uzyskać można całkiem przyzwoity zwrot. Inwestorzy mimo wszystko najczęściej wybierają Warszawę i Kraków, bo pomimo niższej rentowności, miasta te cechuje szybkie tempo życia i duża liczba studentów. W Krakowie rocznie studiuje ponad 150 tysięcy młodych ludzi, a tylko 17 tysięcy z nich znajdzie lokum w akademikach. To właśnie ta grupa najczęściej kreuje rynek wynajmu mieszkań.

Jak obliczałem rentowność najmu?

Biorąc pod uwagę możliwość negocjacji ceny najmu, stawki do obliczeń zostały obniżone o 5%. W rocznym dochodzie uwzględniono jeden miesiąc pustostanu, gdzie właściciel musi opłacić czynsz administracyjny, a nie ma dochodu z wynajmu. Rentowność netto wynika z podatku ryczałtowego od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5%. Stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości przedstawiana w procentach, określa relację pomiędzy przewidywanymi dochodami z wynajmu w ujęciu rocznym, a ceną transakcyjną nieruchomości.

Warto pamiętać, aby obniżyć stopę zwrotu, mając na uwadze:

• podatek od czynności cywilnoprawnych,
• opłatę notarialną,
• wpis prawa własności do księgi wieczystej,
• wpis hipoteki zwykłej do KW i PCC od ustanowienia hipoteki (w przypadku kredytu hipotecznego),
• ewentualną prowizję dla biura za pośrednictwo w zakupie,
• podatek od nieruchomości,
• koszty ubezpieczenia,
• ewentualny koszt przygotowania nieruchomości i okresowe remonty.

Najważniejszy jednak zdrowy rozsądek

Analityk to ktoś, kto w fachowy i profesjonalny sposób udowodni dlaczego coś się stało i jakie były tego efekty. Jak będzie w przyszłości tego jednak nie wie nikt. Możemy jedynie spekulować i prognozować, które miasto wykazuje największy potencjał inwestycyjny, a jakie mieszkanie stanie się najbardziej rentowne. W każdej inwestycji sprawdzi się jednak zdroworozsądkowe podejście i ewentualny plan B. Tak na wypadek, gdyby nasze przewidywania brutalnie zweryfikował rynek.

To co można jednak stwierdzić z całą pewnością to fakt, że obecnie inwestycja w nieruchomości jest bardzo opłacalna w całym kraju, a wszelkie ryzyko zawsze może zostać ograniczone przez osobę znającą dobrze lokalny rynek nieruchomości lub inwestora mającego już doświadczenie w branży. Takie osoby są w stanie albo przewidzieć pewne problemy wcześniej, albo skutecznie je rozwiązać jeśli już do nich dojdzie.