Czym jest umowa przyrzeczona?
5 min. czytania
Czym jest umowa przyrzeczona?
Umowa przyrzeczona to ostatni etap w transakcji sprzedaży-zakupu nieruchomości. Jej skutkiem jest przeniesienie własności nieruchomości ze sprzedającego na kupującego. Podpisanie umowy przyrzeczonej odbywa się u notariusza. Jeśli jedna ze stron transakcji nie będzie chciała jej podpisać, druga strona ma prawo wystąpić o uzyskanie odszkodowania lub dochodzić swoich praw na drodze sądowej (pod warunkiem, że umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego).
Jeśli umowę przyrzeczoną podpisuje deweloper oraz osoba kupująca, wtedy następuje ustanowienie odrębnej własności lokalu. To oznacza, że dla mieszkania zostaje założona księga wieczysta. Dochodzi też do dwóch ważnych aspektów: przypisania udziału w gruncie do mieszkania oraz części wspólnych budynku. Nie ma możliwości podpisania umowy przyrzeczonej, jeśli wcześniej nie nastąpił odbiór nieruchomości.
Dlaczego strony muszą podpisać umowę przyrzeczoną?
Końcowy etap transakcji to najważniejsza kropka nad “i” w całym procesie kupna-sprzedaży. Przeniesienie własności na nowego właściciela musi nastąpić, inaczej cała procedura nie dojdzie do skutku i nieruchomość nie zostanie oficjalnie sprzedana. Umowa przyrzeczona to następstwo umowy przedwstępnej, podpisywanej pomiędzy stronami. Kupujący i sprzedający mogą w umowie przedwstępnej zawrzeć konsekwencje, jakie poniesie osoba, która nie zgodzi się na podpisanie później umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna może określać wysokość odszkodowania i inne uprawnienia, które przysługują stronie poszkodowanej.
Ile kosztuje umowa przyrzeczona i kto za nią płaci?
Przyjęło się, że kupujący pokrywa koszty podpisania umowy przyrzeczonej u notariusza. Natomiast warto podkreślić, że przepisy nie określają, kto właściwie jest zobligowany do pokrycia tych kosztów. Mowa tu o: kosztach notarialnych, opłatach sądowych za wpis do księgi wieczystej, opłatach za usługę notariusza. Strony sprzedaży na bazie wcześniejszych ustaleń mogą podzielić się wymienionymi kosztami po połowie.
Maksymalne stawki taksy notarialnej są wskazane w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Obecnie wynoszą: 1010 zł + 0,4 proc.od nadwyżki powyżej 60 000 zł – gdy wartość nieruchomości wynosi więcej niż 60 000 zł, ale mniej niż 1 000 000 zł.
Koszty w innych przypadkach to: 4770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł (gdy wartość nieruchomości jest wyższa niż 1 000 000 i jednocześnie niższa niż 2 000 000 zł). A gdy wartość nieruchomości przekracza 2 000 000 zł, koszty wynoszą: 6770 zł + 0,25 proc. nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł.
W przypadku sprzedaży z rynku pierwotnego podatek od czynności cywilnoprawnych płaci deweloper.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Termin zawarcia tej umowy określa się we wcześniej podpisanej umowie przedwstępnej. Jeśli ten termin upłynie, a umowa przyrzeczona nie zostanie podpisana, to następuje wymagalność roszczenia, czyli żądanie od drugiej strony spełnienia świadczenia. W tym przypadku jest to sprzedaż nieruchomości.
A co w przypadku, gdy sprzedający i kupujący nie ustalili terminu podpisania umowy przedwstępnej? Według Kodeksu cywilnego poszkodowany może w ciągu roku wyznaczyć termin jej zawarcia. Gdy tego nie zrobi, jego uprawnienia wynikające z umowy przedwstępnej wygasają. Nie może już żądać od drugiego uczestnika transakcji wykonania zobowiązania z umowy przedwstępnej.
Dobrą praktyką jest zatem zawieranie w umowie przedwstępnej terminu podpisania umowy przyrzeczonej.
Jak wygląda kwestia umowy przyrzeczonej, jeżeli kupujący bierze kredyt hipoteczny?
Przede wszystkim podczas składania wniosku o kredyt hipoteczny, posiadanie umowy przedwstępnej jest obowiązkiem wnioskującego. To zaświadczenie, że osoba sprzedająca zobowiązała się do sprzedaży nieruchomości na warunkach określonych w umowie. Z umową przyrzeczoną jest inaczej, bo jest ona zawierana już po otrzymaniu kredytu hipotecznego. Jednak i ona musi zostać dostarczona do banku. Dopiero wtedy kredytodawca uruchomi środki (wypłatę transzy) bezpośrednio na konto osoby sprzedającej (np. dewelopera).
Umowa przyrzeczona – podsumowanie
- Umowa przedwstępna oraz umowa przyrzeczona najczęściej zawierana jest w transakcjach dotyczących zakupu nieruchomości.
- Są to dwie różne umowy, choć dotyczą tego samego procesu.
- Umowa przedwstępna otwiera proces transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, a umowa przyrzeczona go zamyka.
- Umowa przedwstępna jest dobrowolna, ale wymagana w bankach, jeśli wnioskujemy o kredyt hipoteczny.
- Umowa przyrzeczona jest obowiązkowa.
- Koszt podpisania umowy przyrzeczonej u notariusza różni się w zależności od ceny sprzedaży nieruchomości.
Umowa przyrzeczona to obowiązkowy element podczas transakcji nieruchomości. Jednak zanim nie przejdziemy całego procesu związanego ze sprzedażą bądź zakupem domu/mieszkania/obiektu, możemy nie zdawać sobie sprawy, czym jest ani jak ważną pełni rolę. W tym artykule wyjaśniamy wszystkie wątpliwości.
Mail
Facebook
Linkedin
Link skopiowany Może to też Ci się spodoba
Co będzie jeśli klient się do mnie zgłosi z Waszego baneru?
Co będzie jeśli klient się do mnie zgłosi z Waszego baneru?
Co to jest mieszkanie bezczynszowe?
Brak czynszu to przywilej, który do pewnego czasu zarezerwowany był jedynie dla właścicieli domów jednorodzinnych. Dzisiaj mieszkania bezczynszowe znajdziemy zarówno w ofercie deweloperów jak i na rynku wtórnym. Jakie są główne zalety takich mieszkań i czy warto się na nie zdecydować? Na czym to polega Mieszkania bezczynszowe, to takie, którymi nie administruje zewnętrzny zarządca, ani […]
Rynek nieruchomości pod lupą – Agenci M&Ms | kwiecień ’25
Kwietniowy przegląd newsów z rynku nieruchomości z Agentami M&Ms. Maciej Miszkiel i Maciej Rozwadowski z oddziału Freedom Warszawa Śródmieście biorą na warsztat kluczowe tematy z branży – od rosnącej podaży mieszkań, przez projekt ustawy o jawności cen, po nastroje kupujących. Konkret, klarowność i zero żargonu.
