Czy koronawirus odmieni trendy na rynku nieruchomości?

Niewątpliwie pandemia koronawirusa zmieni rynek nieruchomości, natomiast skala tych zmian nie powinna moim zdaniem być na tyle duża, aby przedefiniować ten rynek . – O konsekwencjach pandemii, chwilowych fluktuacjach i nowych mikro trendach zakupowych Polaków opowiada Piotr Długosz, agent Freedom Nieruchomości Warszawa Ochota.

Dotychczas zdecydowana większość transakcji kupna-sprzedaży dotyczyła mieszkań i osobiście nie sądzę, aby miało się to zmienić. Dla osoby traktującej zakup nieruchomości jako inwestycję, mieszkanie jest towarem zdecydowanie najbardziej „plastycznym”. Co prawda wzrost cen na jakiś czas może przystopował, ale nadal niedosyt lokali ocenia się na poziomie około 2 mln mieszkań, więc ceny wcześniej czy później ruszą w górę. Poza tym inwestycja w mieszkanie sprawniej realizuje zysk, ponieważ szybciej możemy je wynająć niż dom i co równie istotne, z takiej inwestycji jest łatwiej wyjść. Z kolei dla osób kupujących nieruchomość dla zaspokojenia własnych potrzeb, mieszkanie wydaję się po prostu „bardziej bezobsługowe”, o całą substancję około mieszkaniową dba spółdzielnia lub wspólnota, a i samochód jest czasem mniej niezbędny.

Czy zmienią się preferencje zakupowe Polaków?

Wracając do pytania zawartego w tytule, warto zauważyć, że wzrosło zainteresowanie nieruchomościami innymi niż mieszkania. Część klientów pyta wprost, czy możemy polecić jakiś przyzwoity dom, z którego w ciągu 40 min. są w stanie dotrzeć do centrum miasta. Mówią, że obostrzenia związane z poruszaniem się na wolnej przestrzeni uderzyły w nich brakiem swobody, że balkon to zdecydowanie za mało itd. 

Mądrzejsi po szkodzie

Epidemia uświadomiła nam, że całkiem spora grupa ludzi, zarówno pracowników jak i przedsiębiorców może pracować w systemie Home Office, przynajmniej częściowo. Dlatego też jako alternatywę traktują dom poza miastem. Już nie boją się organizacji i kosztów bieżących napraw, że jeśli policzą całoroczny koszt utrzymania domu, to jest on przeważnie mniejszy, niż opłaty związane z posiadaniem mieszkania. Zdają sobie sprawę z niedogodności związanych choćby z odśnieżaniem podjazdu, chodnika lub utrzymaniem trawnika, ale uważają, że możliwość korzystania z ciszy własnego ogródka wynagradza im ten wysiłek.

Własny dom

Powstaje oczywiście pytanie, czy zwiększone zainteresowanie domami pod miastem wpłynie na ich ceny. Jeszcze nie tak dawno mówiło się, że mieszkania sprzedają się jak świeże bułeczki. Nie można było tego samego powiedzieć o domach, których czas sprzedaży był zdecydowania dłuższy. Dlatego też uważam, że na dzień dzisiejszy ceny domów nie ulegną większym zmianom, natomiast może się skrócić czas od wystawienia oferty sprzedaży do spotkania u notariusza. Ta część rynku nieruchomości, czyli domy pod miastem jest skierowana raczej do kupca zainteresowanego zabezpieczeniem własnych (ewentualnie własnych dzieci) potrzeb mieszkaniowych. Inwestorzy zainteresowani lokowaniem nadwyżek finansowych, aby uzyskać zysk lub zabezpieczyć się przed spadkiem siły nabywczej swoich oszczędności, nie będą raczej grupą liczną, w związku z czym w tym segmencie nie napędzą koniunktury. Wzrost cen jest oczywiście możliwy, jeśli trend taki utrzymywałby się przez dłuższy czas. I o ile ilość transakcji na rynku nieruchomości w segmencie domów może zanotować istotny wzrost, o tyle segment mieszkań nie powinien tego odczuć w sposób istotny. Wynika to z dotychczasowych proporcji ilości transakcji w obu tych kategoriach. Potencjalny 10-cio procentowy wzrost transakcji na domach stanowiłby nieistotny procent na transakcjach na mieszkaniach.

Moja działka

Podobnie jak w przypadku domów, widać zwiększone zainteresowanie działkami. Mamy tu do czynienia z trzema grupami klientów. 

• Pierwsza to Ci, którzy podobnie jak poszukujący domu, mocno zastanawiają się nad ucieczką z miasta na stałe, ale mają czas i własną wizję domu czy urządzenia działki oraz nie chcą „gotowca”.
• Druga grupa to Ci, którym epidemia koronawirusa „dała w kość”, ale nie widzą potrzeby zmiany swojego sposobu funkcjonowania na stałe. Ta grupa zaczyna się rozglądać za działkami, na które można w razie potrzeby albo „uciec i przetrwać”, albo „pojechać i odpocząć”. Mogą to być zarówno działki rekreacyjne, jak i budżetowe działki budowlane, na których powstanie mały domek spełniający funkcję odskoczni. W ciągu ostatnich kilku tygodni mocno in plus zmieniły się ceny ofertowe działek rekreacyjnych, choć na razie trudno jest jeszcze ocenić czy klienci kupujący zaakceptują taki wzrost.
• Trzecia grupa to inwestorzy. Niektórzy z nich szukają tzw. perełek, gdzie działka ma bardzo atrakcyjną lokalizację (oraz oczywiście cenę), dzięki czemu można szybko znaleźć kupca  i poniesione ryzyko zamienić na zysk. Inni kupują działki z myślą o inwestycji długoterminowej, więc poszukują dużych działek na obrzeżach miast z nadzieją, że miasto je „połknie”, więc staną się atrakcyjne dla deweloperów.

Bez z mian u deweloperów?

Deweloperzy też raczej pozostaną na swoich pozycjach, każdy w swoim segmencie rynku. Dom Development, Robyg i inne duże firmy nadal będą budować budynki wielorodzinne lub punktowe apartamentowce w lokalizacjach dających gwarancje upłynnienia lokali. Tak dużych graczy na razie nie interesuje budowa osiedli domów jednorodzinnych. Są inne firmy, które świetnie sobie radzą z takimi inwestycjami. Tutaj tort wydaje się być podzielony i istotne zmiany raczej nie nastąpią, dopóki nie osiągniemy sensownego nasycenia rynku, a od tego dzieli nas co najmniej 1,5 mln lokali mieszkalnych.

Działki w cenie?

Między domami, a szczególnie między mieszkaniami i działkami jest taka różnica, że na 1000m2 działki możemy zbudować dwa domy jednorodzinne (jeśli MPZP na to pozwala), możemy zbudować kameralną kamienicę, ale m2 będzie tam zawsze 1000. To oznacza, że możemy zagęszczać zabudowę, ale nie możemy „sklonować” działki. Dlatego też ceny działek zawsze będą stopniowo rosły. Trudno powiedzieć czy kupno działek jest dobrym sposobem na zarabianie pieniędzy, ale niewątpliwie jest jedną z najpewniejszych form zabezpieczenia swoich aktywów.

Co dalej? 

Reasumując, pandemia koronawirusa niewątpliwie odcisnęła na nas wyraźne piętno, nauczyła nas widzieć rzeczy, których dawniej nie zauważaliśmy. Ale czy wywróci rynek nieruchomości do góry nogami? Moim zdaniem zdecydowanie nie. Po prostu musimy się zaadoptować do nowych warunków, przecież bez epidemii także podlegał on korektom. Upadek Lehman Brothers w 2008r. zwiastował katastrofę, przed którą rynek nieruchomości (poza USA) się lepiej lub gorzej, ale obronił. Popyt, podaż a także ruchy cenowe na rynku nieruchomości zależą od takich czynników, jak choćby bezrobocie, polityka kredytowa banków czy wysokość stopy bazowej NBP, ale także od wielu innych, których dziś nie znamy i nie potrafimy przewidzieć.

Kiedy, dla niektórych „w zamierzchłej przeszłości”, nastała era Internetu i portali ogłoszeniowych, mówiono, że zawód pośrednika nieruchomości to przeszłość. Dziś okazuje się, że ten zawód  jest wciąż potrzebny. Ktoś przecież musi dbać o skuteczną promocje, o weryfikację stanu prawnego nieruchomości wystawionej na sprzedaż, o weryfikację osoby kupującej i wiele innych aspektów dających obu stronom poczucie bezpieczeństwa i komfortu.

Dlatego też gorąco wierzę, że obawy związane z epidemią po prostu nam spowszednieją. Daleki jestem od bagatelizowania problemu, ale nie widzę innego wyjścia jak po prostu nauczyć się z tym żyć.

Piotr Długosz, pośrednik nieruchomości Freedom Nieruchomości Warszawa Ochota

biznes nieruchomości dom inwestowanie w nieruchomości mieszkanie

Spodobał Ci się artykuł? Podziel się z innymi!

Spodobał Ci się artykuł?
Podziel się z innymi!

Udostępnij

Mail Facebook Linkedin

Kopiuj link

Link skopiowany